Marché
Publié le 1 octobre 20266 min de lecture
Contrat de bail : clauses obligatoires en Belgique
La rédaction Immolytics
Un contrat de bail de résidence principale doit être écrit et contenir des mentions précises : l'identité des parties, la date de début, la durée, les pièces louées, le loyer et les charges. En Belgique, ces règles dépendent de la Région où se trouve le logement : le décret wallon du 15 mars 2018, le Code bruxellois du logement et, en Flandre, le décret du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet). Le bailleur doit aussi dresser un état des lieux d'entrée avec le locataire, faire enregistrer le bail et disposer d'un certificat PEB.
Ce qu'un contrat de bail doit contenir
Dans les trois Régions, le bail de résidence principale doit être établi par écrit. Si l'une des parties refuse de signer un écrit, l'autre peut la mettre en demeure par lettre recommandée, puis demander au juge de paix d'imposer un contrat écrit. Les textes régionaux fixent les mentions que le bail doit contenir au minimum :
- l'identité complète du bailleur et du locataire (nom, deux premiers prénoms, domicile), et pour une société, sa dénomination et son numéro d'entreprise ;
- la date de début du bail et sa durée ;
- la désignation de toutes les pièces et parties de l'immeuble qui sont louées ;
- le montant du loyer, hors charges ;
- les charges : leur montant, leur nature, et le fait qu'elles soient forfaitaires ou payées par provisions ;
- en Wallonie et à Bruxelles, l'existence de compteurs individuels ou collectifs.
Chaque Région ajoute ses propres mentions. En Wallonie, le bail indique la date du dernier certificat PEB et la performance énergétique qu'il attribue au logement. À Bruxelles, il indique le loyer de référence du logement, calculé sur le site loyers.brussels. En Flandre, il renvoie à la note explicative rédigée par le Gouvernement flamand. En Wallonie et à Bruxelles, une annexe explicative officielle, qui résume les droits et les devoirs des deux parties, doit être jointe au bail.
Les clauses qui évitent les litiges
Les clauses suivantes ne sont pas imposées par la loi, mais elles évitent la plupart des désaccords :
- les charges : la liste des postes payés par le locataire et la façon dont le bailleur les justifie ;
- l'indexation du loyer, ou au contraire son exclusion ;
- la garantie locative : son montant et sa forme ;
- l'entretien et les petites réparations à charge du locataire, et les grosses réparations qui restent à charge du bailleur ;
- la sous-location, les animaux et les travaux que le locataire voudrait faire ;
- l'assurance incendie du locataire.
L'indexation suit la même logique dans les trois Régions. Sauf si le bail l'exclut, le loyer peut être adapté une fois par an, à la date anniversaire du bail, selon l'indice santé. La formule est fixée par la loi : loyer de base multiplié par le nouvel indice, divisé par l'indice de départ. Le bailleur doit demander l'indexation par écrit, et il ne peut récupérer que les trois mois qui précèdent sa demande. Il faut un bail écrit. En Wallonie et à Bruxelles, le bail doit en plus être enregistré, et à Bruxelles, le bailleur doit avoir remis au locataire un certificat PEB valable.
Certaines clauses n'ont aucun effet, même si le locataire les a signées, parce que les règles régionales sont impératives. Une indexation plus forte que la formule légale est ramenée à cette formule. Une garantie qui dépasse le plafond régional ne peut pas être exigée. En Wallonie comme en Flandre, les frais d'une agence pour mettre le logement en location ne peuvent pas être mis à charge du locataire, sauf si c'est lui qui a fait appel à l'agence. À Bruxelles, une clause qui interdit au locataire de se domicilier dans le logement n'est pas valable, et pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, une clause qui interdit purement et simplement les animaux de compagnie ne l'est pas non plus.
Le contrat de bail change selon la Région
Depuis la sixième réforme de l'État, le bail d'habitation relève des Régions. Un bail rédigé pour un appartement à Bruxelles ne convient donc pas tel quel pour une maison à Namur ou à Gand.
La garantie locative n'est pas obligatoire, mais si le bail en prévoit une, son montant est plafonné. En Wallonie, elle ne peut pas dépasser deux mois de loyer depuis le 1er juin 2023, quelle que soit sa forme : compte bloqué au nom du locataire, garantie bancaire ou garantie obtenue avec l'aide du CPAS. À Bruxelles, le plafond est aussi de deux mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. En Flandre, il est de trois mois de loyer. Sur un compte bloqué, les intérêts reviennent au locataire, et la garantie n'est libérée qu'avec l'accord écrit des deux parties ou sur décision du juge.
L'état des lieux d'entrée est obligatoire dans les trois Régions. Il est dressé en détail par les deux parties, quand le logement est encore vide ou pendant le premier mois d'occupation. En Wallonie et en Flandre, les frais d'un expert désigné ensemble sont partagés entre les deux parties. L'état des lieux est joint au bail et enregistré avec lui. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l'état où il le rend : c'est alors au bailleur de prouver les dégâts.
L'enregistrement du bail est à la charge du bailleur. Il doit le faire dans les deux mois qui suivent la signature, et c'est gratuit dans ce délai. En Wallonie et en Flandre, on passe par MyRent, l'application du SPF Finances. À Bruxelles, la Région a ouvert sa propre plateforme, IRISrent, en janvier 2025, et depuis un arrêt de la Cour constitutionnelle d'avril 2025, elle demande d'enregistrer le bail à la fois sur IRISrent et sur MyRent. Un bail non enregistré reste valable entre le bailleur et le locataire, mais le locataire peut alors partir sans préavis ni indemnité (en Wallonie, après avoir mis le bailleur en demeure de l'enregistrer dans le mois). En Wallonie et à Bruxelles, le bailleur ne peut pas non plus indexer le loyer.
Le certificat PEB est exigé avant la mise en location d'un logement, dans les trois Régions. En Wallonie, sa date et la performance du logement figurent dans le bail, qui précise aussi que le locataire en a reçu une copie. À Bruxelles, le bailleur le communique au locataire au plus tard à la signature. En Flandre, où il s'appelle EPC, une copie est jointe au bail. Notre page sur le certificat PEB explique ce qu'il mesure, et le comparateur énergie compare deux logements.
Bail de résidence principale, bail commercial et autres baux
Les règles décrites ici valent pour le bail de résidence principale, c'est-à-dire le logement où le locataire vit de façon principale. Les autres baux ont leur propre régime, leur propre durée et leurs propres règles de fin.
Le bail de résidence principale est conclu pour neuf ans, sauf si les parties signent par écrit un bail de courte durée, qui ne peut pas dépasser trois ans au total. Le bail commercial concerne les locaux où l'on exerce un commerce. Le bail étudiant encadre le logement d'un étudiant pendant ses études, avec des règles propres à chaque Région. Le bail emphytéotique n'est pas une location ordinaire : il donne un droit réel sur un bien pour une longue durée.
Fixer le loyer et vérifier sa position
Le loyer de départ se fixe en principe librement entre le bailleur et le locataire. À Bruxelles, le bail doit toutefois indiquer le loyer de référence du logement, publié sur loyers.brussels, et la Wallonie publie aussi une grille indicative des loyers. Comparer le loyer prévu à ces références vous évite un écart difficile à justifier.
Notre estimateur de loyer donne un ordre de grandeur pour votre logement. Les prix immobiliers par commune, la page évolution des prix et les tendances du marché situent le bien sur son marché. Pour connaître la valeur du bien lui-même, faites une estimation. Pour une question sur nos données, passez par la page contact.
Questions fréquentes
Un bail de résidence principale doit-il être écrit ?
Oui. Le décret wallon, le Code bruxellois du logement et le décret flamand imposent un bail écrit. Un bail verbal n'est pas nul pour autant, mais chacune des parties peut exiger un écrit et, si l'autre refuse, s'adresser au juge de paix.
Quel est le montant maximum de la garantie locative ?
Deux mois de loyer en Wallonie, quelle que soit la forme de la garantie, et deux mois à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. En Flandre, le plafond est de trois mois de loyer.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?
Il peut l'indexer une fois par an, à la date anniversaire du bail, selon l'indice santé et la formule légale, s'il en fait la demande par écrit. En Wallonie et à Bruxelles, il faut en plus que le bail soit enregistré. En dehors de l'indexation, une révision du loyer n'est possible qu'à des moments précis, par accord entre les parties ou par décision du juge de paix.
Restez informé du marché immobilier
Recevez les tendances, analyses et nouveaux outils par email.
Pas de spam. Désabonnement en un clic.