Markt
Gepubliceerd op 1 oktober 20266 min leestijd
Huurovereenkomst: verplichte clausules in België
De redactie van Immolytics
Een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats moet schriftelijk zijn en een aantal verplichte vermeldingen bevatten: de identiteit van de partijen, de begindatum, de duur, de verhuurde ruimtes, de huurprijs en de kosten. In België hangen die regels af van het gewest waar de woning ligt: in Vlaanderen het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, in Brussel de Brusselse Huisvestingscode en in Wallonië het decreet van 15 maart 2018. De verhuurder moet ook samen met de huurder een plaatsbeschrijving opmaken, de huurovereenkomst laten registreren en over een energieprestatiecertificaat beschikken.
Wat een huurovereenkomst moet bevatten
In de drie gewesten moet een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats op papier staan. Weigert een van de partijen een geschreven contract te ondertekenen, dan kan de andere partij haar per aangetekende brief in gebreke stellen en daarna de vrederechter vragen om een schriftelijk contract op te leggen. De gewestelijke regels bepalen wat er minstens in de overeenkomst moet staan:
- de volledige identiteit van verhuurder en huurder (naam, eerste twee voornamen, woonplaats; in Vlaanderen ook het rijksregisternummer), en voor een vennootschap de naam, de zetel en het ondernemingsnummer;
- de begindatum en de duur van de huur;
- de aanduiding van alle ruimtes en delen van het gebouw die verhuurd worden;
- het bedrag van de huurprijs;
- de regeling over de kosten en lasten: welke, hoeveel, en of het om een forfait of om voorschotten gaat;
- in Vlaanderen een verwijzing naar de vulgariserende toelichting van de Vlaamse Regering.
Brussel en Wallonië vragen nog meer. In Wallonië vermeldt de huurovereenkomst de datum van het laatste energieprestatiecertificaat en de energieprestatie van de woning. In Brussel vermeldt ze de referentiehuurprijs van de woning, die je opzoekt op de officiële Brusselse website voor referentiehuurprijzen. In die twee gewesten moet ook een officiële verklarende bijlage over de rechten en plichten van beide partijen bij de huurovereenkomst worden gevoegd.
Clausules die geschillen voorkomen
Sommige clausules zijn niet wettelijk verplicht, maar ze voorkomen de meeste discussies. Ze gaan over geld en onderhoud:
- de kosten en lasten: welke posten de huurder betaalt en hoe de verhuurder ze verantwoordt;
- de indexering van de huurprijs, of net de uitsluiting ervan;
- de huurwaarborg: het bedrag en de vorm;
- het gewone onderhoud en de kleine herstellingen voor de huurder, en de grote herstellingen die bij de verhuurder blijven;
- onderverhuring, huisdieren en werken die de huurder wil uitvoeren;
- de brandverzekering van de huurder.
De indexering werkt in de drie gewesten op dezelfde manier. Tenzij de huurovereenkomst ze uitsluit, mag de huurprijs eenmaal per jaar worden aangepast op de verjaardag van de huurovereenkomst, op basis van de gezondheidsindex. De formule ligt vast in de wet: basishuurprijs maal nieuw indexcijfer, gedeeld door het aanvangsindexcijfer. De verhuurder moet de indexering schriftelijk vragen en kan maar drie maanden terugwerkende kracht krijgen. In Vlaanderen volstaat een schriftelijke huurovereenkomst. In Brussel en Wallonië moet ze bovendien geregistreerd zijn, en in Brussel moet de verhuurder de huurder een geldig energieprestatiecertificaat hebben bezorgd.
Sommige clausules hebben geen enkel effect, ook al heeft de huurder ze ondertekend, omdat de gewestelijke regels dwingend zijn. Een indexering die verder gaat dan de wettelijke formule wordt tot die formule herleid. Een waarborg boven het gewestelijke maximum kan niet worden geëist. In Vlaanderen en Wallonië mogen de kosten van een makelaar die de woning verhuurt niet bij de huurder worden gelegd, tenzij de huurder zelf de makelaar heeft ingeschakeld. In Brussel is een clausule die de huurder verbiedt zich in de woning te domiciliëren ongeldig.
De huurovereenkomst verschilt per gewest
Sinds de zesde staatshervorming is woninghuur een bevoegdheid van de gewesten. De principes lijken op elkaar, maar de details verschillen: een contract dat voor een appartement in Brussel is opgesteld, past niet zomaar voor een huis in Gent of Namen.
Een huurwaarborg is niet verplicht, maar als de huurovereenkomst er een vraagt, is het bedrag begrensd. In Vlaanderen mag de waarborg niet meer bedragen dan drie maanden huur. De huurder kiest de vorm: een geblokkeerde rekening op zijn naam, een zakelijke zekerheidstelling bij een bank of een bankwaarborg via het OCMW. In Wallonië is het maximum sinds 1 juni 2023 twee maanden huur, in welke vorm ook. In Brussel geldt hetzelfde maximum van twee maanden voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 zijn gesloten of verlengd. De rente op een geblokkeerde rekening komt de huurder toe, en de waarborg wordt alleen vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van beide partijen of een beslissing van de rechter.
Een plaatsbeschrijving bij de intrede is in de drie gewesten verplicht. Verhuurder en huurder stellen ze samen en omstandig op, ofwel terwijl de woning nog leeg staat, ofwel tijdens de eerste maand dat de huurder er woont. In Vlaanderen gebeurt dat voor gezamenlijke rekening. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en mee geregistreerd. Is er geen plaatsbeschrijving bij de intrede, dan wordt de huurder vermoed de woning ontvangen te hebben in de staat waarin hij ze teruggeeft: dan moet de verhuurder de schade bewijzen.
De verhuurder moet de huurovereenkomst laten registreren binnen twee maanden na de ondertekening, en binnen die termijn is dat gratis. In Vlaanderen en Wallonië gebeurt dat via MyRent, de toepassing van de FOD Financiën. In Brussel opende het gewest in januari 2025 een eigen platform, IRISrent, en sinds een arrest van het Grondwettelijk Hof van april 2025 vraagt het gewest om de huurovereenkomst zowel op IRISrent als op MyRent te registreren. Een niet geregistreerde huurovereenkomst blijft geldig tussen verhuurder en huurder, maar de huurder kan dan vertrekken zonder opzegtermijn en zonder vergoeding (in Wallonië nadat hij de verhuurder heeft aangemaand om binnen een maand te registreren). In Brussel en Wallonië kan de verhuurder de huur dan ook niet indexeren.
Wie een woning verhuurt, moet in de drie gewesten vooraf over een energieprestatiecertificaat beschikken. In Vlaanderen wordt een kopie van het EPC bij de huurovereenkomst gevoegd. In Brussel bezorgt de verhuurder het certificaat ten laatste bij de ondertekening. In Wallonië staan de datum en de energieprestatie in de huurovereenkomst zelf. Op onze pagina over het energieprestatiecertificaat lees je wat het meet, en met de energievergelijker vergelijk je het verbruik van twee woningen.
Huurovereenkomst hoofdverblijfplaats, handelshuur en andere huur
De regels in dit artikel gelden voor de huur van een hoofdverblijfplaats, de woning waar de huurder hoofdzakelijk woont. Andere huurvormen hebben hun eigen regeling, hun eigen duur en hun eigen regels om ze te beëindigen.
De huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats geldt voor negen jaar, tenzij de partijen schriftelijk een huurovereenkomst van korte duur sluiten, die in totaal niet langer dan drie jaar mag lopen. De handelshuur gaat over ruimtes waar een handelszaak wordt uitgebaat. De studentenhuur regelt de huisvesting van een student tijdens zijn studies, met eigen regels in elk gewest. De erfpacht is geen gewone huur: ze geeft een zakelijk recht op een goed voor een lange periode.
De huurprijs bepalen en je positie checken
De huurprijs bij de start wordt in principe vrij afgesproken tussen verhuurder en huurder. In Brussel moet de huurovereenkomst wel de referentiehuurprijs vermelden, en ook Wallonië publiceert een indicatief huurprijsrooster. Wie de geplande huurprijs met die referenties vergelijkt, vermijdt een verschil dat moeilijk te verantwoorden is.
Onze huurschatter geeft een eerste idee voor je woning. De vastgoedprijzen per gemeente, de pagina prijsevolutie en de markttrends plaatsen het goed in zijn markt. Wil je de waarde van het goed zelf kennen, vraag dan een schatting aan. Voor een vraag over onze gegevens kan je terecht op de pagina contact.
Veelgestelde vragen
Moet een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats schriftelijk zijn?
Ja. Het Vlaams Woninghuurdecreet, de Brusselse Huisvestingscode en het Waalse decreet leggen een schriftelijke huurovereenkomst op. Een mondelinge huur is daarom niet nietig, maar elke partij kan een geschreven contract eisen en, als de andere weigert, naar de vrederechter stappen.
Hoe hoog mag de huurwaarborg zijn?
In Vlaanderen maximaal drie maanden huur. In Wallonië maximaal twee maanden, in welke vorm ook, en in Brussel ook twee maanden voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 zijn gesloten of verlengd.
Mag de verhuurder de huurprijs tijdens de huur verhogen?
Hij mag de huurprijs eenmaal per jaar indexeren, op de verjaardag van de huurovereenkomst, volgens de gezondheidsindex en de wettelijke formule, als hij dat schriftelijk vraagt. In Brussel en Wallonië moet de huurovereenkomst bovendien geregistreerd zijn. Los van de indexering kan de huurprijs alleen op bepaalde momenten worden herzien, in onderling akkoord of door de vrederechter.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Ontvang trends, analyses en nieuwe tools via email.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.