Methode
Elk gegeven op deze site heeft een officiële bron, een jaargang en een updatefrequentie. Deze pagina somt ze allemaal op.
Immolytics is een onafhankelijke uitgever van Belgische vastgoeddata. Wij produceren zelf geen data: we nemen openbare bronnen over, koppelen ze aan de 581 Belgische gemeenten en publiceren ze met hun datum. Is een waarde geschat in plaats van gemeten, dan staat dat vermeld waar ze getoond wordt.
De redactie van ImmolyticsPagina herzien op 9 oktober 2026
Deze tabel is de referentie van de site. Past een cijfer elders op Immolytics in geen van deze lijnen, dan hoort het er niet te staan.
Mediaan van de transacties in de periode, uitschieters verwijderd via de kwartielmethode. Onder vijf transacties publiceren we geen mediaanprijs: de fiche zegt het.
Gelabelde schatting: de gemeentelijke mediaan gedeeld door een referentieoppervlakte. Statbel publiceert verkoopprijzen, geen oppervlakten: een gemeten prijs per m² bestaat niet in de Belgische open data.
Voor Vlaanderen bestaat geen open verdeling per gemeente: de verdeling op Vlaamse gemeenten is een gewestelijke schatting en wordt zo aangeduid op de pagina.
Feiten geregistreerd op het grondgebied van elke gemeente, gedeeld door de bevolking volgens Statbel. Een gemeente die in 2025 fuseerde, krijgt het cijfer van de nieuwe gemeente, want de politie publiceert alleen nog dat cijfer. We publiceren geen veiligheidsscore: dit cijfer telt ook feiten tegen pendelaars, klanten en bezoekers, terwijl alleen de inwoners in de noemer staan. Een rangschikking zou dus elke stad die veel volk aantrekt als gevaarlijk voorstellen, Namen net als Brussel.
Vergunde nieuwbouw en renovaties, doorlopende reeks sinds 1996.
Vestigingen en onderwijsniveaus. Afstanden zijn hemelsbreed berekend vanaf het centrum van de gemeente.
Mediaan aangegeven inkomen per gemeente en per statistische sector.
Een OSM-score meet de dichtheid van wat vrijwilligers in kaart brachten, niet de levenskwaliteit. Een weinig gekarteerde gemeente wordt onderschat. De totaalscore is het gewogen gemiddelde van vijf scores (winkels, scholen, transport, groen, loopbaarheid), zonder criminaliteit.
We nemen feiten over: gemeente, type woning, instelprijs, zittingsdata, EPC-label. Nooit de teksten of foto's van de advertenties.
Aantal verkopen en mediaanprijs per wijk, voor huizen en appartementen. Statbel publiceert pas een prijs vanaf 16 verkopen in een jaar; daaronder tonen we alleen het aantal verkopen. Een prijs verschijnt als hij uit een van de laatste drie jaren komt, altijd met zijn jaar.
Gemiddelde leeftijd berekend op leeftijdsklassen van vijf jaar, grootte van de huishoudens, aandeel huishoudens dat eigenaar is. Onder 50 inwoners of 20 huishoudens krijgt een wijk geen waarde: die zou niets stabiels beschrijven.
NIS-codes, gemeentegrenzen, statistische sectoren, coördinaten.
Een methode beoordeel je even goed op wat ze weigert als op wat ze oplevert.
Wij verzinnen geen prijs per m². De site publiceert er alleen nog een als gelabelde schatting, berekend op de gemeentelijke mediaan, nooit op een gemeten oppervlakte.
Wij publiceren geen mediaanprijs onder vijf transacties. We schrijven dat het gegeven te dun is.
Wij tonen een schatting nooit als een meting. Het Vlaamse EPC draagt overal de vermelding gewestelijke schatting.
Wij doen geen individuele schatting. Onze tools geven een gemeentelijke orde van grootte, niet de waarde van één woning.
Wij zijn geen makelaar, geen kredietmakelaar en geen notaris, en we ontvangen geen commissie op een verkoop.
Wij kopiëren de inhoud van advertenties bij openbare verkoop niet: we halen er controleerbare feiten uit en verwijzen naar de bron.
Een postcode is geen gemeente. Meerdere codes dekken dezelfde gemeente, en sommige overlappen twee gemeenten. Al onze koppelingen lopen daarom via de NIS-code, de officiële identificatie van de gemeente; de tabel met postcodes en deelgemeenten dient alleen om de bezoeker naar de juiste fiche te leiden. Gemeentefusies zijn toegepast: een oude entiteit verwijst naar haar huidige gemeente, en de fiche vermeldt dat.
Gevolg in de praktijk: zonder adres delen twee wijken van dezelfde stad de mediaanprijs van hun gemeente. Sinds september 2026 gaan de gemeentefiche en de schatting naar het niveau van de wijk als Statbel er een prijs publiceert. Verschillen van straat tot straat zijn niet meetbaar in de Belgische open data.
Als u uw adres geeft, zoekt de schatting uw wijk (de statistische sector van Statbel) in uw browser. Het adres wordt niet verstuurd. De berekening kiest dan een ander vertrekpunt, afhankelijk van wat Statbel voor die wijk publiceert.
Uw wijk heeft een gepubliceerde prijs voor uw type woning in een van de laatste drie jaren: de berekening vertrekt van die mediaanprijs. Een huis met 2 of 3 gevels neemt de prijs van dat type; een huis met 4 gevels de prijs van 4 gevels als die gepubliceerd is, anders die van alle huizen; een appartement de prijs van appartementen.
Die prijs slaat op een voorbij jaar. Hij wordt bijgewerkt met de prijsevolutie in uw gemeente sinds dat jaar, op de kwartalen die Statbel publiceert. Als de reeks van de gemeente niet volstaat, blijft de prijs die van zijn jaar, en de fiche zegt het.
De vork volgt het aantal verkopen in de wijk en het verschil tussen de lage en hoge prijzen (het goedkoopste en het duurste kwart). Een wijk met sterk verspreide prijzen geeft een bredere vork.
Uw wijk heeft geen gepubliceerde prijs: de berekening vertrekt van de mediaanprijs van de gemeente, gecorrigeerd met het inkomen van de wijk. Ligt het mediaaninkomen van de wijk 10% hoger dan dat van de gemeente, dan stijgt de prijs met ongeveer 5%, nooit meer dan 10% in de ene of de andere richting.
Onze monitoring van openbare verkopen berekent voor elk residentieel lot de prijs waarboven bieden niet meer interessant is. De methode bestaat uit vier parameters en één formule. Ze staat hier om besproken te worden, niet om geloofd te worden.
Gemeentelijke mediaan van het type woning, huis of appartement, zoals gepubliceerd op de gemeentefiche.
Renovatiebudget per EPC-label, in euro per m²: 0 bij A en B, 200 bij C, 400 bij D, 600 bij E, 800 bij F, 900 bij G. Het barema geldt voor de opgegeven bewoonbare oppervlakte, of bij gebrek daaraan voor een referentieoppervlakte van 140 m² voor een huis en 80 m² voor een appartement.
20% aankoopkosten: registratierechten, kosten van de openbare verkoop, erelonen.
20% veiligheidsmarge, toegepast door het resultaat door 1,20 te delen.
plafond = (0,8 × gerenoveerde waarde − werken) / 1,20
Al onze bronnen zijn openbaar en gratis. Elke link leidt naar de oorspronkelijke dataset: een cijfer van deze site moet daar terug te vinden zijn.
Een fout blijft mogelijk. Lijkt een cijfer u verkeerd, schrijf ons: we corrigeren, of we leggen uit waarom we het behouden.
Mediaanprijzen, EPC-labels en trends, voor de 581 Belgische gemeenten.