Vendre en viager en Belgique : calcul, fiscalité et notaire

Vendre en viager, c'est vendre son bien en recevant une partie du prix à la signature, le bouquet, et le reste sous forme de rente, versée chaque mois jusqu'à la fin de sa vie. Le vendeur s'appelle le crédirentier, l'acheteur le débirentier. Ce guide explique le calcul, les frais de l'acheteur, l'impôt et le rôle du notaire, avec les chiffres officiels de 2026.

Viager occupé ou viager libre

En viager occupé, vous continuez d'habiter votre maison jusqu'à la fin de votre vie. Vous gardez ce qu'on appelle l'usufruit. L'acheteur ne peut ni habiter le bien ni le louer tant que vous y vivez : il paie donc un prix plus bas. C'est la formule la plus fréquente, selon notaire.be.

En viager libre, vous quittez le bien. L'acheteur peut y habiter ou le louer, et il paie la valeur du bien libre.

Comment se calculent le bouquet et la rente

Il n'existe pas de barème légal du viager en Belgique. Les notaires et les agences partent de trois éléments publics.

1. La valeur du bien libre, c'est-à-dire le prix auquel il se vendrait vide. Vous pouvez la connaître avec une estimation gratuite.
2. La valeur de votre droit d'habiter, en viager occupé. Elle se lit dans la table officielle de conversion de l'usufruit, fixée chaque année par arrêté ministériel. La table 2026, publiée au Moniteur belge du 3 juillet 2026, donne par exemple 29,20 % pour une femme de 75 ans et 25,13 % pour un homme du même âge.
3. L'espérance de vie, lue dans les tables de mortalité de Statbel.

On retire de la valeur libre la valeur de votre droit d'habiter : on obtient la valeur occupée. On en retire le bouquet. Le reste est transformé en rente mensuelle, versée tant que vous êtes en vie.

Un exemple. Une femme de 75 ans vend en viager occupé une maison qui vaut 300 000 € libre. Son droit d'habiter vaut 29,20 % du prix, soit 87 600 €. La valeur occupée est donc de 212 400 €. Avec un bouquet de 30 %, elle reçoit 63 720 € à la signature, puis une rente d'environ 1 080 € par mois, sans indexation. Faites le calcul pour votre bien avec notre simulateur de viager.

Quel bouquet demander ?

Le bouquet se négocie avec l'acheteur. Il n'existe pas de statistique officielle des ventes en viager, mais les agences spécialisées citent en général une fourchette de 10 à 30 % de la valeur occupée (Viagerbel). Plus le bouquet est haut, plus la rente est basse.

La rente est-elle indexée ?

Seulement si l'acte le prévoit. Sans clause d'indexation, la rente reste la même toute votre vie. En pratique, les rentes sont souvent indexées sur l'indice santé (TREVI). Une rente indexée démarre plus bas, puis augmente chaque année.

Les droits d'enregistrement de l'acheteur

C'est l'acheteur qui paie les droits d'enregistrement. Ils portent sur le prix, c'est-à-dire le bouquet plus le capital de la rente, et jamais sur moins que la valeur du bien.

• En Wallonie, le taux est de 12,5 %. En viager occupé, la base est au moins la valeur du bien en pleine propriété, selon la réponse du ministre wallon des Finances du 5 octobre 2018. L'ancien taux de 6 % pour les ventes en viager n'existe plus : il a été supprimé en 2020 et formellement abrogé au 1er janvier 2026.
• En Flandre, le taux est de 12 %. En viager occupé, la base est aussi au moins la valeur en pleine propriété (Vlaamse Codex Fiscaliteit, article 2.9.3.0.5).
• À Bruxelles, le taux est de 12,5 %. Votre notaire vous confirme la base exacte pour votre vente.

En viager occupé, les taux réduits pour une habitation propre ne s'appliquent pas, parce que l'acheteur n'achète pas la pleine propriété : ni les 3 % en Wallonie, ni les 2 % en Flandre, ni l'abattement bruxellois. Pour un premier ordre de grandeur des frais d'un achat, utilisez notre calculateur de frais de notaire.

La rente est-elle imposable pour le vendeur ?

Non, quand l'acheteur est un particulier qui n'agit pas à titre professionnel. La rente est alors une façon de payer le prix de vente (notaris.be).

Si l'acheteur est une société, la rente devient imposable. Le montant imposé est limité à 3 % du capital de la rente, et l'impôt est de 30 % (articles 17, 20 et 171 du Code des impôts sur les revenus 1992).

Le rôle du notaire

La vente en viager se signe devant notaire, par acte authentique. Le notaire vérifie que le prix est sérieux : une rente trop basse peut être requalifiée en donation. Il prévoit aussi les protections du vendeur (Gilles Carnoy, avocat) :

• une clause résolutoire : sans elle, le vendeur ne peut pas faire annuler la vente si l'acheteur arrête de payer, il peut seulement faire saisir ;
• le privilège du vendeur, conservé par la transcription de l'acte ;
• la clause d'indexation de la rente.

Ses honoraires suivent le barème officiel des ventes et se calculent sur le prix total. Avant de vendre, rassemblez aussi les documents obligatoires pour vendre.

Se faire accompagner

Une agence spécialisée dans le viager cherche l'acheteur, vérifie le calcul et prépare le dossier pour le notaire. Depuis notre simulateur de viager, vous pouvez demander qu'une agence spécialisée vous appelle. C'est gratuit et vous ne signez rien.

Sources

• Statbel, tables de mortalité 2025, licence CC BY 4.0.
• Arrêté ministériel du 1er juillet 2026 établissant les tables de conversion de l'usufruit, Moniteur belge du 3 juillet 2026.
• Parlement de Wallonie, question écrite du 14 septembre 2018 et réponse du 5 octobre 2018 sur les droits d'enregistrement en viager.
• Décret wallon du 19 décembre 2025 contenant le budget des recettes pour 2026, articles 11 à 13.
• Vlaamse Codex Fiscaliteit, articles 2.9.3.0.4 et 2.9.3.0.5.
• Code des impôts sur les revenus 1992, articles 17, 20 et 171.
• notaire.be et notaris.be, pages sur la vente en viager.