Frais de notaire en Belgique : calcul et simulation 2026

Introduction aux frais de notaire en Belgique

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Belgique, les frais de notaire representent une part significative du budget total. Contrairement a une idee recue, ces frais ne vont pas uniquement au notaire : la majeure partie est constituee des droits d'enregistrement verses a l'Etat.

En 2026, les frais totaux representent entre 11% et 15% du prix d'achat, selon la region et votre situation personnelle. Utilisez notre calculateur de frais de notaire pour une estimation personnalisee.

Composition des frais de notaire

Les frais de notaire se decomposent en trois parties :

1. Les droits d'enregistrement

C'est la composante la plus importante (80% a 90% des frais totaux). Les taux varient selon la region :

Region	Taux standard	Taux reduit	Condition
Wallonie	12,5%	6%	Habitation modeste (revenu cadastral < seuil)
Bruxelles	12,5%	Abattement 200 000 EUR	Premier achat, prix < 600 000 EUR
Flandre	3%	1%	Habitation propre avec PEB A ou B

La Flandre offre les droits d'enregistrement les plus bas d'Europe, ce qui rend l'achat particulierement attractif dans des communes comme Anvers ou Gand.

2. Les honoraires du notaire

Les honoraires sont fixes par la loi selon un bareme degressif. Le notaire ne peut pas les negocier :

Tranche de prix	Pourcentage
0 - 7 500 EUR	4,56%
7 500 - 17 500 EUR	2,85%
17 500 - 30 000 EUR	2,28%
30 000 - 45 495 EUR	1,71%
45 495 - 64 095 EUR	1,14%
64 095 - 250 095 EUR	0,57%
Au-dessus de 250 095 EUR	0,057%

Pour un bien a 300 000 EUR, les honoraires du notaire s'elevent a environ 3 500 EUR.

3. Les frais administratifs

Ils couvrent les recherches hypothecaires, fiscales et urbanistiques. Comptez environ 1 000 a 1 200 EUR.

Exemples concrets de calcul

Voici des exemples pour un bien a 350 000 EUR :

Achat a Bruxelles (premier achat)

• Droits d'enregistrement : 12,5% sur (350 000 - 200 000) = 18 750 EUR
• Honoraires notaire : ~3 800 EUR
• Frais administratifs : ~1 100 EUR
• Total : ~23 650 EUR (6,8% du prix)

Achat a Waterloo (Wallonie, non premier achat)

• Droits d'enregistrement : 12,5% x 350 000 = 43 750 EUR
• Honoraires notaire : ~3 800 EUR
• Frais administratifs : ~1 100 EUR
• Total : ~48 650 EUR (13,9% du prix)

Achat a Anvers (Flandre, habitation propre)

• Droits d'enregistrement : 3% x 350 000 = 10 500 EUR
• Honoraires notaire : ~3 800 EUR
• Frais administratifs : ~1 100 EUR
• Total : ~15 400 EUR (4,4% du prix)

Abattements et reductions

Abattement a Bruxelles

Les premiers acheteurs a Bruxelles beneficient d'un abattement de 200 000 EUR sur la base imposable, soit une economie de 25 000 EUR. Conditions :

• Premier achat dans la Region de Bruxelles-Capitale
• Prix du bien inferieur ou egal a 600 000 EUR
• Etablir sa residence principale dans les 2 ans
• Y maintenir sa residence pendant 5 ans minimum

Taux reduit en Flandre

Le taux de 3% (au lieu de 12% dans les autres regions) s'applique pour l'habitation propre et unique. Un taux super-reduit de 1% s'applique pour les biens avec un PEB label A ou B, sous certaines conditions de prix. Consultez notre guide PEB pour comprendre les labels energetiques.

Abattement en Wallonie

Un abattement de 20 000 EUR est accorde pour le premier achat d'une habitation modeste en Wallonie (revenu cadastral ne depassant pas un certain seuil).

Comment reduire ses frais de notaire ?

• Acheter en Flandre : le taux de 3% est nettement inferieur aux 12,5% de Wallonie et Bruxelles.
• Etre premier acheteur : profitez des abattements dans chaque region.
• Negocier le mobilier : le mobilier inclus dans la vente (cuisine equipee, meubles) n'est pas soumis aux droits d'enregistrement.
• Ameliorer le PEB : en Flandre, un PEB A ou B permet d'obtenir le taux de 1%.

Questions frequentes

Pour un guide complet sur le processus d'achat, consultez notre article acheter une maison en Belgique. Simulez vos frais avec notre calculateur de frais de notaire et estimez votre mensualite avec le simulateur de credit.

Conclusion

Les frais de notaire en Belgique varient considerablement selon la region et votre profil d'acheteur. La Flandre offre les conditions les plus avantageuses avec un taux de 3%, tandis que Bruxelles compense par un abattement genereux pour les premiers acheteurs. Consultez les prix a Ixelles et Uccle pour voir le marche bruxellois en detail.