Guide complet : acheter une maison en Belgique en 2026
Introduction : le marche immobilier belge en 2026
Acheter une maison en Belgique est un projet majeur. En 2026, le marche immobilier belge reste dynamique avec des prix medians qui varient fortement selon les regions. Le prix median d'une maison en Bruxelles depasse 500 000 EUR, tandis que des communes comme Mons ou Charleroi offrent des opportunites a moins de 200 000 EUR.
Ce guide vous accompagne a chaque etape, du calcul de votre budget a la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Etape 1 : definir votre budget
Avant de commencer vos recherches, etablissez un budget realiste. Celui-ci doit inclure :
- Le prix du bien : consultez les prix immobiliers par commune pour vous situer.
- Les frais de notaire : comptez entre 11% et 15% du prix d'achat. Utilisez notre calculateur de frais de notaire pour une estimation precise.
- Les frais de credit : frais de dossier, assurance solde restant du, etc.
- L'apport personnel : en 2026, les banques belges demandent generalement 10% a 20% d'apport.
Pour estimer votre mensualite, utilisez notre simulateur de credit hypothecaire.
Etape 2 : choisir le bon emplacement
L'emplacement est le critere le plus important. Evaluez chaque commune en fonction de :
- L'accessibilite : transports en commun, autoroutes, gares. Consultez les scores de quartier.
- Les services : ecoles, commerces, hopitaux.
- Le potentiel de plus-value : evolution des prix sur 5 ans.
- Le certificat PEB : un bon PEB reduit les couts energetiques. Voir notre guide PEB complet.
Comparez deux communes avec notre outil de comparaison pour prendre la meilleure decision.
Conseil : Les communes comme Namur, Louvain et Gand combinent qualite de vie et accessibilite a un prix raisonnable.
Etape 3 : visiter et inspecter le bien
Lors de chaque visite, soyez attentif a :
- L'etat general : toiture, facades, chassis, installation electrique.
- L'humidite : traces sur les murs, odeur de moisi.
- Le certificat PEB : le vendeur est legalement oblige de le fournir. Un label D ou inferieur impliquera des travaux de renovation. Consultez notre guide PEB.
- L'urbanisme : verifiez les permis existants aupres de la commune.
Faites realiser une inspection technique par un expert independant avant de vous engager.
Etape 4 : faire une offre
Une fois le bien trouve, vous pouvez faire une offre ecrite. Celle-ci engage juridiquement l'acheteur si le vendeur l'accepte. L'offre doit mentionner :
- Le prix propose
- Le delai de validite de l'offre
- Les conditions suspensives (obtention du credit, resultats de l'inspection)
En Belgique, il n'y a pas de delai de retractation pour l'acheteur une fois l'offre acceptee.
Etape 5 : le compromis de vente
Le compromis (ou convention de vente) est un contrat bilateral qui engage les deux parties. Il contient :
- L'identite des parties
- La description du bien
- Le prix convenu et les modalites de paiement
- Les conditions suspensives
- La date prevue pour l'acte authentique (generalement 4 mois apres)
Un acompte de 10% est generalement verse lors de la signature du compromis.
Etape 6 : les frais de notaire
Les frais de notaire en Belgique comprennent trois composantes principales :
| Composante | Wallonie / Bruxelles | Flandre |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 12,5% | 3% (reduit : 1%) |
| Honoraires du notaire | ~1,5% degressif | ~1,5% degressif |
| Frais administratifs | ~1 100 EUR | ~1 100 EUR |
Pour connaitre le montant exact pour votre situation, utilisez notre calculateur de frais de notaire. Pour un guide detaille, consultez notre article sur les frais de notaire en Belgique.
Etape 7 : le credit hypothecaire
La plupart des acheteurs financent leur achat par un credit hypothecaire. Les points cles :
- Taux fixe vs variable : en 2026, les taux fixes se situent autour de 3,0% a 3,5%.
- Duree : 20 a 25 ans en moyenne.
- Quotite : les banques financent generalement jusqu'a 90% de la valeur du bien.
- Assurance : l'assurance solde restant du est quasi obligatoire.
Simulez votre credit avec notre simulateur de credit hypothecaire.
Etape 8 : l'acte authentique
L'acte authentique est signe chez le notaire, generalement 4 mois apres le compromis. C'est a ce moment que :
- Le solde du prix est verse
- Les frais de notaire sont payes
- La propriete est transferee officiellement
- L'acte est inscrit au bureau de la conservation des hypotheques
Le notaire remet ensuite les cles et vous devenez proprietaire.
Avantages fiscaux pour les acheteurs
Selon la region, des avantages fiscaux peuvent s'appliquer :
- Flandre : taux reduit de 3% (au lieu de 12%) pour l'habitation propre et unique. Taux de 1% pour les biens avec un PEB label A ou B dont le prix ne depasse pas certains plafonds.
- Wallonie : abattement de 20 000 EUR sur les droits d'enregistrement pour le premier achat d'une habitation modeste.
- Bruxelles : abattement de 200 000 EUR sur les droits d'enregistrement pour le premier achat (si le prix ne depasse pas 600 000 EUR).
Conclusion
Acheter une maison en Belgique demande de la preparation, mais le processus est bien encadre. Utilisez nos outils gratuits pour estimer votre budget, comparer les communes et simuler votre credit. N'hesitez pas a consulter nos pages de prix par commune pour suivre le marche.
Questions frequentes
Quel est le budget minimum pour acheter en Belgique ?
Comptez au minimum 150 000 EUR pour un petit bien en Wallonie, plus 11-15% de frais de notaire.
Combien de temps dure le processus d'achat ?
En moyenne 4 a 6 mois entre la premiere visite et la remise des cles.
Faut-il un apport personnel ?
Oui, les banques demandent generalement 10% a 20% du prix d'achat en apport personnel.
Peut-on acheter sans passer par un notaire ?
Non, l'intervention d'un notaire est obligatoire en Belgique pour tout achat immobilier.
Quels sont les avantages pour les premiers acheteurs ?
Abattement a Bruxelles (200 000 EUR), taux reduit en Flandre (3%), et abattement en Wallonie (20 000 EUR).
Peut-on se retracter apres une offre acceptee ?
Non, en Belgique il n'y a pas de delai de retractation une fois l'offre acceptee par le vendeur.