Guide du crédit hypothécaire en Belgique

Le crédit hypothécaire en Belgique : les bases

Le crédit hypothécaire est le pilier de l'accession à la propriété en Belgique. En 2026, environ 85% des achats immobiliers sont financés en partie par un crédit. Comprendre son fonctionnement, ses subtilités et les règles belges spécifiques est essentiel pour obtenir les meilleures conditions et éviter les pièges.

Contrairement à d'autres pays européens, le marché belge du crédit hypothécaire est dominé par les grandes banques (BNP Paribas Fortis, KBC, ING, Belfius) qui détiennent environ 70% du marché. Cette concentration relative laisse toutefois place à la négociation, surtout si vous êtes un bon profil.

Taux fixe vs taux variable : que choisir ?

Le taux fixe

Le taux fixe est le choix le plus courant en Belgique (environ 80% des crédits). Votre mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt, offrant une sécurité budgétaire totale.

• Taux moyen en février 2026 : 3,1 à 3,5% sur 20 ans, 3,2 à 3,6% sur 25 ans
• Avantage : prévisibilité totale, protection contre les hausses futures
• Inconvénient : taux initial plus élevé qu'un taux variable, pas de bénéfice en cas de baisse des taux

Le taux variable

Le taux variable (ou révisable) est indexé sur un indice de référence et ajusté périodiquement. En Belgique, les formules les plus courantes sont :

• 1/1/1 : révision annuelle (le plus risqué)
• 3/3/3 : révision tous les 3 ans
• 5/5/5 : révision tous les 5 ans (le plus populaire des variables)
• 10/5/5 : fixe pendant 10 ans, puis révisable tous les 5 ans

Protection légale belge : la loi limite la hausse du taux variable au double du taux initial. Si votre taux de départ est de 2,5%, il ne pourra jamais dépasser 5%. Cette protection est unique en Europe et rend le taux variable moins risqué qu'ailleurs.

Taux moyen variable en 2026

• 5/5/5 sur 20 ans : 2,7 à 3,1%
• 10/5/5 sur 25 ans : 3,0 à 3,3%

L'écart entre fixe et variable est relativement faible en 2026 (0,3 à 0,5 point). Dans ce contexte, le taux fixe est généralement recommandé, sauf si vous êtes certain de revendre avant la première révision.

Les règles de la Banque Nationale de Belgique (BNB)

Depuis 2020, la BNB impose des règles prudentielles aux banques pour limiter le surendettement :

La quotité (loan-to-value)

• Habitation propre (premier achat) : maximum 90% du prix du bien. Vous devez apporter au moins 10% + les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement). En pratique, prévoyez 20 à 25% du prix total.
• Habitation propre (non-premier achat) : maximum 90%
• Investissement locatif : maximum 80%. Il faut donc apporter au moins 20% + frais.

La BNB autorise toutefois les banques à dépasser ces limites pour 35% des dossiers de primo-accédants (dont 5% peuvent aller jusqu'à 100%). Cela signifie qu'un crédit à 100% reste possible, mais réservé aux meilleurs dossiers.

Le ratio dette/revenu (DSTI)

Les mensualités de tous vos crédits ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets. Pour un couple gagnant 5.000 euros nets par mois, la mensualité maximale est donc de 1.667 euros.

L'assurance solde restant dû

L'assurance solde restant dû (ASRD) est quasi-obligatoire en Belgique : la banque l'exige dans 95% des cas. Elle rembourse le capital restant dû en cas de décès de l'emprunteur.

Coût de l'ASRD

Le coût dépend de votre âge, de votre état de santé et du capital assuré :

• Emprunteur de 30 ans, non-fumeur : environ 0,08% du capital par an, soit environ 200 euros/an pour 250.000 euros
• Emprunteur de 40 ans, non-fumeur : environ 0,15% du capital, soit 375 euros/an
• Emprunteur de 50 ans : environ 0,30%, soit 750 euros/an

Avantage fiscal

Les primes d'ASRD donnent droit à une réduction d'impôt de 30% au niveau fédéral (régime fiscal de l'épargne à long terme). Pour un plafond annuel de 2.450 euros de primes, l'économie fiscale peut atteindre 735 euros par an.

Conseils pour l'ASRD

• Comparez : vous n'êtes pas obligé de prendre l'ASRD auprès de votre banque. Des assureurs comme Ethias, AG, Delta Lloyd ou NN offrent souvent de meilleurs tarifs.
• Couverture à 100% ou dégressif : l'ASRD à couverture dégressive (qui diminue avec le capital restant dû) est moins chère que la couverture constante.
• Questionnaire médical : soyez honnête. Toute fausse déclaration peut entraîner un refus de couverture au moment du sinistre.

Comment obtenir le meilleur taux

Préparez votre dossier

• Apport personnel élevé : plus votre quotité est basse, meilleur sera le taux. Un apport de 20% ou plus donne accès aux meilleurs tarifs.
• Stabilité professionnelle : un CDI de longue date est l'idéal. Les indépendants doivent présenter au moins 3 ans de bilans positifs.
• Pas de dettes en cours : remboursez vos crédits à la consommation avant de demander un crédit hypothécaire.
• Bon historique bancaire : pas de découvert récurrent, pas de fichage à la Centrale des Crédits de la BNB.

Négociez activement

• Sollicitez au moins 3 banques : les taux varient de 0,2 à 0,5 point entre banques pour un même dossier.
• Faites jouer la concurrence : montrez les offres concurrentes pour obtenir une contre-proposition.
• Négociez aussi les frais de dossier : les banques peuvent les réduire ou les supprimer (500 à 1.000 euros d'économie).
• Passez par un courtier : les courtiers en crédit hypothécaire (gratuits pour vous, rémunérés par la banque) ont accès à l'ensemble du marché et peuvent obtenir des conditions préférentielles.

La durée du crédit : quel impact ?

Pour un crédit de 250.000 euros à taux fixe de 3,3% :

• 20 ans : mensualité de 1.428 euros, coût total des intérêts : 92.720 euros
• 25 ans : mensualité de 1.220 euros, coût total des intérêts : 116.000 euros
• 30 ans : mensualité de 1.096 euros, coût total des intérêts : 144.560 euros

Allonger la durée de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 208 euros mais coûte 23.280 euros d'intérêts supplémentaires. Le choix dépend de votre budget mensuel et de vos objectifs. Simulez votre crédit avec notre simulateur de crédit hypothécaire.

Le remboursement anticipé

En Belgique, vous pouvez rembourser votre crédit par anticipation, mais la banque peut appliquer une indemnité de remploi (pénalité) limitée par la loi à 3 mois d'intérêts sur le capital remboursé anticipativement. Pour un capital restant de 200.000 euros à 3,3%, cela représente environ 1.650 euros.

Le remboursement anticipé est intéressant si vous recevez un héritage, une prime importante ou si les taux ont considérablement baissé (dans ce cas, un refinancement complet peut être envisagé).

Checklist avant de signer

• Comparez au moins 3 offres de crédit (TAEG, pas seulement le taux nominal)
• Vérifiez le coût de l'assurance solde restant dû (comparez aussi hors banque)
• Comprenez les conditions du taux variable si vous en choisissez un
• Vérifiez les frais de dossier et d'expertise
• Calculez votre budget mensuel TOTAL (crédit + assurances + précompte + charges)
• Prévoyez une marge de sécurité de 10 à 15% sur votre budget
• Consultez notre guide des frais de notaire pour une estimation complète des frais d'acquisition