Guide complet pour expatries : acheter en Belgique

Pourquoi la Belgique attire les acheteurs etrangers

La Belgique est un pays extremement ouvert aux acheteurs etrangers. Contrairement a de nombreux pays europeens, elle n'impose aucune restriction sur l'achat immobilier par des non-residents, qu'ils soient citoyens de l'UE ou non. Cette ouverture, combinee a une position geographique centrale en Europe et des prix encore raisonnables par rapport a Paris, Londres ou Amsterdam, fait de la Belgique une destination prisee des expatries.

Avec pres de 200.000 expatries rien qu'a Bruxelles (representant environ 35% de la population), le marche immobilier belge a developpe une expertise solide dans l'accompagnement des acheteurs internationaux.

Etape 1 : Comprendre le marche belge

Les trois regions et leurs specificites

La Belgique est un Etat federal compose de trois regions, chacune avec ses propres regles immobilieres :

• Bruxelles-Capitale : la plus internationale, prix medians eleves (480.000 EUR maison, 250.000 EUR appartement), abattement genereux de 200.000 EUR pour les primo-accedants
• Flandre : la plus chere en moyenne (330.000 EUR maison), mais droits d'enregistrement les plus bas (3%), obligation de renovation EPC
• Wallonie : la plus accessible (195.000 EUR maison), droits a 12,5%, cadre de vie verdoyant

Consultez nos donnees de prix par commune pour comparer les zones qui vous interessent.

Etape 2 : Les demarches legales

Documents necessaires

• Piece d'identite valide (passeport ou carte d'identite europeenne)
• Preuve de domicile (dans votre pays d'origine ou en Belgique)
• Numero de registre national (si resident en Belgique) ou numero fiscal
• Attestation de revenus (fiches de paie, avis d'imposition)

Le processus d'achat

1. Recherche et visites : via Immoweb, Zimmo, ou agences immobilieres
2. Offre d'achat : ecrite, engageante des acceptation par le vendeur
3. Compromis de vente : signe chez le notaire, avec versement d'un acompte de 10%
4. Delai de 4 mois : pour obtenir le financement et preparer l'acte
5. Acte authentique : signature chez le notaire, paiement du solde et des frais

Point important : en Belgique, c'est l'acheteur qui choisit le notaire, pas le vendeur. Vous pouvez meme choisir deux notaires (un pour chaque partie) sans cout supplementaire.

Etape 3 : Financement

Obtenir un pret hypothecaire en tant qu'expatrie

Les banques belges (BNP Paribas Fortis, KBC, ING, Belfius) accordent des prets aux non-residents, avec des conditions specifiques :

• Quotite : 70 a 80% maximum (contre 90% pour les residents)
• Apport : minimum 20-30% du prix + frais (environ 15% du prix)
• Taux : equivalents aux taux residents, autour de 3,0-3,5% fixe sur 25 ans (2026)
• Duree : 20 a 25 ans, rarement 30 ans
• Revenus etrangers : acceptes mais necessitent des documents certifies/traduits

Conseil : ouvrez un compte bancaire belge des que possible. C'est obligatoire pour le pret et facilite toutes les demarches. Consultez notre guide du credit hypothecaire pour plus de details.

Etape 4 : Les couts a prevoir

Couts d'acquisition

Au-dela du prix d'achat, prevoyez environ 12 a 15% de frais supplementaires :

• Droits d'enregistrement : 12,5% (Wallonie/Bruxelles) ou 3% (Flandre)
• Honoraires du notaire : environ 1 a 1,5% (tarif reglemente)
• Frais de dossier bancaire : 500 a 1.500 EUR
• Frais d'inscription hypothecaire : environ 1,3% du montant emprunte

Utilisez notre calculateur de frais de notaire pour une estimation precise.

Couts recurrents

• Precompte immobilier (taxe fonciere) : 800 a 3.000 EUR/an selon la commune et le bien
• Assurance habitation : 300 a 800 EUR/an
• Charges de copropriete (appartement) : 100 a 300 EUR/mois
• Entretien : prevoir 1% de la valeur du bien par an

Etape 5 : Fiscalite pour les non-residents

Les proprietaires non-residents paient l'impot des non-residents (INR) sur le revenu cadastral indexe de leur bien belge. Si vous louez le bien, les revenus locatifs sont declares en Belgique.

La convention de double imposition entre la Belgique et votre pays de residence evite generalement la double taxation. Renseignez-vous aupres d'un fiscaliste international.

Conseils pratiques pour expatries

• Visitez plusieurs quartiers avant de vous engager, les ambiances varient enormement d'une commune a l'autre
• Attention a la langue : le notaire redige l'acte dans la langue de la region (francais en Wallonie/Bruxelles, neerlandais en Flandre)
• Engagez un geometre-expert pour les maisons anciennes : les vices caches peuvent couter cher
• Verifiez le PEB : en Flandre, un mauvais EPC implique une obligation de renovation. Consultez notre outil PEB
• Etat du sol : en Flandre et a Bruxelles, une attestation de sol est obligatoire pour la vente

FAQ

Un etranger peut-il acheter sans etre resident belge ?

Oui, aucune restriction n'existe. Vous pouvez acheter meme sans numero de registre national, bien que cela complique les demarches bancaires.

Quel budget minimum pour acheter en Belgique ?

Avec un apport de 50.000 EUR, vous pouvez viser des appartements de 150.000-200.000 EUR en Wallonie ou en peripherie bruxelloise. A Bruxelles-ville, comptez un budget minimum de 200.000-250.000 EUR pour un appartement.

Combien de temps dure le processus d'achat ?

Du compromis a l'acte : environ 4 mois. Avec la recherche et les visites : comptez 6 a 12 mois au total. Commencez le montage financier avant de chercher activement.