Investir dans l'immobilier locatif : rendement et fiscalité

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif en Belgique ?

L'immobilier locatif reste l'un des investissements préférés des Belges, et pour cause : la fiscalité est relativement favorable, les rendements sont stables, et la demande locative est soutenue dans les grandes villes. En 2025, avec la baisse progressive des taux d'intérêt, l'immobilier locatif redevient particulièrement attractif face à des placements financiers aux rendements en baisse.

Rendement brut vs rendement net

Le rendement brut

Le rendement brut est le calcul le plus simple : (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Par exemple, un appartement acheté 200.000 euros et loué 800 euros par mois génère un rendement brut de 4,8%. En Belgique, le rendement brut moyen se situe entre 3,5% et 5% selon la localisation et le type de bien.

Le rendement net

Le rendement net tient compte de toutes les charges et donne une image plus réaliste de la rentabilité. Les déductions comprennent :

• Le précompte immobilier : variable selon la commune, typiquement entre 800 et 2.500 euros par an.
• L'assurance habitation : environ 200 à 500 euros par an.
• Les charges de copropriété non récupérables : entre 500 et 1.500 euros par an pour un appartement.
• L'entretien et les réparations : prévoir 1% du prix d'achat par an en moyenne.
• La vacance locative : compter 1 mois de vacance tous les 3 ans en moyenne.
• Les frais de gestion : si vous passez par une agence, entre 5% et 8% des loyers.

En pratique, le rendement net se situe généralement entre 2,5% et 3,5%, soit environ 1 à 1,5 point de moins que le rendement brut.

Fiscalité de l'immobilier locatif en Belgique

La Belgique offre une fiscalité relativement avantageuse pour les revenus locatifs de biens non meublés. Contrairement à de nombreux pays voisins, les revenus locatifs ne sont pas imposés sur le montant réel des loyers perçus.

Location non meublée (la plus courante)

Pour un bien loué non meublé à un particulier qui l'utilise exclusivement à des fins privées, l'imposition se base sur le revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40%. Ce montant est ajouté aux autres revenus imposables du propriétaire et soumis à l'impôt des personnes physiques au taux marginal.

Exemple concret : un appartement avec un RC de 1.000 euros, coefficient d'indexation 2025 de 2,1763. Revenu imposable = 1.000 x 2,1763 x 1,40 = 3.047 euros. Pour un taux marginal de 50%, l'impôt supplémentaire est d'environ 1.523 euros, soit bien moins que l'impôt sur les loyers réels de 9.600 euros par an (800 euros/mois).

Location à usage professionnel

Si le locataire utilise le bien à des fins professionnelles, l'imposition se fait sur le loyer réel net (loyer - 40% de forfait de charges, avec un minimum basé sur le RC indexé majoré). Cette situation est moins avantageuse fiscalement.

Droits d'enregistrement pour les investisseurs

Les investisseurs paient le taux plein des droits d'enregistrement, sans bénéficier des abattements réservés à l'habitation propre :

• Wallonie et Bruxelles : 12,5% du prix d'achat.
• Flandre : 12% du prix d'achat (pas de taux réduit de 3% pour les investisseurs).

Pour un bien de 200.000 euros, cela représente 24.000 à 25.000 euros de droits d'enregistrement. Utilisez notre calculateur de frais de notaire pour obtenir une estimation précise.

Les meilleures villes pour investir en 2025

Les villes suivantes offrent les meilleurs profils pour l'investissement locatif :

• Liège : prix d'achat accessibles (150.000-180.000 euros pour un appartement), rendement brut de 5-6%, forte demande étudiante (université de Liège).
• Charleroi : prix les plus bas des grandes villes (100.000-140.000 euros), rendement brut potentiel de 6-7%, mais risque de vacance plus élevé.
• Louvain-la-Neuve : forte demande étudiante garantie (UCLouvain), vacance quasi nulle, rendement brut de 4-5%.
• Gand : marché dynamique, demande étudiante et professionnelle forte, rendement brut de 3,5-4,5%.
• Namur : capitale wallonne en plein développement, prix modérés, rendement brut de 4-5%.
• Anvers : deuxième ville du pays, marché locatif dense, rendement brut de 3,5-4%.

Erreurs à éviter

• Négliger les frais : calculez toujours le rendement net, pas seulement le brut.
• Ignorer le PEB : un bien énergivore sera de plus en plus pénalisé et difficile à louer.
• Sous-estimer la gestion : la gestion locative demande du temps et des compétences.
• Concentrer tout sur un seul bien : la diversification réduit les risques.
• Acheter trop cher : un mauvais prix d'achat ne se rattrape jamais par le rendement locatif.

Consultez les prix et rendements par commune sur Immolytics pour identifier les meilleures opportunités d'investissement.