Investeren in huurvastgoed: rendement en fiscaliteit

Waarom investeren in huurvastgoed in België?

Huurvastgoed blijft een van de favoriete investeringen van Belgen, en terecht: de fiscaliteit is relatief gunstig, de rendementen zijn stabiel en de huurvraag is sterk in de grote steden. In 2025, met de geleidelijke daling van de rentetarieven, wordt huurvastgoed opnieuw bijzonder aantrekkelijk ten opzichte van financiële beleggingen met dalende rendementen.

Bruto rendement vs netto rendement

Het bruto rendement

Het bruto rendement is de eenvoudigste berekening: (jaarhuur / aankoopprijs) x 100. Bijvoorbeeld, een appartement gekocht voor 200.000 euro en verhuurd aan 800 euro per maand levert een bruto rendement van 4,8% op. In België ligt het gemiddelde bruto rendement tussen 3,5% en 5%, afhankelijk van de locatie en het type goed.

Het netto rendement

Het netto rendement houdt rekening met alle lasten en geeft een realistischer beeld van de rentabiliteit. De aftrekken omvatten:

• De onroerende voorheffing: variabel per gemeente, doorgaans tussen 800 en 2.500 euro per jaar.
• De woningverzekering: ongeveer 200 tot 500 euro per jaar.
• Niet-recupereerbare kosten mede-eigendom: tussen 500 en 1.500 euro per jaar voor een appartement.
• Onderhoud en herstellingen: reken gemiddeld 1% van de aankoopprijs per jaar.
• Leegstand: reken gemiddeld 1 maand leegstand per 3 jaar.
• Beheerskosten: via een kantoor, tussen 5% en 8% van de huurinkomsten.

In de praktijk ligt het netto rendement doorgaans tussen 2,5% en 3,5%, ongeveer 1 tot 1,5 procentpunt lager dan het bruto rendement.

Fiscaliteit van huurvastgoed in België

België biedt een relatief gunstige fiscaliteit voor huurinkomsten van niet-gemeubileerde goederen. In tegenstelling tot veel buurlanden worden huurinkomsten niet belast op het werkelijk ontvangen huurbedrag.

Niet-gemeubileerde verhuur (meest voorkomend)

Voor een niet-gemeubileerd goed verhuurd aan een particulier die het uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, is de belasting gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40%. Dit bedrag wordt toegevoegd aan de andere belastbare inkomsten van de eigenaar en onderworpen aan de personenbelasting tegen het marginale tarief.

Concreet voorbeeld: een appartement met een KI van 1.000 euro, indexatiecoëfficiënt 2025 van 2,1763. Belastbaar inkomen = 1.000 x 2,1763 x 1,40 = 3.047 euro. Bij een marginaal tarief van 50% bedraagt de bijkomende belasting ongeveer 1.523 euro, veel minder dan de belasting op de werkelijke huur van 9.600 euro per jaar (800 euro/maand).

Professionele verhuur

Als de huurder het goed voor professionele doeleinden gebruikt, wordt de belasting geheven op de werkelijke nettohuur (huur - 40% forfaitaire kosten, met een minimum gebaseerd op het geïndexeerde KI verhoogd). Deze situatie is fiscaal minder voordelig.

Registratierechten voor investeerders

Investeerders betalen het volle tarief aan registratierechten, zonder te genieten van de vrijstellingen voorbehouden aan de eigen woning:

• Wallonië en Brussel: 12,5% van de aankoopprijs.
• Vlaanderen: 12% van de aankoopprijs (geen verlaagd tarief van 3% voor investeerders).

Voor een goed van 200.000 euro betekent dit 24.000 tot 25.000 euro aan registratierechten. Gebruik onze notariskostencalculator voor een nauwkeurige schatting.

De beste steden om te investeren in 2025

De volgende steden bieden de beste profielen voor huurinvestering:

• Luik: toegankelijke aankoopprijzen (150.000-180.000 euro voor een appartement), bruto rendement van 5-6%, sterke studentenvraag (Universiteit van Luik).
• Charleroi: laagste prijzen van de grote steden (100.000-140.000 euro), potentieel bruto rendement van 6-7%, maar hoger leegstandsrisico.
• Louvain-la-Neuve: gegarandeerde sterke studentenvraag (UCLouvain), quasi geen leegstand, bruto rendement van 4-5%.
• Gent: dynamische markt, sterke studenten- en professionele vraag, bruto rendement van 3,5-4,5%.
• Namen: Waalse hoofdstad in volle ontwikkeling, gematigde prijzen, bruto rendement van 4-5%.
• Antwerpen: tweede stad van het land, dichte huurmarkt, bruto rendement van 3,5-4%.

Fouten om te vermijden

• Kosten verwaarlozen: bereken altijd het netto rendement, niet alleen het bruto.
• Het EPC negeren: een energieverslindend goed zal steeds meer bestraft worden en moeilijker te verhuren zijn.
• Het beheer onderschatten: verhuursbeheer vereist tijd en vaardigheden.
• Alles op één goed concentreren: diversificatie vermindert de risico's.
• Te duur kopen: een slechte aankoopprijs wordt nooit gecompenseerd door het huurrendement.

Raadpleeg de prijzen en rendementen per gemeente op Immolytics om de beste investeringsmogelijkheden te identificeren.