Notariskosten in België: berekening en besparing

Notariskosten in België begrijpen

Wanneer u een woning koopt in België, is de vermelde prijs niet de totale kost. U moet de notariskosten toevoegen, die tussen 11% en 15% van de aankoopprijs bedragen. De term is eigenlijk misleidend, want het ereloon van de notaris is slechts een klein deel van het totaal.

De drie componenten van de notariskosten

1. De registratierechten (het grootste deel)

De registratierechten vormen ongeveer 80% van de totale kosten. Het gaat om een regionale belasting waarvan het tarief verschilt per regio:

• Wallonië: 12,5% van de aankoopprijs. Vrijstelling van 20.000 euro op de eerste schijf voor de enige eigen woning (besparing van 2.500 euro).
• Brussel: 12,5% van de aankoopprijs. Vrijstelling van 200.000 euro voor goederen van minder dan 600.000 euro bestemd als eigen woning (besparing tot 25.000 euro).
• Vlaanderen: 3% voor de enige eigen woning (in plaats van 12%). Bijkomende vrijstelling van 93.600 euro voor goederen tot 220.000 euro.

2. Het ereloon van de notaris (degressief barema)

Het ereloon van de notaris is bij koninklijk besluit gereguleerd en is identiek ongeacht welke notaris u kiest. Het volgt een degressief barema:

• Van 0 tot 7.500 euro: 4,56%
• Van 7.500 tot 17.500 euro: 2,85%
• Van 17.500 tot 30.000 euro: 2,28%
• Van 30.000 tot 45.495 euro: 1,71%
• Van 45.495 tot 64.095 euro: 1,14%
• Van 64.095 tot 250.095 euro: 0,57%
• Boven 250.095 euro: 0,057%

Voor een goed van 250.000 euro bedraagt het ereloon ongeveer 3.200 euro (exclusief 21% btw).

3. Administratieve en diverse kosten

Deze kosten dekken de hypothecaire opzoekingen, stedenbouwkundige certificaten, fiscale zegels en hypothecaire overschrijving. Ze bedragen doorgaans tussen 1.200 en 2.000 euro.

Vergelijkende tabel per regio

Voor een goed van 250.000 euro als enige eigen woning:

• Vlaanderen: registratierechten 3% = 7.500 euro + ereloon = ongeveer 12.500 euro totaal.
• Brussel (met vrijstelling): rechten op 50.000 euro (250.000 - 200.000) = 6.250 euro + ereloon = ongeveer 11.500 euro.
• Wallonië (met vrijstelling): rechten op 230.000 euro (250.000 - 20.000) = 28.750 euro + ereloon = ongeveer 34.000 euro.

Het verschil is spectaculair: kopen in Vlaanderen of Brussel (met vrijstelling) kost bijna drie keer minder aan kosten dan in Wallonië voor dezelfde aankoopprijs.

Hoe uw notariskosten verlagen?

Profiteren van regionale vrijstellingen

Zorg ervoor dat u aan alle voorwaarden voldoet om te genieten van de vrijstellingen: eerste aankoop, eigen woning, respect voor de prijsplafonds. Informeer uw notaris vanaf het begin van het proces.

Onderhandelen over de prijs

Aangezien de registratierechten berekend worden op de aankoopprijs, levert elke euro korting op de prijs een evenredige besparing op de kosten op. Een onderhandeling van 10.000 euro op de prijs bespaart 1.250 euro aan rechten in Wallonië en Brussel.

Roerende en onroerende goederen onderscheiden

Als het goed wordt verkocht met roerende elementen (ingerichte keuken, inbouwkasten), kan hun waarde worden afgetrokken van de belastbare basis voor registratierechten. Deze waarde moet redelijk en verantwoord zijn (doorgaans tussen 2% en 5% van de totale prijs).

Kopen via openbare verkoop

Bij een notariële openbare verkoop zijn de publiciteits- en organisatiekosten ten laste van de verkoper. De registratierechten blijven echter identiek.

Bereken uw kosten in enkele klikken

Voor een nauwkeurige en gepersonaliseerde schatting van uw notariskosten, gebruik onze online notariskostencalculator. Die houdt rekening met uw regio, uw situatie (eerste aankoop of niet), de prijs van het goed en het eventuele bedrag voor roerende goederen.