Hoe het rendement van een vastgoedinvestering berekenen

Waarom rendement berekenen voor u investeert?

Investeren in vastgoed zonder het rendement nauwkeurig te berekenen is als vliegen zonder instrumenten. Te veel investeerders stellen zich tevreden met het brutorendement dat door makelaars wordt vermeld, wat de economische realiteit van de investering niet weerspiegelt. In België maken de hoge aankoopkosten (registratierechten van 12,5% in Wallonië en Brussel, 3% in Vlaanderen) en de specifieke fiscaliteit de berekening nog belangrijker.

Vier kernindicatoren stellen u in staat een vastgoedinvestering volledig te beoordelen: het brutorendement, het nettorendement, het cash-on-cash rendement en het intern rendement (IRR). Laten we elk in detail bekijken met concrete voorbeelden.

Het brutorendement: de eerste filter

Formule

Brutorendement = (Jaarhuur / Aankoopprijs) × 100

Dit is de eenvoudigste en snelst te berekenen indicator. Het maakt het mogelijk snel verschillende panden te vergelijken, maar houdt geen rekening met kosten of aankoopkosten.

Concreet voorbeeld

U koopt een appartement in Luik voor 180.000 euro. De maandelijkse huur is 850 euro.

• Jaarhuur: 850 × 12 = 10.200 euro
• Brutorendement: (10.200 / 180.000) × 100 = 5,67%

In België wordt een brutorendement van 4 tot 6% als correct beschouwd. Boven 6% is het uitstekend. Onder 3,5% is de investering weinig interessant, tenzij u mikt op meerwaarde.

Het nettorendement: de economische realiteit

Formule

Nettorendement = ((Jaarhuur − Jaarlijkse kosten) / (Aankoopprijs + Aankoopkosten)) × 100

Het nettorendement integreert alle terugkerende kosten en de aankoopkosten. Het is de meest betrouwbare indicator om panden te vergelijken.

In te rekenen kosten

• Onroerende voorheffing: varieert per gemeente (gemiddeld 1.000 tot 2.500 euro/jaar in België)
• Eigenaarsverzekering: ongeveer 300 tot 500 euro/jaar
• Niet-verhaalbare mede-eigendomskosten: reservefonds, grote werken (ongeveer 500 tot 1.500 euro/jaar)
• Onderhoud en herstellingen: reken op 1% van de waarde van het pand per jaar
• Leegstand: voorzie gemiddeld 1 maand leegstand per jaar (ofwel 8,33% van de huur)
• Beheerskosten: als u via een makelaar gaat, reken op 6 tot 10% van de huur

Concreet voorbeeld

Ons appartement in Luik van 180.000 euro:

• Aankoopkosten (Wallonië): 180.000 × 15% (rechten + notaris) = 27.000 euro
• Totale kosten: 180.000 + 27.000 = 207.000 euro
• Jaarhuur: 10.200 euro
• Jaarlijkse kosten: voorheffing (1.200) + verzekering (400) + mede-eigendom (800) + onderhoud (1.800) + leegstand (850) = 5.050 euro
• Nettorendement: ((10.200 − 5.050) / 207.000) × 100 = 2,49%

U ziet het verschil: van 5,67% bruto gaan we naar 2,49% netto. Daarom is het brutorendement alleen misleidend. Gebruik onze huurrendementcalculator om uw project te simuleren.

Het cash-on-cash rendement: het rendement op uw eigen vermogen

Formule

Cash-on-cash = (Jaarlijkse netto cashflow / Geïnvesteerd eigen vermogen) × 100

Deze indicator meet het rendement op het geld dat u werkelijk heeft geïnvesteerd (uw eigen inbreng). Hij is bijzonder relevant wanneer u uw aankoop financiert met een hypothecair krediet, want het hefboomeffect kan uw rendement aanzienlijk verbeteren.

Concreet voorbeeld

Nog steeds ons appartement in Luik:

• Totale prijs (pand + kosten): 207.000 euro
• Eigen inbreng: 50.000 euro (ongeveer 24%)
• Hypothecair krediet: 157.000 euro over 20 jaar aan 3,2% → maandtermijn van 890 euro → 10.680 euro/jaar
• Netto huurinkomsten (na kosten): 5.150 euro/jaar
• Netto cashflow na aflossing: 5.150 − 10.680 = −5.530 euro/jaar

In dit voorbeeld is de cashflow negatief: u moet 461 euro per maand bijleggen. Dat is gebruikelijk in België voor een eerste investering. U lost echter maandelijks kapitaal af, en de waarde van het pand stijgt met de tijd.

De IRR (Intern Rendement): het volledige beeld

Formule

De IRR is de disconteringsvoet die de netto contante waarde (NCW) van alle kasstromen gelijk maakt aan nul. Het wordt niet met de hand berekend maar met een spreadsheet (functie IR/IRR in Excel of Google Sheets).

Wat de IRR integreert

• De initiële investering (inbreng + kosten)
• De jaarlijkse netto kasstromen (huur − kosten − kredietaflossing)
• De meerwaarde bij doorverkoop (verkoopprijs − resterende schuld − verkoopkosten)
• Eventuele fiscale voordelen

Vereenvoudigd voorbeeld over 10 jaar

Met ons appartement in Luik, uitgaande van 2% meerwaarde per jaar:

• Initiële investering: −50.000 euro
• Jaarlijkse kasstromen: −5.530 euro gedurende 10 jaar
• Doorverkoop na 10 jaar: geschatte waarde 219.000 euro − resterende schuld 95.000 euro − verkoopkosten 5.000 euro = +119.000 euro
• Geschatte IRR: ongeveer 6,8% per jaar

De IRR toont aan dat ondanks een negatieve jaarlijkse cashflow, de investering rendabel is over 10 jaar dankzij het hefboomeffect en de meerwaarde.

Vergelijking van indicatoren

• Brutorendement (5,67%): nuttig voor een snelle eerste selectie, maar onvolledig
• Nettorendement (2,49%): weerspiegelt beter de jaarlijkse realiteit, onmisbaar om te vergelijken
• Cash-on-cash (hier negatief): toont de impact op uw maandelijkse kasstroom
• IRR (6,8%): enige indicator die de duur, het hefboomeffect en de meerwaarde integreert

Valkuilen om te vermijden

• Onderschat de kosten niet: de werkelijke kosten zijn altijd hoger dan verwacht. Voorzie een veiligheidsmarge van 10 tot 15%.
• Vergeet de leegstand niet: zelfs in krappe markten, reken op minimum 1 maand leegstand per jaar.
• Negeer de aankoopkosten niet: in België vertegenwoordigen ze 12 tot 15% van de aankoopprijs. De notariskosten zijn een belangrijke post.
• Overschat de meerwaarde niet: reken gemiddeld op 1,5 tot 2,5% per jaar, niet meer.
• Houd rekening met de fiscaliteit: het geïndexeerde kadastraal inkomen wordt belast aan het marginaal tarief voor verhuurde panden. Raadpleeg onze gids over de fiscaliteit van vastgoedinvesteringen.

Welk rendement nastreven in België?

In 2025 zijn dit de waargenomen nettorendementen per regio:

• Brussel: 2,5 tot 4% netto (3 tot 5,5% bruto)
• Vlaanderen: 2 tot 3,5% netto (3,5 tot 5% bruto)
• Wallonië: 3 tot 5% netto (5 tot 7% bruto)

De hoogste rendementen vindt u in Waalse steden (Charleroi, Luik, Bergen) en in bepaalde Brusselse gemeenten (Sint-Joost, Molenbeek, Anderlecht). Om de beste kansen te vinden, raadpleeg onze gegevens per gemeente.