Marché
Publié le 28 octobre 20267 min de lecture
Revenu immobilier : définition et imposition en BE
La rédaction Immolytics
Le revenu immobilier est le revenu que l'on tire d'un bien : un loyer réel ou un revenu cadastral, montant théorique fixé par l'administration. En Belgique, il entre dans la déclaration d'impôt des personnes physiques et sert aussi de base au précompte immobilier, un impôt régional. Les règles exactes dépendent de l'usage du bien et de la Région.
Que recouvre le revenu immobilier ?
Le revenu immobilier désigne l'ensemble des sommes que rapporte un bien bâti ou non bâti à son propriétaire, ou que l'administration lui attribue de manière théorique. On distingue deux notions qu'on confond souvent : le revenu réel, c'est-à-dire le loyer encaissé, et le revenu cadastral, qui est une valeur fixée par l'État.
Cette distinction est le point de départ de tout le reste. Un propriétaire qui habite son logement ne reçoit aucun loyer, mais son bien possède quand même un revenu cadastral. Un propriétaire qui loue touche un loyer, mais le fisc ne l'impose pas toujours sur ce loyer. Selon le cas, il retient le revenu cadastral, le loyer, ou une autre base prévue par la loi.
En pratique, le revenu immobilier se présente sous quelques formes :
- le revenu cadastral d'un bien que vous occupez vous-même ;
- le revenu cadastral d'un bien loué à un particulier qui y habite ;
- le loyer d'un bien loué à une société ou à un professionnel ;
- le revenu d'un terrain, d'un garage ou d'une dépendance ;
- certains revenus divers, comme la sous-location ou la cession d'un droit d'usage.
Chaque situation suit ses propres règles. Avant de calculer quoi que ce soit, il faut donc savoir à quelle catégorie appartient votre bien.
Le revenu cadastral : définition et manière de le connaître
Le revenu cadastral est un revenu locatif annuel moyen et théorique, établi par l'administration du cadastre au sein du SPF Finances. Il ne reflète ni le loyer que vous touchez ni le prix auquel vous pourriez vendre. Il décrit ce qu'un bien comparable aurait rapporté à une date de référence ancienne, puis il est indexé.
Ce mécanisme explique un fait souvent mal compris. Deux maisons de même valeur actuelle peuvent avoir des revenus cadastraux très différents, parce que leur situation, leur surface ou leur état n'ont pas été évalués en même temps. Le revenu cadastral n'est donc pas un indicateur de valeur de marché.
Où trouver votre revenu cadastral
Le revenu cadastral figure sur plusieurs documents que vous avez peut-être déjà :
- l'avis de précompte immobilier envoyé chaque année ;
- l'acte d'achat signé chez le notaire ;
- la fiche cadastrale, accessible via votre espace personnel sur MyMinfin ;
- la déclaration d'impôt, dans la partie consacrée aux biens immobiliers.
Si vous cherchez le revenu cadastral d'un bien que vous n'avez pas encore acheté, le vendeur ou le notaire peut vous le communiquer. Ne confondez pas le revenu cadastral non indexé et le revenu cadastral indexé : l'impôt s'appuie sur le second.
Quand il peut changer
Le revenu cadastral est revu notamment après des transformations importantes : extension, nouvelle construction, division en appartements. Il est aussi indexé de manière régulière. Un propriétaire qui agrandit sans le signaler s'expose à une régularisation. Si vous avez un doute sur une rénovation lourde, renseignez-vous auprès du cadastre avant de déclarer.
Comment le revenu immobilier est imposé en Belgique
En Belgique, le revenu immobilier subit en règle générale deux impositions différentes : le précompte immobilier, dû chaque année, et l'impôt des personnes physiques, calculé sur la déclaration. Le premier est régional, le second fédéral. Il faut donc distinguer qui prélève quoi.
Le précompte immobilier
Le précompte immobilier est un impôt annuel calculé à partir du revenu cadastral indexé. Il est établi par la Région où se trouve le bien : Flandre, Wallonie ou Bruxelles-Capitale. Les taux, les réductions possibles (par exemple pour enfants à charge ou pour certains logements) et les modalités diffèrent d'une Région à l'autre. Une règle valable en Flandre ne s'applique pas automatiquement en Wallonie ou à Bruxelles. Les communes et les provinces peuvent en outre y ajouter des centimes additionnels. C'est pourquoi la facture d'un même type de bien varie d'une commune à l'autre.
L'impôt sur les revenus
Dans la déclaration fédérale, le traitement dépend de l'usage du bien :
- Si vous occupez le bien, la règle fiscale du logement propre à votre Région s'applique. Elle a évolué ces dernières années, il faut donc vérifier la situation actuelle de votre Région.
- Si vous louez à un particulier qui s'y loge, l'impôt part en principe du revenu cadastral indexé, majoré selon une règle prévue par la loi, et non du loyer réel.
- Si vous louez à une société ou à un indépendant pour un usage professionnel, le loyer perçu est en règle générale la base, avec la possibilité de déduire certains frais.
Pour le détail des pourcentages, des abattements et des plafonds, consultez le site du SPF Finances ou un comptable. Nous ne reprenons pas ici de chiffre que nous ne pourrions pas sourcer.
Déclarer ses revenus locatifs, étape par étape
Pour déclarer un revenu locatif, vous complétez la partie biens immobiliers de la déclaration, via Tax-on-web ou le formulaire papier, en indiquant le type de location, le revenu cadastral et, si la loi l'exige, le loyer. La bonne case dépend du locataire et de l'usage du bien.
Voici une méthode simple.
- Rassemblez le bail, l'avis de précompte immobilier et les quittances ou relevés de loyers reçus.
- Identifiez le locataire : particulier qui y habite, société, ou indépendant qui y exerce.
- Relevez le revenu cadastral indexé du bien sur votre avis de précompte.
- Reportez les données dans la bonne rubrique de la déclaration.
- Conservez les justificatifs des frais éventuellement déductibles, comme certains intérêts ou frais de gestion, quand la base imposable est le loyer.
Un point d'attention concerne la colocation, la sous-location et la location meublée. Ces cas suivent des règles spécifiques, parfois différentes de la location nue. Si votre situation est mixte, faites-vous aider avant de remplir la déclaration, car une erreur de rubrique change la base d'imposition.
Le bail doit aussi respecter les règles de la Région, notamment pour le certificat de performance énergétique. En Wallonie, le certificat PEB est exigé à la vente et à la location d'un logement. La Flandre, elle, a des obligations de rénovation déclenchées par la vente, ce qui n'est pas le cas à Bruxelles ni en Wallonie. Ces règles touchent le coût de possession d'un bien locatif, même si elles ne changent pas la définition du revenu immobilier.
Revenu cadastral, loyer et valeur de marché : ne pas tout mélanger
Le revenu cadastral ne dit presque rien de la valeur de revente de votre bien. Pour savoir ce que vaut une maison ou un appartement aujourd'hui, il faut regarder les ventes récentes dans la commune, la taille, l'état et la performance énergétique du logement.
Un investisseur compare en général trois chiffres : le revenu cadastral, qui sert à calculer l'impôt, le loyer réellement obtenu, qui mesure le rendement, et le prix d'achat, qui mesure l'effort de départ. Seul le loyer et le prix permettent d'évaluer la rentabilité. Le revenu cadastral aide surtout à anticiper la charge fiscale.
Pour situer le prix d'un bien, partez des données officielles locales. La page prix immobilier donne le point d'entrée par commune. Vous pouvez comparer des marchés très différents : Ixelles et Watermael-Boitsfort à Bruxelles, Wavre et Braine-l'Alleud en Brabant wallon, ou Arlon plus au sud. Pour une vue d'ensemble, consultez la région Bruxelles ou le Brabant wallon.
Les types de biens ne se valent pas non plus. Regardez par exemple les maisons à Uccle ou les appartements à Rhode-Saint-Genèse, et la commune voisine de Linkebeek pour mesurer l'écart entre deux communes proches. Rhode-Saint-Genèse a aussi sa page commune.
Si vous voulez estimer votre bien, notre guide sur l'estimation de la valeur d'un bien immobilier explique la démarche, et l'article sur comment estimer la valeur d'un bien la complète. Pour un bien neuf ou un projet de construction, le terme de promoteur immobilier est défini dans notre glossaire.
Questions fréquentes
Comment connaître le revenu cadastral ?
Vous le trouvez sur votre avis de précompte immobilier, dans l'acte d'achat ou sur votre fiche cadastrale via MyMinfin. Vérifiez que vous lisez bien le montant indexé, car c'est lui qui sert de base à l'impôt.
Comment est imposé le revenu immobilier en Belgique ?
Il est imposé par le précompte immobilier, établi par la Région, et par l'impôt des personnes physiques, selon l'usage du bien. La base peut être le revenu cadastral ou le loyer, et les règles varient selon la Région et le type de location.
Le revenu cadastral correspond-il à la valeur de mon bien ?
Non, le revenu cadastral est un revenu locatif théorique fixé par l'administration. Il ne reflète pas le prix de vente, qui dépend du marché local, de l'état du bien et de sa performance énergétique.
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