Le prix maximum à offrir pour un rendement visé

Pour savoir combien offrir, partez du loyer. Le prix maximum est le prix d'achat qui donne encore le rendement que vous visez. Au-delà, le bien rapporte moins que prévu.

En brut, on divise les loyers d'une année par le rendement visé. En net, on retire d'abord les mois sans locataire, les charges et le précompte, et on ajoute au prix les droits d'enregistrement et les frais de notaire de la région.

Où se trouve le bien ?

Loyer mensuel, hors charges

€ par mois

Le loyer que vous pensez obtenir. Comparez avec les biens du même genre à louer dans la commune.

Quel rendement visez-vous ?

Le net retire les mois vides, les charges et le précompte, et ajoute au prix les frais d'achat. C'est ce que le bien rapporte vraiment, avant l'impôt sur les loyers et le crédit.

Rendement visé

% net

Charges par an, à votre charge

€ par an

Ce que vous payez sans pouvoir le réclamer au locataire : part des charges de copropriété, assurance, entretien, gestion.

Précompte immobilier par an

€ par an

Le montant figure sur l'avertissement-extrait de rôle du vendeur. Vous ne l'avez pas ? Notre calculateur l'estime à partir du revenu cadastral. Calculer le précompte immobilier

Part de l'année sans locataire

Un mois vide par an représente environ 8 %. Mettez 0 pour ne pas en tenir compte.

Le prix à ne pas dépasser

Indiquez un loyer et un rendement visé pour voir le prix.

Vous avez une annonce en tête ?

Recopiez son prix, sa surface et sa commune : vous verrez si le prix demandé est dans les ventes de la commune, et l'écart avec ce maximum.

Analyser une annonce

Ce calcul est une aide à la décision. Il ne remplace ni l'avis d'un notaire ni celui d'un conseiller fiscal.

Comment le prix maximum se calcule

Le rendement brut, c'est le loyer d'une année divisé par le prix. Le calcul fait l'inverse : il divise le loyer d'une année par le rendement que vous voulez. Avec 900 € par mois et 5 % brut visés, le prix maximum est de 10 800 € divisés par 0,05, soit 216 000 €.

Pourquoi viser un rendement net

Le rendement brut donne une image trop belle du bien. Il oublie les mois sans locataire, les charges que vous payez seul, le précompte immobilier et surtout les frais d'achat, qui s'ajoutent au prix. En net, le calcul cherche le prix pour lequel ce qui reste chaque année, divisé par le prix et les frais, donne encore votre rendement. Les droits d'enregistrement dépendent du prix : le calcul les recalcule à chaque essai jusqu'à trouver le bon prix.

Ce que le calcul ne compte pas

L'impôt sur les loyers, les intérêts du crédit, les travaux à prévoir et la hausse ou la baisse du prix du bien ne sont pas comptés. Ils dépendent de votre situation. Pour les travaux, chiffrez-les à part et retirez-les du prix maximum.

Sources des taux

Taux vérifiés le 1er octobre 2026.

Questions fréquentes

C'est le prix qui donne encore le rendement que vous visez. En brut, divisez le loyer d'une année par ce rendement. En net, retirez du loyer les mois vides, les charges et le précompte, et comptez les frais d'achat avec le prix.

Le taux réduit de 3 % en Wallonie, le taux de 2 % en Flandre et l'abattement de Bruxelles sont réservés à qui achète son seul logement pour y habiter. Un bien acheté pour être loué paie le taux ordinaire : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre.

Oui pour le rendement net. Le précompte est payé chaque année par le propriétaire. Son montant figure sur l'avertissement-extrait de rôle, que le vendeur peut vous montrer.

En net, oui : le calcul ajoute au prix les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire au barème légal avec la TVA, et les frais de dossier. En brut, non : le brut ne regarde que le prix.

C'est une limite haute, pas une offre. Offrir moins vous laisse de la marge pour négocier et pour les surprises. Comparez aussi le prix demandé aux ventes de la commune avant de vous décider.

Les outils de l'investisseur

Des calculs pour préparer un achat à louer, gratuits et sans inscription.