Marché
Publié le 10 octobre 20265 min de lecture
Compromis de vente : ce que le vendeur signe
La rédaction Immolytics
Le compromis de vente, appelé aussi promesse d'achat-vente, est l'accord par lequel l'acheteur et le vendeur fixent la vente d'un bien avant l'acte notarié. Dès que les deux parties ont signé, la vente est juridiquement liée : ni l'une ni l'autre ne peut se retirer sans conséquence. Voici ce que le vendeur signe, et ce qu'il vaut mieux avoir vérifié avant de poser sa signature.
Compromis de vente et promesse d'achat-vente : un seul document
Un seul document, deux noms. Les contrats rédigés en français parlent d'un compromis de vente ; ceux rédigés en néerlandais parlent d'une aankoop-verkoopbelofte, parfois abrégée en verkoopbelofte. Le contenu, les effets et les obligations sont identiques ; seule la langue du formulaire change.
Ce qu'on y trouve est toujours la même liste. Les parties et leur identité. La description du bien, avec les données cadastrales et la localisation. Le prix et la manière dont il est payé. La garantie que l'acheteur verse sur un compte tiers. La date à laquelle l'acte notarié est passé. Et les conditions auxquelles la vente se fait, ou ne se fait pas.
Certains vendeurs signent un compromis préparé par le notaire, d'autres le formulaire standard de l'agence immobilière. Dans les deux cas, la règle ne change pas : vous signez ce qui est écrit, pas ce qui a été discuté. Un terme vous échappe ? Le lexique du site explique le vocabulaire immobilier courant.
Ce que le vendeur engage par sa signature
En signant, le vendeur s'engage à vendre le bien au prix convenu, à cet acheteur, aux conditions du contrat.
Cinq éléments en découlent concrètement. Le prix, qui n'est plus librement modifiable sans l'accord de l'acheteur. La garantie, versée par l'acheteur, que le vendeur ne touche pas lui-même. Les conditions suspensives, comme l'obtention d'un crédit hypothécaire ou un contrôle favorable du bâtiment. La date de l'acte, qui clôture la vente. Et les certificats qui accompagnent le bien.
Les certificats obligatoires diffèrent d'une Région à l'autre. En Région flamande, la vente d'un logement déclenche une obligation de rénovation. La Région de Bruxelles-Capitale travaille avec des objectifs de performance datés, par logement, sans lien avec une vente. En Wallonie, le certificat PEB est obligatoire à la vente et à la location d'un logement, sans échéance de rénovation. En cas de doute, c'est le notaire qui confirme ce qui s'applique dans votre Région.
À côté de ces certificats, il y a la valeur elle-même. Qui inscrit le prix dans le compromis le fige. Un rapport d'estimation qui étaye cette valeur n'est donc pas une formalité : c'est la pièce sur laquelle vous vous appuyez.
Le prix du compromis doit reposer sur des chiffres officiels
Le prix inscrit dans le compromis de vente est celui qui est juridiquement figé. Il ne devrait donc pas venir d'un prix demandé choisi à l'intuition.
Les chiffres officiels viennent de Statbel et des notaires, qui publient leurs données par Région et par commune. Sur ce site, ces chiffres sont regroupés dans les prix immobiliers et sur la carte des prix, où vous comparez communes et provinces avant d'écrire un prix dans un contrat.
Vous voulez d'abord un chiffre pour votre propre commune ? L'estimation donne une valeur à partir des données officielles. Un tel chiffre n'est pas un argument de vente : c'est le point de départ de la discussion avec l'acheteur. Les outils du site calculent en plus ce qu'un logement coûte à un acheteur dans une commune donnée, pour situer votre prix dans le marché local.
Notaire et agence immobilière : qui fait quoi
Le notaire rédige l'acte et il est le seul à pouvoir constater légalement le transfert de propriété. L'agence immobilière, elle, sert d'intermédiaire, fait visiter et vend, mais elle ne remplace pas le notaire.
Le notaire vérifie si le vendeur est réellement propriétaire, si des hypothèques ou des saisies grèvent le bien et si les règles d'urbanisme ont été respectées. Il conserve aussi la garantie sur un compte tiers jusqu'à la passation de l'acte. Ce contrôle protège les deux parties, le vendeur compris : un problème qui apparaît après l'acte revient vers le vendeur.
L'agence amène des acheteurs et encadre les visites. Si vous prenez cette voie, mieux vaut comparer quelques agences avant de signer un mandat ; le site donne un aperçu des agences immobilières et des agences avec lesquelles vous pouvez travailler.
Quand le compromis ne lie pas encore l'acheteur
Tant qu'une condition suspensive n'est pas remplie, la vente n'est pas définitive et l'acheteur peut encore renoncer sans perdre la garantie.
La condition la plus fréquente est le financement : l'acheteur dispose d'un délai pour trouver un crédit hypothécaire. D'autres conditions portent sur l'état du bâtiment, un contrôle ou un problème de sol. Ce qui se passe si la vente échoue sans motif valable est écrit dans le contrat lui-même : le plus souvent, la garantie revient à la partie qui n'a pas manqué à ses obligations. Sur le crédit, ce site donne uniquement de l'information sur les formules, les frais et la capacité d'emprunt, jamais une offre ni un tarif.
Qui ne veut pas suivre la voie classique regarde les alternatives. Aux ventes publiques, la vente passe par un enchérisseur, et les Pépites suivent ce type de ventes de près. Une vente en viager repose sur un autre type d'accord. Et pour voir quelles communes ressortent le plus souvent comme intéressantes à l'achat, commencez par le classement du site.
Questions fréquentes
Un compromis de vente et une promesse d'achat-vente, est-ce le même document ?
Oui, c'est le même document sous deux noms. Les actes en français parlent de compromis de vente, ceux en néerlandais d'une aankoop-verkoopbelofte ; les obligations de l'acheteur et du vendeur sont identiques.
Faut-il une estimation avant de signer un compromis de vente ?
Non, la loi ne l'impose pas, mais c'est prudent. Le prix inscrit dans le compromis est figé dès votre signature ; une estimation étayée évite de signer trop bas ou trop haut.
Peut-on encore se rétracter après avoir signé un compromis ?
Uniquement dans les conditions prévues au contrat. Si vous renoncez sans motif valable, le contrat prévoit le plus souvent une indemnité pour l'acheteur ; faites relire les clauses par le notaire avant de signer.
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