Markt
Gepubliceerd op 10 oktober 20265 min leestijd
Aankoop-verkoopbelofte: wat de verkoper tekent
De redactie van Immolytics
Een aankoop-verkoopbelofte is de overeenkomst waarin koper en verkoper de verkoop van een woning vastleggen, nog vóór de notariële akte. In het Frans draagt datzelfde stuk de naam compromis. Zodra beide partijen getekend hebben, is de verkoop juridisch verbonden: geen van beide kan zonder gevolgen terug.
Aankoop-verkoopbelofte en compromis zijn hetzelfde document
Het gaat om één stuk met twee namen. Nederlandstalige contracten spreken van een aankoop-verkoopbelofte of kortweg verkoopbelofte, Franstalige van een compromis de vente. De inhoud, de gevolgen en de verplichtingen zijn identiek; alleen de taal van het formulier verschilt.
Wat erin staat, is telkens hetzelfde rijtje. De partijen met hun identiteit. Een beschrijving van het goed, met de kadastrale gegevens en de ligging. De prijs en de manier waarop die betaald wordt. De waarborgsom die de koper op een derdenrekening stort. De datum waarop de notariële akte verleden wordt. En de voorwaarden waaronder de verkoop doorgaat of juist niet doorgaat.
Sommige verkopers tekenen een belofte die de notaris heeft opgesteld, andere een standaardformulier van het immokantoor. In beide gevallen geldt de regel dat u tekent wat er staat, niet wat er besproken is. Vindt u een term niet terug in uw eigen woorden, dan legt de woordenlijst van de site de gebruikelijke vastgoedtaal uit.
Wat de verkoper met zijn handtekening vastlegt
Met zijn handtekening verbindt de verkoper zich om het goed te verkopen aan de afgesproken prijs, aan deze koper, onder de voorwaarden in het contract.
Concreet gaat het om vijf dingen. De prijs, die niet meer vrij te wijzigen is zonder akkoord van de koper. De waarborgsom, die de koper stort en die de verkoper niet zelf in handen krijgt. De opschortende voorwaarden, zoals het verkrijgen van een hypothecair krediet of een gunstige keuring. De datum van de akte, die de verkoop afrondt. En de attesten die bij het goed horen.
Welke attesten verplicht zijn, verschilt per Gewest. In het Vlaams Gewest hangt aan de verkoop van een woning een renovatieverplichting vast. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werkt met eigen prestatiedoelen per woning, zonder koppeling aan een verkoop. In Wallonië is het PEB-certificaat verplicht bij de verkoop en bij de verhuur van een woning, zonder termijn voor renovatie. Twijfelt u over uw situatie, dan bevestigt de notaris wat in uw Gewest geldt.
Naast die attesten is er de waarde zelf. Wie de prijs in de belofte zet, zet hem vast. Een schattingsverslag dat de waarde onderbouwt, is dan ook geen formaliteit maar het stuk waarop u zich baseert.
De prijs in de belofte moet op echte cijfers steunen
De prijs die in de aankoop-verkoopbelofte staat, is de prijs die juridisch vastligt. Hij hoort dus niet voort te komen uit een vraagprijs die alleen op gevoel is gekozen.
De officiële cijfers komen van Statbel en van de notarissen, die hun gegevens per Gewest en per gemeente publiceren. Op deze site vindt u die cijfers gebundeld in de vastgoedprijzen en op de prijzenkaart, waar u gemeenten en provincies naast elkaar zet voor u een prijs opschrijft.
Wilt u eerst een cijfer voor uw eigen gemeente, dan geeft de schatting een waarde op basis van de officiële data. Zo'n cijfer is geen verkoopargument, het is het vertrekpunt van het gesprek met de koper. De tools van de site rekenen daarnaast door wat een woning in een bepaalde gemeente kost voor een koper, zodat u weet waar uw prijs in de markt staat.
Notaris en immokantoor: wie doet wat
De notaris stelt de akte op en is de enige die de eigendomsoverdracht wettelijk kan vastleggen; het immokantoor bemiddelt, bezoekt en verkoopt, maar vervangt de notaris niet.
De notaris onderzoekt of de verkoper echt eigenaar is, of er hypotheken of beslagen op het goed rusten en of de stedenbouwkundige voorschriften gerespecteerd zijn. Hij bewaart ook de waarborgsom op een derdenrekening tot de akte verleden is. Die controle beschermt beide partijen, ook de verkoper, want een probleem dat na de akte opduikt komt op de verkoper terug.
Het immokantoor brengt kopers aan en begeleidt het bezoek. Kiest u die weg, dan vergelijkt u best een paar kantoren voor u een mandaat ondertekent; op de site staat een overzicht van immokantoren en van agences waarmee u werkt.
Wanneer de belofte de koper niet bindt
Zolang een opschortende voorwaarde niet vervuld is, is de verkoop niet definitief en kan de koper nog afhaken zonder de waarborg te verliezen.
De meest voorkomende voorwaarde is de financiering: de koper krijgt tijd om een hypothecair krediet te vinden. Andere voorwaarden gaan over de staat van het gebouw, over een keuring of over een probleem met de bodem. Wat er gebeurt als de verkoop zonder geldige reden afspringt, staat in het contract zelf: meestal gaat de waarborg naar de partij die niet in gebreke bleef. Over krediet geeft deze site alleen informatie over formules, kosten en leencapaciteit, nooit een aanbod of een tarief.
Wie de klassieke weg niet wil, kijkt naar de alternatieven. Bij openbare verkopen verloopt de verkoop via een bieder, en de pepites volgen dat soort verkopen op de voet. Een verkoop op lijfrente werkt met een ander soort overeenkomst. En wie wil weten welke gemeenten het vaakst als koopwaardig naar voren komen, begint bij de top van de site.
Veelgestelde vragen
Is een aankoop-verkoopbelofte hetzelfde als een compromis?
Ja, het is hetzelfde document met een andere naam. Nederlandstalige akten spreken van een aankoop-verkoopbelofte, Franstalige van een compromis de vente; de verplichtingen voor koper en verkoper zijn gelijk.
Moet ik als verkoper een schatting laten maken voor ik teken?
Nee, de wet verplicht dat niet, maar het is wel verstandig. De prijs in de belofte ligt vast zodra u tekent; een onderbouwde schatting voorkomt dat u te laag of te hoog tekent.
Kan ik als verkoper nog van de aankoop-verkoopbelofte af?
Enkel onder de voorwaarden die in het contract staan. Springt u zonder geldige reden af, dan voorziet het contract meestal een vergoeding voor de koper; laat u de clausules door de notaris nalezen voor u tekent.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Ontvang trends, analyses en nieuwe tools via email.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.