Portabilité des droits d'enregistrement en Flandre

Quel délai pour la vente et le rachat ?

La règle impose un ordre et un délai. L'ancien logement doit être vendu dans une certaine période, et le nouveau doit être acheté dans une certaine période. La durée exacte dépend de la version de la réglementation en vigueur le jour de votre acte. Nous n'indiquons donc volontairement aucun délai chiffré ici.

En pratique, deux scénarios sont possibles.

Vendre d'abord, acheter ensuite

Vous vendez votre logement, puis vous en achetez un autre. Le montant payé lors du premier achat peut alors s'appliquer au second. C'est le chemin le plus simple, car la vente est déjà acquise au moment où vous signez.

Acheter d'abord, vendre ensuite

Vous achetez en premier et vous vendez votre ancien logement après. En principe, vous payez alors les droits complets à l'acte. Vous demandez ensuite le remboursement ou l'imputation si vous vendez à temps. Ce scénario est plus risqué : si la vente n'aboutit pas dans les temps, l'avantage tombe. Prévoyez donc une marge, surtout sur un marché lent.

Pour planifier le calendrier, il est utile de connaître la valeur de votre logement actuel. Commencez par une estimation. Une valeur de vente réaliste en dit long sur la rapidité avec laquelle vous pourrez vendre.

Et pour une construction neuve, un terrain ou une seconde résidence ?

Tout dépend du type d'achat et de l'usage. La portabilité est liée aux droits d'enregistrement, et on n'en paie pas sur tous les achats. Pour une construction neuve soumise à la TVA, on paie en général de la TVA sur le bâtiment et non des droits d'enregistrement. Pour le terrain, la situation peut être différente.

Il vaut donc mieux examiner chaque cas :

• Construction neuve : regardez s'il y a des droits d'enregistrement sur le terrain ou sur le bâtiment, et si le régime de la TVA s'applique. Sans droits d'enregistrement, il n'y a rien à déduire.
• Terrain : les règles diffèrent entre terrain à bâtir et terrain agricole. Le terrain agricole a ses propres tarifs, que vous trouverez sur la page droits d'enregistrement en Belgique.
• Seconde résidence : la portabilité vise l'habitation propre. Pour une seconde résidence ou un investissement, elle ne s'applique en principe pas. Lisez à ce sujet les droits d'enregistrement pour une seconde résidence.
• Premier achat : si vous achetez pour la première fois, vous n'avez pas de droits antérieurs à reporter, mais d'autres avantages peuvent exister. Consultez les droits d'enregistrement pour un premier logement.

Ce qui compte, c'est ce que dit l'acte. Faites donc toujours vérifier par le notaire si votre dossier entre dans le régime.

Comment calculer ce que la portabilité vous rapporte ?

L'avantage correspond à la différence entre les droits dus sur le nouvel achat et le montant que vous pouvez reporter. Il n'est jamais plus élevé que les droits dus sur le nouveau logement. Le gain dépend donc du prix de votre nouveau bien et de ce que vous avez payé auparavant.

Procédez ainsi :

1. Retrouvez dans votre ancien acte le montant des droits d'enregistrement payés.
2. Fixez le prix d'achat prévu pour le nouveau logement.
3. Calculez les droits sur le nouvel achat avec le bon tarif.
4. Comparez les deux montants et regardez ce que vous pouvez déduire.
5. Ajoutez les autres frais : frais de notaire, frais de dossier hypothécaire et TVA si elle s'applique.

Pour la dernière étape, utilisez le calculateur de frais de notaire. Vous y voyez le total de vos frais d'achat et vous pouvez comparer plusieurs scénarios. D'autres aides au calcul sont réunies dans nos outils.

Il est aussi utile de connaître les prix du quartier visé. Sur la carte des prix, vous voyez les prix médians officiels de chaque commune, et avec la page comparer, vous placez deux communes côte à côte. Si vous avez besoin d'un justificatif de valeur documenté, par exemple pour votre banque, un rapport d'estimation peut vous aider. Si vous financez l'achat par un prêt, lisez aussi notre explication sur le taux hypothécaire. Il s'agit d'information, pas d'une recommandation de prêteur.

Et à Bruxelles et en Wallonie ?

Les règles sur les droits d'enregistrement diffèrent d'une Région à l'autre. Ce qui vaut en Flandre ne vaut pas automatiquement à Bruxelles ou en Wallonie. Chacune de ces Régions a ses propres tarifs et ses propres règles de réduction ou de déduction, avec leurs conditions.

Si vous achetez ou vendez à Bruxelles ou en Wallonie, ne vous fiez donc pas à la portabilité flamande. Regardez le régime de la Région où se situe le nouveau logement. Posez la question à votre notaire et à l'administration régionale compétente. Vous trouverez un aperçu des tarifs en Belgique sur notre page droits d'enregistrement en Belgique.

Si vous déménagez d'une Région à l'autre, la situation est encore plus délicate. Dans ce cas, ne comptez pas sur la portabilité sans confirmation écrite.

Questions fréquentes

Quelles sont les conditions pour une réduction des droits d'enregistrement en Flandre ?

Les conditions dépendent du régime que vous utilisez, mais il s'agit le plus souvent de votre habitation propre, en Région flamande, sur laquelle vous avez vous-même payé des droits d'enregistrement. Pour la portabilité, un délai s'ajoute pour la vente de l'ancien logement. Demandez à votre notaire de vérifier les conditions exactes avant de signer.

Paie-t-on des droits d'enregistrement sur une construction neuve ?

Pour une construction neuve avec TVA, on paie en général de la TVA sur le bâtiment à la place des droits d'enregistrement, mais des droits peuvent être dus sur le terrain. Ce qui s'applique précisément dépend de la façon dont l'achat est construit. Votre notaire peut le déterminer au moment du compromis.

Peut-on reporter des droits d'enregistrement vers une seconde résidence ?

En principe non, car la portabilité sert à remplacer une habitation propre par une autre habitation propre. Pour une seconde résidence ou un investissement, d'autres règles s'appliquent. Renseignez-vous toujours auprès de votre notaire.