Le marché immobilier en Flandre : tendances et prix

La Flandre, moteur du marché immobilier belge

La Flandre représente environ 60% des transactions immobilières en Belgique et affiche les prix les plus élevés du pays. En 2026, le marché flamand bénéficie d'un avantage fiscal majeur : des droits d'enregistrement réduits à 3% pour l'habitation propre (contre 12,5% en Wallonie et à Bruxelles), ce qui stimule fortement la demande. Selon les chiffres de Statbel et du Baromètre des Notaires, les transactions en Flandre ont augmenté de 8% au premier semestre 2026.

Le prix médian d'une maison en Flandre atteint 330.000 euros au premier trimestre 2026, en hausse de 3,5% sur un an. Pour un appartement, le prix médian est de 245.000 euros (+3,8%). Ces chiffres cachent toutefois d'importantes disparités entre provinces.

Analyse province par province

Brabant flamand : la province la plus chère

Le Brabant flamand, avec Louvain (Leuven) comme chef-lieu, est la province la plus onéreuse de Flandre et de Belgique. La proximité de Bruxelles, la présence de la KU Leuven et un tissu économique dynamique (pharma, tech) tirent les prix vers le haut.

• Prix médian maison : 395.000 euros
• Prix médian appartement : 275.000 euros
• Évolution sur un an : +4,2%
• Communes les plus chères : Tervuren (520.000 euros), Overijse (480.000 euros), Louvain centre (450.000 euros)
• Communes plus accessibles : Aarschot (280.000 euros), Diest (265.000 euros), Tienen (270.000 euros)

Anvers : marché dynamique et diversifié

La province d'Anvers est la deuxième plus peuplée de Belgique. La métropole d'Anvers attire par son port (deuxième d'Europe), son secteur diamantaire et sa vie culturelle. Le marché est très segmenté entre le centre-ville, la banlieue et les zones rurales.

• Prix médian maison : 345.000 euros
• Prix médian appartement : 240.000 euros
• Évolution sur un an : +3,8%
• Hotspots : Anvers-Sud (Zurenborg, Berchem), Brasschaat, Schilde
• Zones en hausse : Hoboken, Merksem, Borgerhout (gentrification en cours)

Flandre-Orientale : Gand tire le marché

La Flandre-Orientale est dominée par Gand (Gent), troisième ville de Belgique. Ville universitaire et culturelle, Gand connaît une pression immobilière forte, avec un marché tendu et des prix en hausse constante.

• Prix médian maison : 320.000 euros
• Prix médian appartement : 250.000 euros
• Évolution sur un an : +4,5%
• Gand centre : un appartement se négocie entre 280.000 et 400.000 euros
• Communes dynamiques : Aalst (270.000 euros, +5,1%), Dendermonde, Sint-Niklaas

Flandre-Occidentale : le littoral en vedette

La Flandre-Occidentale se distingue par son littoral, qui attire investisseurs et acheteurs de résidences secondaires. Les communes côtières comme Knokke-Heist, De Haan et Ostende affichent des prix très variables selon la localisation.

• Prix médian maison (hors côte) : 285.000 euros
• Prix médian appartement côtier : 290.000 euros
• Knokke-Heist : prix médian appartement 450.000 euros (la commune la plus chère de Belgique pour les appartements)
• Villes dynamiques hors côte : Bruges (380.000 euros), Courtrai (250.000 euros, +3,9%), Roulers (240.000 euros)

Limbourg : le meilleur rapport qualité-prix de Flandre

Le Limbourg reste la province flamande la plus accessible financièrement. Avec Hasselt et Genk comme pôles urbains, la province offre un cadre verdoyant et des prix encore raisonnables. L'amélioration des infrastructures de transport (ligne de tram Hasselt-Maastricht) devrait stimuler le marché.

• Prix médian maison : 270.000 euros
• Prix médian appartement : 210.000 euros
• Évolution sur un an : +3,2%
• Hasselt centre : 300.000 euros pour une maison, en hausse de 4%
• Zones rurales accessibles : Peer, Bree, Lommel (200.000 à 230.000 euros)

L'avantage flamand : les droits d'enregistrement à 3%

Depuis 2022, la Flandre applique un taux de droits d'enregistrement de 3% pour l'achat d'une habitation propre et unique (contre 6% auparavant). Pour un bien de 300.000 euros, cela représente :

• En Flandre : 300.000 × 3% = 9.000 euros
• En Wallonie/Bruxelles : 300.000 × 12,5% = 37.500 euros (avant abattement)

Cette différence de 28.500 euros est un avantage compétitif considérable. Elle explique en partie pourquoi le marché flamand reste plus dynamique et pourquoi le point de bascule achat/location est plus favorable en Flandre. Calculez vos frais précis avec notre calculateur de frais de notaire.

Condition : rénovation énergétique

Attention : pour bénéficier du taux de 3%, l'acheteur d'un bien avec un PEB E ou F s'engage à réaliser des travaux d'amélioration énergétique dans les 5 ans. Pour un bien PEB D ou mieux, aucune condition supplémentaire. Consultez notre guide sur le PEB pour plus de détails.

Les tendances du marché flamand en 2026

La pression sur les biens énergivores

La Flandre est la région belge la plus avancée en matière de réglementation énergétique. L'obligation de rénover les biens mal classés (PEB E, F) dans les 5 ans suivant l'achat crée une décote de 10 à 20% sur ces biens par rapport aux biens performants. Cette tendance devrait s'accentuer avec le renforcement des obligations PEB prévu en 2028.

La raréfaction du foncier

La Flandre est la région la plus densément peuplée de Belgique (environ 490 habitants/km²). Le "betonstop" (objectif de réduction de l'artificialisation des sols d'ici 2040) limite progressivement les nouvelles constructions en zone rurale, ce qui pousse les prix des terrains à la hausse et favorise la rénovation du bâti existant.

Le boom des appartements neufs

Face à la raréfaction du foncier, la construction d'appartements neufs reste dynamique, notamment dans les centres urbains et le long de la côte. Les prix du neuf en Flandre se situent entre 3.200 et 4.500 euros/m² selon la localisation, avec TVA de 21% au lieu des droits d'enregistrement.

Perspectives pour 2025-2026

• Hausse modérée des prix : entre 3 et 5% attendus en 2026, portée par la baisse des taux et la forte demande
• Tension persistante sur les grandes villes : Gand, Anvers et Louvain resteront des marchés tendus avec peu d'offre
• Opportunités dans les villes moyennes : Aalst, Courtrai, Hasselt offrent encore un bon rapport qualité-prix avec un potentiel de plus-value
• Décote croissante sur les passoires énergétiques : les biens PEB E, F, G continueront de perdre de la valeur relative

Explorez les prix détaillés pour chaque commune flamande sur notre carte interactive des prix et comparez avec les données du bilan national 2026.