Marché immobilier wallon : analyse commune par commune

La Wallonie : un marché immobilier à deux vitesses

Le marché immobilier wallon présente un visage contrasté en 2025. D'un côté, le Brabant wallon et certaines communes de la province de Namur affichent des prix proches de ceux de Bruxelles. De l'autre, les provinces du Hainaut et du Luxembourg offrent des prix parmi les plus bas de Belgique. Cette diversité fait de la Wallonie un terrain d'opportunités pour qui sait où chercher.

Vue d'ensemble : les chiffres clés

Le prix médian d'une maison en Wallonie s'établit à 195.000 euros en 2025, soit 34% de moins que la moyenne nationale (295.000 euros). La hausse annuelle est de 2,5%, légèrement inférieure à la moyenne belge (2,8%). Le nombre de transactions a augmenté de 5% au premier semestre 2025, signe d'un regain d'intérêt pour la région.

Analyse par province

Brabant wallon : le premium wallon

Le Brabant wallon est la province la plus chère de Wallonie avec un prix médian de 340.000 euros pour une maison. Cette province bénéficie de la proximité directe de Bruxelles et de son tissu économique dynamique (universités, centres de recherche, sièges d'entreprises). Les communes les plus chères sont Lasne (550.000 euros), Waterloo (480.000 euros) et La Hulpe (470.000 euros). Les options plus abordables incluent Tubize (250.000 euros) et Rebecq (230.000 euros).

Province de Namur : l'équilibre wallon

La province de Namur offre un bon compromis avec un prix médian de 195.000 euros. La ville de Namur elle-même, capitale de la Wallonie, affiche des prix de 250.000 euros, portés par un dynamisme croissant et des investissements publics. Le sud de la province (Beauraing, Gedinne, Ciney rural) offre des prix beaucoup plus bas, autour de 100.000 à 130.000 euros.

Province de Liège : la diversité

Avec un prix médian de 185.000 euros, la province de Liège présente une grande diversité. La ville de Liège offre des prix accessibles (170.000 euros pour un appartement) avec un bon potentiel locatif (université, CHU). Les cantons de l'Est (Eupen, Sankt Vith) ont leurs propres dynamiques influencées par la proximité de l'Allemagne. Spa, Malmedy et les communes touristiques des Hautes Fagnes maintiennent des prix soutenus par la demande secondaire.

Province du Hainaut : les prix les plus bas

Le Hainaut affiche le prix médian le plus bas de Wallonie à 155.000 euros. L'ancien bassin industriel (Charleroi, La Louvière, Mons) connaît une transformation progressive, avec des prix encore très accessibles mais en hausse. Charleroi (130.000 euros médian) offre un rendement locatif brut parmi les plus élevés de Belgique (6-7%). Mons (175.000 euros) bénéficie de la présence du SHAPE et de l'université. Le sud du Hainaut (Chimay, Momignies) reste le moins cher du pays.

Province du Luxembourg : la nature à prix doux

La province du Luxembourg, la plus rurale et la moins peuplée de Belgique, affiche un prix médian de 175.000 euros. Les communes touristiques (Durbuy, Bouillon, La Roche-en-Ardenne) sont plus chères en raison de la demande de résidences secondaires. Arlon, proche du Luxembourg, est la ville la plus chère de la province (230.000 euros) en raison des frontaliers. Les communes rurales offrent de vastes propriétés à des prix imbattables.

Les communes wallonnes à surveiller en 2025

Plusieurs communes wallonnes connaissent un dynamisme particulier :

• Namur : capitale régionale en pleine transformation, avec des projets d'urbanisme ambitieux et des prix en hausse de 4,8% sur un an.
• Wavre : coeur économique du Brabant wallon, attractivité renforcée par les infrastructures et la qualité de vie.
• Mons : dynamique culturelle (Mons 2015 a laissé des traces durables), prix encore accessibles.
• Charleroi : transformation urbaine en cours (métro, Rive Gauche), prix très bas offrant un potentiel de plus-value important.
• Arlon : effet frontalier luxembourgeois, demande soutenue et prix en hausse régulière.

Spécificités du marché wallon

Droits d'enregistrement

En Wallonie, les droits d'enregistrement sont de 12,5%, les plus élevés du pays avec Bruxelles. L'abattement de 20.000 euros pour l'habitation propre ne représente qu'une économie de 2.500 euros, nettement moins avantageuse que les systèmes flamand et bruxellois.

Parc immobilier vieillissant

Le parc immobilier wallon est en moyenne plus ancien que le flamand, avec une part importante de biens classés PEB E, F ou G. Cela représente à la fois un défi (coûts de rénovation) et une opportunité (achat à bas prix + rénovation avec primes).

Investir en Wallonie : les opportunités

Pour les investisseurs, la Wallonie offre plusieurs avantages : des prix d'entrée bas, des rendements locatifs bruts supérieurs à la moyenne nationale, et un potentiel de plus-value dans les communes en transformation. Les villes universitaires (Liège, Louvain-la-Neuve, Mons, Namur) garantissent une demande locative stable.

Explorez les prix détaillés de chaque commune wallonne sur Immolytics et identifiez les meilleures opportunités avec notre outil de comparaison.