Waalse vastgoedmarkt: analyse gemeente per gemeente

Wallonië: een vastgoedmarkt op twee snelheden

De Waalse vastgoedmarkt toont een contrastrijk beeld in 2025. Enerzijds vertonen Waals-Brabant en bepaalde gemeenten van de provincie Namen prijzen die vergelijkbaar zijn met Brussel. Anderzijds bieden de provincies Henegouwen en Luxemburg prijzen die bij de laagste van België horen. Deze diversiteit maakt Wallonië tot een terrein van kansen voor wie weet waar te zoeken.

Overzicht: de kerncijfers

De mediaanprijs van een woning in Wallonië bedraagt 195.000 euro in 2025, ofwel 34% minder dan het nationale gemiddelde (295.000 euro). De jaarlijkse stijging bedraagt 2,5%, licht onder het Belgische gemiddelde (2,8%). Het aantal transacties is met 5% gestegen in het eerste semester van 2025, een teken van hernieuwde interesse in de regio.

Analyse per provincie

Waals-Brabant: het Waalse premiumsegment

Waals-Brabant is de duurste provincie van Wallonië met een mediaanprijs van 340.000 euro voor een woning. Deze provincie profiteert van de directe nabijheid van Brussel en een dynamisch economisch weefsel (universiteiten, onderzoekscentra, bedrijfszetels). De duurste gemeenten zijn Lasne (550.000 euro), Waterloo (480.000 euro) en La Hulpe (470.000 euro). Meer betaalbare opties zijn Tubize (250.000 euro) en Rebecq (230.000 euro).

Provincie Namen: het Waalse evenwicht

De provincie Namen biedt een goed compromis met een mediaanprijs van 195.000 euro. De stad Namen, hoofdstad van Wallonië, noteert prijzen van 250.000 euro, aangedreven door een groeiend dynamisme en publieke investeringen. Het zuiden van de provincie (Beauraing, Gedinne, landelijk Ciney) biedt veel lagere prijzen, rond 100.000 tot 130.000 euro.

Provincie Luik: de diversiteit

Met een mediaanprijs van 185.000 euro vertoont de provincie Luik een grote diversiteit. De stad Luik biedt toegankelijke prijzen (170.000 euro voor een appartement) met een goed huurpotentieel (universiteit, UZ). De Oostkantons (Eupen, Sankt Vith) hebben hun eigen dynamiek beïnvloed door de nabijheid van Duitsland. Spa, Malmedy en de toeristische gemeenten van de Hoge Venen handhaven prijzen ondersteund door de vraag naar tweede verblijven.

Provincie Henegouwen: de laagste prijzen

Henegouwen toont de laagste mediaanprijs van Wallonië met 155.000 euro. Het voormalige industriebekken (Charleroi, La Louvière, Bergen) ondergaat een geleidelijke transformatie, met nog steeds zeer toegankelijke maar stijgende prijzen. Charleroi (130.000 euro mediaan) biedt een bruto huurrendement dat tot de hoogste van België behoort (6-7%). Bergen (175.000 euro) profiteert van de aanwezigheid van SHAPE en de universiteit. Het zuiden van Henegouwen (Chimay, Momignies) blijft het goedkoopst van het land.

Provincie Luxemburg: natuur tegen zachte prijzen

De provincie Luxemburg, de meest landelijke en minst bevolkte van België, toont een mediaanprijs van 175.000 euro. De toeristische gemeenten (Durbuy, Bouillon, La Roche-en-Ardenne) zijn duurder wegens de vraag naar tweede verblijven. Aarlen, nabij Luxemburg, is de duurste stad van de provincie (230.000 euro) door de grensarbeiders. De landelijke gemeenten bieden uitgestrekte eigendommen tegen onklopbare prijzen.

Waalse gemeenten om te volgen in 2025

Verschillende Waalse gemeenten kennen een bijzonder dynamiek:

• Namen: regionale hoofdstad in volle transformatie, met ambitieuze stedenbouwkundige projecten en prijzen die 4,8% op jaarbasis stijgen.
• Waver: economisch hart van Waals-Brabant, versterkte aantrekkelijkheid door infrastructuur en levenskwaliteit.
• Bergen: culturele dynamiek (Bergen 2015 heeft blijvende sporen nagelaten), nog steeds toegankelijke prijzen.
• Charleroi: lopende stedelijke transformatie (metro, Rive Gauche), zeer lage prijzen met belangrijk meerwaardeproject.
• Aarlen: Luxemburgs grenseffect, aanhoudende vraag en regelmatig stijgende prijzen.

Specifieke kenmerken van de Waalse markt

Registratierechten

In Wallonië bedragen de registratierechten 12,5%, de hoogste van het land samen met Brussel. De vrijstelling van 20.000 euro voor de eigen woning vertegenwoordigt slechts een besparing van 2.500 euro, aanzienlijk minder voordelig dan de Vlaamse en Brusselse systemen.

Verouderd vastgoedpark

Het Waalse vastgoedpark is gemiddeld ouder dan het Vlaamse, met een belangrijk aandeel van goederen geklasseerd EPC E, F of G. Dit vormt zowel een uitdaging (renovatiekosten) als een kans (aankoop tegen lage prijs + renovatie met premies).

Investeren in Wallonië: de mogelijkheden

Voor investeerders biedt Wallonië verscheidene voordelen: lage instaprijzen, bruto huurrendementen boven het nationale gemiddelde en een meerwaardeproject in gemeenten in transformatie. De universiteitssteden (Luik, Louvain-la-Neuve, Bergen, Namen) garanderen een stabiele huurvraag.

Verken de gedetailleerde prijzen van elke Waalse gemeente op Immolytics en identificeer de beste mogelijkheden met onze vergelijkingstool.