Clause d'accroissement : acheter sans se marier

Quelles sont les conséquences fiscales ?

Les conséquences fiscales dépendent de la Région où se trouve le logement. Les règles des droits d'enregistrement et des droits de succession diffèrent entre la Flandre, la Wallonie et Bruxelles. Vérifiez donc toujours les règles de votre Région auprès du notaire ou de l'administration compétente.

En pratique, le survivant peut devoir des droits de succession ou de donation sur la part qui lui revient, selon le tarif de la Région. Le tarif entre personnes non mariées est généralement plus élevé qu'entre époux. Nous ne citons pas de montant ici, car il varie selon la Région et selon la situation.

Consultez aussi le glossaire pour des notions comme la pleine propriété, l'usufruit et la nue-propriété. Si vous étudiez le financement, vous trouverez du contexte sur la page consacrée aux taux hypothécaires.

Alternatives et points d'attention

La clause d'accroissement n'est pas la seule solution. Vous pouvez aussi rédiger un testament, prévoir une clause au choix ou acheter en indivision avec une convention de vie commune. La clause au choix laisse le survivant décider : accroissement total ou autre répartition. Cela donne plus de souplesse, mais aussi plus d'incertitude pour les héritiers.

Si les apports sont inégaux, il est sage de le fixer dans l'acte. Quand un partenaire apporte beaucoup plus que l'autre, un accroissement simple peut être injuste. Convenez de la proportion et faites-la inscrire. En cas de séparation ou de décès, on saura clairement qui a apporté quoi.

Pensez aussi à l'état du bien. Le certificat PEB et les obligations à la vente dans votre Région peuvent influencer la valeur et les coûts. Comparez les communes avec l'outil de comparaison et consultez les prix immobiliers de votre zone de recherche.

Combien cela coûte-t-il et comment l'organiser ?

Vous réglez la clause chez le notaire, avant la signature de l'acte d'achat. Le notaire explique les conséquences, vérifie votre situation familiale et rédige la clause. Demandez aussi le détail des frais et des taxes de votre Région, car ils ne sont pas fixes.

Avant de signer, faites évaluer le bien. Une valeur correcte aide à répartir les apports et à faire plus tard les calculs fiscaux. Utilisez l'estimation en ligne ou demandez un rapport d'estimation. Pour trouver une agence près de chez vous, passez par les pages agences ou agences immobilières. Vous trouverez d'autres aides de calcul dans nos outils.

Que deviennent le prêt et l'hypothèque en cas de décès ?

Quand l'un des partenaires décède, le prêt du logement continue d'exister, même si la part du défunt passe au survivant grâce à la clause. La clause décide qui devient propriétaire, mais elle n'efface pas la dette envers la banque. Le survivant doit donc le plus souvent continuer à rembourser seul.

On oublie souvent ce point à l'achat, car l'attention se porte sur la propriété. Il faut pourtant examiner les deux ensemble. Celui qui emprunte à deux est en général tenu avec l'autre de la totalité de la dette. Après un décès, la banque peut donc se tourner vers le survivant. Dans certains cas, la famille du défunt peut aussi être concernée si la succession est acceptée.

Points de vigilance

• Assurance solde restant dû : demandez à votre banque ou à votre assureur s'il existe une assurance qui rembourse tout ou partie du prêt en cas de décès. Vérifiez qui est bénéficiaire et pour quelle part du prêt la couverture joue.
• Proportion des apports : si un partenaire apporte plus que l'autre, il est utile que l'acte et les documents de prêt soient cohérents. Ainsi, le survivant n'hérite pas d'une lourde charge qui n'a jamais été voulue.
• Accepter ou refuser : les héritiers du défunt décident eux-mêmes d'accepter ou non la succession. Parlez au notaire du lien avec la clause et avec les dettes en cours.
• Refinancement : si le survivant ne peut pas porter seul le prêt, il peut falloir discuter avec la banque d'une adaptation du prêt ou, en dernier recours, de la vente du logement.

Demandez donc au notaire et à votre prêteur, avant la signature, d'examiner ensemble les effets d'un décès sur le prêt. Faites confirmer ces accords par écrit, pour que vous et votre partenaire sachiez à quoi vous en tenir. Vous regardez ainsi non seulement qui reçoit le bien, mais aussi qui porte les charges.

Questions fréquentes

Que signifie clause d'accroissement ou tontine ?

La clause d'accroissement, ou tontine, signifie que la part du propriétaire décédé en premier passe automatiquement au survivant. C'est une clause de l'acte d'achat et non un héritage. Elle repose sur le hasard, car personne ne sait qui vivra le plus longtemps.

Quels sont les inconvénients d'une clause au choix ?

Les principaux inconvénients sont l'incertitude pour les héritiers et des conséquences fiscales qui varient selon la Région. Le choix du survivant décide du résultat, et les enfants d'une relation précédente peuvent ne rien recevoir. Faites-vous donc conseiller au préalable par un notaire.

Peut-on encore supprimer une clause d'accroissement ?

On ne supprime pas une clause d'accroissement d'un seul côté. Les deux partenaires doivent être d'accord, ou le bien doit être vendu ou racheté. Interrogez votre notaire sur les possibilités dans votre situation.