Markt
Gepubliceerd op 17 oktober 20266 min leestijd
Elektriciteit keuren voor verkoop: wat u moet weten
De redactie van Immolytics
Een elektrische keuring bij de verkoop is een controle van de vaste elektrische installatie door een erkend keuringsorganisme; het verslag gaat naar de koper en de notaris. Of de keuring verplicht is en binnen welke termijn ze moet gebeuren, verschilt per gewest en hangt af van de leeftijd en de staat van de installatie. In de praktijk neemt de verkoper de keuring op zich en betaalt hij het verslag, tenzij partijen in de compromis iets anders afspreken.
Wanneer is een elektrische keuring nodig bij een verkoop?
Een keuring komt aan de orde zodra u een woning verkoopt waarvan de elektrische installatie oud is of waarvan de staat niet gedocumenteerd is; de precieze voorwaarden verschillen per gewest.
De controle gebeurt door een erkend keuringsorganisme en gaat over de vaste installatie: de meter, het bord, de leidingen, de stopcontacten, de differentieelschakelaars en de aarding. Huishoudtoestellen zoals een oven, een koelkast of een wasmachine vallen buiten de keuring.
Het verslag is beperkt en precies: het somt de vaststellingen op en zegt of de installatie in orde is of niet. Het is geen garantie voor de toekomst en het vervangt geen herstellingen. Een positief verslag betekent dus niet dat er nooit meer iets mis kan gaan, wel dat de installatie op het moment van de controle voldeed aan de voorschriften die de keurder toepaste.
Omdat de regels per gewest kunnen afwijken en in de tijd veranderen, vraagt u de actuele voorwaarden na bij uw notaris of bij het keuringsorganisme dat u inschakelt, liefst voor u de compromis ondertekent. Zo vermijdt u dat een document dat u niet had voorzien de timing van de akte bepaalt.
Wie betaalt de elektrische keuring bij verkoop?
In de meeste verkopen betaalt de verkoper de keuring, omdat hij het verslag moet kunnen voorleggen zodra de koper en de notaris erom vragen. De kost zelf is een afspraak tussen partijen, geen vastgelegd tarief.
Wat u betaalt, hangt af van de grootte van de woning, het aantal kringen en borden en de verplaatsing van de keurder. Vraag een prijsopgave per woning in plaats van te rekenen met een gemiddelde: twee woningen van dezelfde oppervlakte kunnen een heel verschillend verslag opleveren, en een tweede bezoek voor de herkeuring komt daar soms bij.
Het moment van de keuring is een keuze met gevolgen. Wie vooraf keurt, kent de vaststellingen voor een koper ze leest en kan de werken nog in de eigen planning opnemen. Wie pas na de compromis keurt, verliest die ruimte en riskeert dat de akte wordt uitgesteld of dat de koper een bedrag inhoudt tot de werken klaar zijn.
Hoe vraagt u de keuring aan?
Kies een erkend keuringsorganisme en bezorg het de stukken die het vraagt, zoals het eendraadschema en eventuele vroegere verslagen. Ontbreekt het eendraadschema, dan laat u het eerst opmaken: zonder schema werkt de keurder trager en zijn de vaststellingen minder makkelijk te volgen. Spreek een moment af waarop u of uw makelaar aanwezig is, want de keurder moet bij het bord en in de technische ruimtes kunnen. Het verslag volgt na het bezoek en gaat mee naar de notaris.
Wat gebeurt er bij een afkeuring?
Een afkeuring betekent niet dat de woning onverkoopbaar is. Het verslag beschrijft de vaststellingen en de werken die nodig zijn om de installatie in orde te brengen.
De vaststellingen worden gegroepeerd volgens ernst, en de gevolgen, de termijn voor de werken en de mogelijkheid tot herkeuring staan in het verslag zelf. Die regels verschillen per gewest; lees het verslag dus volledig voor u een bedrag of een datum belooft aan een koper.
Praktisch hebt u drie sporen:
- u laat een elektricien de werken uitvoeren en vraagt daarna een herkeuring aan;
- u verkoopt met een lijst van werken die de koper overneemt, met de kost ervan in de onderhandeling;
- u spreekt af dat een deel van de prijs opzij wordt gezet tot de werken klaar zijn.
Kopers die bewust een woning met een negatief verslag kopen, rekenen de werken door in hun bod. Voor hen is het verslag een prijsonderdeel, geen blokkade; wie in Brussel vastgoed zoekt om te verhuren, vertrekt vaak van dat uitgangspunt (investeerders in Brussel).
Keuring, PEB en de andere documenten bij de verkoop
Naast het keuringsverslag vraagt de notaris een pakket documenten op. Welke precies, hangt af van het gewest en van het goed; de lijst staat op de pagina over verplichte documenten bij verkoop.
Verwar de elektrische keuring niet met het PEB-certificaat. Dat laatste gaat over energieprestaties, en de regels ervan zijn gewestelijk:
- In Wallonië is een PEB-certificaat verplicht bij verkoop en verhuur van een woning, zonder dat daar een renovatieverplichting aan vasthangt.
- In Brussel gelden prestatiedoelen per woning die met een datum zijn vastgelegd, los van een verkoop.
- In Vlaanderen bestaat een renovatieverplichting die door de verkoop wordt geactiveerd.
Wie voor het eerst koopt, vindt de volgorde van de stappen en de documenten op de pagina voor eerste kopers; in Wallonië komt daar de PEB-verplichting bij (eerste kopers in Wallonië). Kopers uit het buitenland die in Brussel kopen, moeten met dezelfde papieren rekening houden (expatriates in Brussel).
Wat betekent de keuring voor de prijs en de verkoop?
Een keuringsverslag verandert de waarde van uw woning niet automatisch; het verandert de informatie die een koper heeft, en dus de ruimte om te onderhandelen.
Om te weten wat kopers werkelijk betalen, vertrekt u van officiële cijfers over de vastgoedprijzen en niet van de vraagprijs van de buren. De pagina over vastgoedprijzen in Antwerpen toont hoe zo'n overzicht per gemeente is opgebouwd. Een koper die het verslag en de prijsgegevens samen ziet, onderhandelt met andere argumenten dan een koper die alleen een vraagprijs kent.
Hetzelfde geldt voor de presentatie: een woning waarvan de papieren klaar zijn, wordt sneller bezichtigd en sneller aanvaard. Concrete tips staan op de pagina over een woning presenteren voor de verkoop.
Verschillende kopers kijken daarbij naar verschillende dingen. Gezinnen letten op de staat van de installatie in functie van kinderen (gezinnen in België), terwijl kopers die een stap terugzetten de documenten eerder als een formaliteit zien (retraites). Leg daarom het verslag naast de officiële cijfers van uw gemeente voor u een prijs afspreekt, en niet erna.
Veelgestelde vragen
Is een elektrische keuring verplicht bij de verkoop van een woning?
Of de keuring verplicht is, hangt af van het gewest en van de leeftijd en de staat van de installatie; vraag de actuele regel na bij uw notaris voor u de compromis ondertekent.
Wie betaalt de keuring als de koper ze aanvraagt?
De partij die de keuring aanvraagt, betaalt ze in de regel; in de meeste verkopen is dat de verkoper, die het verslag bij de verkoop voorlegt.
Hoe lang blijft een keuringsverslag geldig?
Een keuringsverslag heeft een beperkte geldigheidsduur die per gewest en per type verslag verschilt; de exacte termijn staat in het verslag en wordt bevestigd door het keuringsorganisme.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Om de twee weken één e-mail: de prijzen die bewegen, één gemeente onder de loep en het nieuws van de site.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.