Markt
Gepubliceerd op 28 oktober 20267 min leestijd
Onroerend inkomen: uitleg en belasting in België
De redactie van Immolytics
Onroerend inkomen is wat een woning, grond of ander vastgoed opbrengt: een echte huur of een kadastraal inkomen, een theoretisch bedrag dat de overheid vastlegt. In België telt het mee in de personenbelasting en is het de basis van de onroerende voorheffing, een gewestelijke belasting. De exacte regels hangen af van het gebruik van het goed en van het gewest.
Wat is onroerend inkomen?
Onroerend inkomen is het geheel van bedragen dat een bebouwd of onbebouwd goed aan de eigenaar oplevert, of dat de overheid hem theoretisch toekent. Mensen halen twee begrippen vaak door elkaar: het werkelijke inkomen, dus de huur die u ontvangt, en het kadastraal inkomen, een waarde die de staat vastlegt.
Dat onderscheid is het vertrekpunt voor de rest. Een eigenaar die zelf in zijn woning woont, ontvangt geen huur, maar het goed heeft toch een kadastraal inkomen. Een eigenaar die verhuurt, ontvangt wel huur, maar wordt niet altijd op die huur belast. Afhankelijk van de situatie telt de fiscus het kadastraal inkomen, de huur of een andere basis die de wet voorziet.
In de praktijk komt onroerend inkomen in enkele vormen voor:
- het kadastraal inkomen van een woning waar u zelf woont;
- het kadastraal inkomen van een woning die u verhuurt aan een particulier die er woont;
- de huur van een goed dat u verhuurt aan een vennootschap of een beroepsbeoefenaar;
- het inkomen uit een stuk grond, een garage of een bijgebouw;
- bepaalde diverse inkomsten, zoals onderverhuur of het overdragen van een gebruiksrecht.
Elke situatie volgt haar eigen regels. Voor u iets berekent, moet u dus weten in welke categorie uw goed valt.
Het kadastraal inkomen: definitie en waar vind je het
Het kadastraal inkomen is een gemiddeld, theoretisch jaarlijks huurinkomen. Het wordt vastgelegd door de administratie van het kadaster binnen de FOD Financiën. Het zegt niets over de huur die u ontvangt en niets over de prijs waarvoor u kunt verkopen. Het beschrijft wat een vergelijkbaar goed opbracht op een oude referentiedatum, en wordt daarna geïndexeerd.
Dat verklaart iets wat vaak verkeerd begrepen wordt. Twee huizen met dezelfde waarde vandaag kunnen heel verschillende kadastrale inkomens hebben, omdat ligging, oppervlakte of staat niet op hetzelfde moment zijn ingeschat. Het kadastraal inkomen is dus geen maatstaf voor de marktwaarde.
Waar vind je je kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen staat op meerdere documenten die u misschien al hebt:
- het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing dat u elk jaar krijgt;
- de aankoopakte die u bij de notaris tekende;
- het kadastraal uittreksel in uw persoonlijke omgeving op MyMinfin;
- de aangifte in de personenbelasting, in het deel over onroerende goederen.
Zoekt u het kadastraal inkomen van een goed dat u nog niet gekocht hebt? Dan kan de verkoper of de notaris het meedelen. Verwar het niet geïndexeerde kadastraal inkomen niet met het geïndexeerde: de belasting vertrekt van het tweede.
Wanneer kan het veranderen?
Het kadastraal inkomen wordt onder meer herzien na ingrijpende werken: een uitbreiding, een nieuwbouw of de splitsing in appartementen. Het wordt ook regelmatig geïndexeerd. Wie uitbreidt zonder dat te melden, riskeert een regularisatie. Twijfelt u na een zware renovatie, vraag dan eerst info bij het kadaster voor u aangifte doet.
Hoe wordt onroerend inkomen belast in België?
In België draagt onroerend inkomen meestal twee verschillende belastingen: de onroerende voorheffing, die elk jaar verschuldigd is, en de personenbelasting, die op de aangifte wordt berekend. De eerste is gewestelijk, de tweede federaal. Het is dus belangrijk te weten wie wat int.
De onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Ze wordt vastgesteld door het gewest waar het goed ligt: Vlaanderen, Wallonië of Brussel-Hoofdstad. Tarieven, mogelijke verminderingen (bijvoorbeeld voor kinderen ten laste of voor bepaalde woningen) en praktische regels verschillen per gewest. Een regel die in Vlaanderen geldt, is niet automatisch geldig in Wallonië of Brussel. Gemeenten en provincies kunnen er bovendien opcentiemen aan toevoegen. Daarom verschilt de factuur voor hetzelfde type woning van gemeente tot gemeente.
De inkomstenbelasting
In de federale aangifte hangt de behandeling af van het gebruik van het goed:
- Woont u zelf in het goed, dan geldt de fiscale regeling voor de eigen woning van uw gewest. Die regeling is de voorbije jaren veranderd. Controleer dus de actuele situatie in uw gewest.
- Verhuurt u aan een particulier die er woont, dan vertrekt de belasting in principe van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd volgens een wettelijke regel, en niet van de werkelijke huur.
- Verhuurt u aan een vennootschap of een zelfstandige voor beroepsgebruik, dan is de ontvangen huur in de regel de basis, met de mogelijkheid om bepaalde kosten af te trekken.
Voor de details over percentages, aftrekken en grenzen kunt u terecht bij de FOD Financiën of een boekhouder. We nemen hier geen cijfer over dat we niet kunnen onderbouwen.
Huurinkomsten aangeven, stap voor stap
Om huurinkomsten aan te geven, vult u het deel over onroerende goederen in, via Tax-on-web of op papier. U vermeldt het type verhuur, het kadastraal inkomen en, als de wet het vraagt, de huur. Het juiste vakje hangt af van de huurder en het gebruik van het goed.
Hier is een eenvoudige werkwijze.
- Verzamel het huurcontract, het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing en de huurbewijzen of afschriften.
- Bepaal wie de huurder is: een particulier die er woont, een vennootschap of een zelfstandige die er werkt.
- Zoek het geïndexeerde kadastraal inkomen van het goed op uw aanslagbiljet.
- Breng de gegevens over naar de juiste rubriek van de aangifte.
- Bewaar de bewijzen van kosten die mogelijk aftrekbaar zijn, zoals bepaalde interesten of beheerskosten, wanneer de huur de belastbare basis is.
Let extra op bij kotverhuur, onderverhuur en verhuur van een gemeubileerd goed. Daar gelden specifieke regels, soms anders dan bij onbemeubelde verhuur. Is uw situatie gemengd, laat u dan helpen voor u de aangifte invult. Een fout in de rubriek verandert de belastbare basis.
Het huurcontract moet ook de regels van het gewest volgen, zeker voor het energiecertificaat. In Wallonië is het PEB-certificaat verplicht bij de verkoop en de verhuur van een woning. Vlaanderen kent een renovatieverplichting die door een verkoop wordt uitgelokt. Dat is niet zo in Brussel of Wallonië. Die regels wegen op de kostprijs van een huurwoning, ook al veranderen ze niets aan de definitie van onroerend inkomen.
Kadastraal inkomen, huur en marktwaarde: haal ze niet door elkaar
Het kadastraal inkomen zegt bijna niets over de verkoopwaarde van uw woning. Wilt u weten wat een huis of appartement vandaag waard is, kijk dan naar recente verkopen in de gemeente, de grootte, de staat en de energieprestatie van de woning.
Een investeerder vergelijkt meestal drie cijfers: het kadastraal inkomen, dat dient om de belasting te berekenen, de werkelijk ontvangen huur, die het rendement meet, en de aankoopprijs, die de startinvestering meet. Alleen huur en prijs laten toe de rentabiliteit te beoordelen. Het kadastraal inkomen helpt vooral om de fiscale last in te schatten.
Wilt u een woning situeren qua prijs, vertrek dan van officiële lokale gegevens. De pagina vastgoedprijzen is het startpunt per gemeente. U kunt zeer verschillende markten vergelijken: Elsene en Watermaal-Bosvoorde in Brussel, Waver en Eigenbrakel in Waals-Brabant, of Aarlen meer naar het zuiden. Voor een overzicht kijkt u naar het gewest Brussel of Waals-Brabant.
Ook woningtypes zijn niet gelijk. Bekijk bijvoorbeeld de huizen in Ukkel of de appartementen in Sint-Genesius-Rode, en de buurgemeente Linkebeek om het verschil tussen twee nabije gemeenten te zien. Sint-Genesius-Rode heeft ook een eigen gemeentepagina.
Wilt u uw woning laten schatten, dan legt onze gids over de waardebepaling van een woning de aanpak uit, en het artikel over hoe u de waarde van een woning schat vult dat aan. Voor nieuwbouw of een bouwproject vindt u de term projectontwikkelaar uitgelegd in ons woordenlijst.
Veelgestelde vragen
Hoe vind ik mijn kadastraal inkomen?
U vindt het op uw aanslagbiljet van de onroerende voorheffing, in de aankoopakte of op uw kadastraal uittreksel via MyMinfin. Controleer dat u het geïndexeerde bedrag leest, want dat dient als basis voor de belasting.
Hoe wordt onroerend inkomen belast in België?
Het wordt belast via de onroerende voorheffing, vastgesteld door het gewest, en via de personenbelasting, naargelang het gebruik van het goed. De basis kan het kadastraal inkomen of de huur zijn, en de regels verschillen per gewest en type verhuur.
Is het kadastraal inkomen gelijk aan de waarde van mijn woning?
Nee, het kadastraal inkomen is een theoretisch huurinkomen dat de overheid vastlegt. Het weerspiegelt de verkoopprijs niet, want die hangt af van de lokale markt, de staat van het goed en de energieprestatie.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Om de twee weken één e-mail: de prijzen die bewegen, één gemeente onder de loep en het nieuws van de site.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.