Acheter
Publié le 26 septembre 20266 min de lecture
Taux hypothécaire : fixe ou variable ?
La rédaction Immolytics
Le taux d'un crédit hypothécaire en Belgique se compose de deux blocs : une base, qui reflète l'argent que le prêteur doit lui-même lever sur les marchés, et une marge qui correspond à votre dossier. Votre profil, la durée, le montant et les garanties pèsent dans le calcul. Fixe ou variable, c'est la question qui décide si ce taux reste identique pendant toute la durée ou s'il suit le marché. Voici comment lire une offre avant de signer.
Comment se forme un taux hypothécaire ?
Un taux hypothécaire est la somme d'un taux de marché et d'une prime de risque. Le taux de marché suit ce que le prêteur paie pour attirer l'argent ; la prime traduit le risque qu'il voit dans votre dossier.
Sur un crédit à taux variable, le taux suit un indice de référence. Cet indice est dérivé du rendement des obligations d'État belges et bouge avec le marché. Sur un crédit à taux fixe, le prêteur calcule avec le taux qui correspond à toute la durée que vous choisissez. Un taux fixe sur vingt ans ne ressemble donc pas à un taux fixe sur dix ans, même si vous signez le même jour.
Sur ce taux de marché s'ajoute une marge. Elle couvre le risque que vous ne remboursiez pas, les frais de dossier, la marge du prêteur et les garanties que vous apportez. Plus il obtient de sécurité, plus cette marge est en général réduite. Le crédit hypothécaire est encadré en Belgique par le Code de droit économique, avec des règles sur l'information, le délai de réflexion et l'offre que vous recevez avant de signer. Pour remettre les notions en ordre, lisez le guide sur le crédit hypothécaire en Belgique.
Un taux ne se lit jamais sans le dossier. Les mêmes revenus et le même montant peuvent donner un résultat différent chez deux prêteurs, parce qu'ils n'évaluent pas le risque de la même façon et parce qu'ils cherchent à ce moment-là d'autres dossiers. Négocier fait donc partie du travail, comme la question de savoir quelle forme de crédit hypothécaire correspond à votre situation.
Taux fixe ou taux variable : que choisir ?
Un taux fixe fige votre mensualité pour toute la durée ; un taux variable suit un indice et peut descendre ou monter. Le meilleur choix dépend de la marge de manœuvre dans votre budget et du temps que vous pensez rester dans le logement.
Avec un taux variable, le prêteur applique une formule de révision. Tantôt le taux est revu chaque année, tantôt il fonctionne par périodes successives : le taux reste fixe quelques années, puis il est réexaminé, comme dans les formules triennales classiques. Des limites accompagnent ces révisions : un plafond à chaque révision et un maximum sur toute la durée. Ces limites figurent dans votre contrat, pas dans la brochure.
L'avantage du variable est un taux de départ souvent plus bas qu'un taux fixe. L'inconvénient est que votre mensualité peut augmenter quand le marché monte, même si votre revenu ne change pas. En choisissant le fixe, vous achetez de la certitude, et vous la payez dans le taux.
Demandez aussi ce qui se passe en cas de remboursement anticipé ou de refinancement. Le prêteur peut alors réclamer une indemnité de remploi. Son montant dépend de la formule et des conditions de votre contrat : faites-la inscrire par écrit avant de signer.
Quels facteurs déterminent votre taux ?
Votre taux découle du montant, de la durée et des sûretés que vous donnez. Deux dossiers avec les mêmes revenus peuvent recevoir un taux différent, parce que chacun de ces éléments change.
- Le montant emprunté par rapport à la valeur du bien.
- La durée : une durée plus longue signifie en général un taux plus élevé.
- Vos revenus, leur stabilité, vos autres crédits et vos charges fixes.
- Votre apport et votre épargne.
- Les garanties : une inscription hypothécaire, une assurance solde restant dû ou une assurance incendie peuvent influencer le taux.
- Le type de bien et sa localisation.
- Le fait d'emprunter seul ou à deux.
Un courtier hypothécaire compare plusieurs prêteurs. Il est payé par le prêteur, par vous, ou par les deux, et cela doit être clair avant que vous signez. Comparez sa proposition avec ce que votre propre banque vous offre directement.
Le bien lui-même : valeur, performance énergétique et frais
Votre taux dépend aussi de la garantie que la banque reçoit. Un bien qui se revend facilement rassure plus qu'un immeuble mal situé ou mal entretenu. C'est pourquoi le prêteur fait estimer le logement. Pour l'inscription de l'hypothèque et les frais qui l'accompagnent, une explication distincte existe sur l'inscription hypothécaire.
La performance énergétique pèse de plus en plus, dans la valeur du bien comme dans les frais que vous prévoyez après l'achat. Les règles diffèrent selon la Région. La Wallonie exige le certificat PEB à la vente et à la location d'un logement, sans échéance de rénovation. En Flandre, une vente peut déclencher une obligation de rénovation. À Bruxelles, la Région fixe des objectifs de performance datés par logement, sans lien avec une vente. Le guide sur l'obligation de rénovation par région met ces situations côte à côte. Ce que dit un certificat PEB se lit dans le certificat PEB expliqué et dans le guide complet sur le certificat PEB.
Comptez aussi les frais après l'achat. Le calculateur de rénovation et le comparateur d'énergie donnent une idée de ce qu'un logement peu performant vous coûtera plus tard. Si vous achetez un bien ancien, vous trouverez dans rénover un bien ancien les coûts de rénovation et les primes éventuelles, et dans estimer la valeur d'un bien immobilier comment approcher le prix du bien lui-même.
À l'achat s'ajoutent les droits et les frais de notaire. Les droits d'enregistrement dépendent de la Région où se trouve le bien et de votre situation. Utilisez le calculateur de la taxe immobilière pour un ordre de grandeur. Ces frais se paient sur vos fonds propres, et réduisent donc la somme que vous pouvez emprunter sans risque supplémentaire.
Comparer les offres sans mauvaise surprise
Ne comparez pas seulement le taux, mais le coût complet du crédit sur toute la durée. Un taux plus bas accompagné d'assurances obligatoires chères peut revenir plus cher qu'un taux un peu plus haut avec un ensemble sobre.
Avant de signer, vous recevez un document d'information standardisé qui présente le taux, les frais, les assurances et les conditions de la même manière pour tous les prêteurs, ce qui permet de poser les offres côte à côte. Regardez les frais de dossier, les frais d'expertise, les frais d'inscription hypothécaire, les assurances obligatoires et le taux annuel effectif global, qui additionne tous ces éléments. Demandez aussi ce qui se passe en cas de remboursement anticipé, de déménagement ou de refinancement.
Et regardez le bien lui-même avant de faire une offre. Estimer la valeur d'une maison vous aide à négocier le prix, et pour un appartement s'ajoutent les droits et les frais de la copropriété en Belgique.
Questions fréquentes
Mon taux peut-il baisser quand les taux du marché baissent ?
Avec un taux fixe, votre taux reste en place pendant toute la durée, même si les taux du marché baissent. Avec un taux variable, votre taux suit l'indice de référence prévu dans votre contrat, dans les limites qui y figurent.
Une assurance solde restant dû est-elle obligatoire ?
Une assurance solde restant dû n'est pas obligatoire dans tous les cas, mais beaucoup de prêteurs lient un taux plus avantageux à une assurance qui couvre le solde si l'emprunteur décède. Comparez donc l'ensemble du paquet, pas seulement le taux.
Qu'est-ce que l'indemnité de remploi ?
L'indemnité de remploi est une somme que le prêteur peut réclamer lorsque vous remboursez votre crédit hypothécaire par anticipation ou que vous le refinancez. Son montant dépend de la formule, du capital restant dû et des conditions de votre contrat : demandez-la à l'avance.
Restez informé du marché immobilier
Recevez les tendances, analyses et nouveaux outils par email.
Pas de spam. Désabonnement en un clic.