Rénover un bien ancien : coûts, primes et rentabilité

Pourquoi rénover un bien ancien ?

Acheter un bien ancien à rénover est une stratégie de plus en plus populaire en Belgique. Avec les obligations PEB croissantes et les primes régionales généreuses, rénover permet souvent d'acquérir plus de surface à budget égal tout en créant de la valeur. Cependant, une rénovation mal planifiée peut rapidement devenir un gouffre financier. Voici comment s'y prendre intelligemment.

Coûts typiques de rénovation en Belgique (2025)

Rénovation légère (rafraîchissement)

Budget : 300 à 600 euros/m². Travaux : peinture, sols, cuisine et salle de bain basiques, petites réparations. Pour une maison de 150 m², comptez entre 45.000 et 90.000 euros.

Rénovation moyenne (mise aux normes)

Budget : 600 à 1.200 euros/m². Travaux : remplacement des châssis, isolation de la toiture, nouvelle chaudière, cuisine et salle de bain complètes, électricité aux normes. Pour une maison de 150 m², comptez entre 90.000 et 180.000 euros.

Rénovation lourde (transformation complète)

Budget : 1.200 à 2.000 euros/m². Travaux : isolation complète (toiture, murs, sols), nouvelle distribution des pièces, toiture, installation complète chauffage-sanitaire-électricité. Pour une maison de 150 m², comptez entre 180.000 et 300.000 euros.

L'ordre optimal des travaux

L'ordre des travaux est crucial pour éviter de devoir refaire ce qui a déjà été fait :

• 1. Gros oeuvre : stabilité, toiture, étanchéité. Résoudre les problèmes structurels en premier.
• 2. Isolation : toiture d'abord (meilleur rapport coût/efficacité), puis murs, puis sols.
• 3. Châssis et vitrages : après l'isolation pour dimensionner correctement la ventilation.
• 4. Techniques : chauffage (dimensionné selon l'isolation), électricité, plomberie, ventilation.
• 5. Finitions : plafonnage, sols, cuisine, salle de bain, peinture.

Primes et aides par région

Wallonie : la prime Habitation

La Wallonie offre la prime Habitation qui couvre les travaux d'isolation, de chauffage et de ventilation. Les montants varient selon les revenus du ménage :

• Revenus modestes : jusqu'à 70% des coûts, plafonné à 14.000 euros par poste.
• Revenus moyens : jusqu'à 50% des coûts.
• Revenus supérieurs : jusqu'à 30% des coûts.

Condition obligatoire : réaliser un audit logement PAE2 (coût : environ 800 euros, dont 600 euros subsidiés). L'audit détermine les travaux prioritaires et les primes accessibles.

Bruxelles : les primes Rénolution

Bruxelles propose les primes Rénolution avec des montants attractifs :

• Isolation toiture : jusqu'à 50 euros/m².
• Isolation murs : jusqu'à 65 euros/m².
• Châssis performants : jusqu'à 150 euros/m² de fenêtre.
• Pompe à chaleur : jusqu'à 4.500 euros.

Les montants sont majorés de 10% à 50% pour les revenus modestes. Un audit énergétique n'est pas obligatoire mais recommandé.

Flandre : Mijn VerbouwPremie

La Flandre offre Mijn VerbouwPremie :

• Isolation toiture : 8 à 12 euros/m².
• Isolation murs : 8 à 12 euros/m².
• Vitrage performant : 60 à 120 euros/m² de fenêtre.
• Pompe à chaleur : 4.000 à 5.400 euros.

Rappel important : en Flandre, l'acheteur d'un bien avec un EPC inférieur au label C a 5 ans pour atteindre le label C.

Rentabilité de la rénovation

Impact sur la valeur du bien

Une rénovation énergétique bien menée peut augmenter la valeur d'un bien de 15 à 30%. Passer d'un label PEB G à un label B sur une maison de 200.000 euros peut ajouter entre 30.000 et 60.000 euros de valeur. Ce gain couvre souvent une part significative du coût des travaux.

Économies d'énergie

Les économies d'énergie annuelles peuvent être substantielles :

• Isolation toiture : économie de 500 à 1.500 euros/an.
• Remplacement chaudière : économie de 300 à 800 euros/an.
• Châssis double vitrage : économie de 200 à 600 euros/an.
• Isolation murs : économie de 400 à 1.200 euros/an.

Temps de retour sur investissement

En combinant la plus-value immobilière, les économies d'énergie et les primes, le temps de retour sur investissement d'une rénovation énergétique se situe généralement entre 8 et 15 ans. Avec les primes wallonnes ou bruxelloises, ce délai peut descendre à 5-10 ans.

Conseils pratiques

• Faites l'audit avant d'acheter : si possible, demandez un audit énergétique ou une estimation des travaux avant de faire une offre.
• Intégrez le coût des travaux dans votre budget global : certaines banques acceptent de financer les travaux dans le crédit hypothécaire.
• Demandez les primes avant de commencer : dans la plupart des cas, la demande de prime doit être introduite avant le début des travaux.
• Choisissez des entrepreneurs agréés : c'est une condition d'octroi de la plupart des primes.

Consultez les scores PEB par commune sur Immolytics pour identifier les zones où la rénovation offre le meilleur potentiel de plus-value.