De renovatieverplichting in België: de regels per gewest

Een renovatieverplichting is de wettelijke plicht om een bestaand gebouw binnen een vastgelegde termijn op een minimaal energieniveau te brengen. België heeft daar geen nationale versie van: elk gewest schrijft zijn eigen regel, en de strengste geldt in Vlaanderen, waar de nieuwe eigenaar van een energieverslindende woning binnen zes jaar na de overdracht label D moet halen.

Brussel en Wallonië werken met gedateerde doelstellingen en met certificaten, niet met een overdracht als trigger. De onderstaande secties nemen de drie gewesten één voor één.

Eén land, drie sets regels

De energieregels voor gebouwen zijn in België gewestelijk: het adres van de woning bepaalt dus wat verplicht is en tegen wanneer.

Het Vlaams Gewest, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië hebben elk hun eigen certificaat, hun eigen doelstellingen en hun eigen handhaving. Een koper in Antwerpen en een koper in Namen dragen niet dezelfde plicht, ook niet bij een identiek huis met dezelfde letter op het certificaat. Ga eerst na in welk gewest de woning ligt en lees daarna de regel van dat gewest.

Vlaanderen: label D halen na een overdracht

In Vlaanderen moet de nieuwe eigenaar van een woning met EPC-label E of F ze binnen zes jaar renoveren tot minstens label D.

De termijn start op de datum van de authentieke akte, of op de datum waarop een recht van opstal of een erfpacht wordt gevestigd. De verplichting volgt de overdracht en niet de werken, en een notariële overdracht van volle eigendom, zoals een aankoop of een schenking, zet ze in gang. Wat telt, is het gebruik van het pand op het ogenblik van de overdracht: een eenheid die als woning wordt gebruikt, valt onder de residentiële regel, wat de koper er ook later mee wil doen.

Label D is maar een eerste stap. Het Vlaamse traject wordt strenger na verloop van tijd: label C na 1 januari 2028 voor huizen en appartementen, label B voor huizen na 1 januari 2035, label A voor huizen na 1 januari 2040, en label A voor huizen en appartementen na 1 januari 2045. Onderaan de schaal kopen betekent dus meer dan één ronde werken plannen.

Vlaanderen: de regel voor niet-residentiële gebouwen

Niet-residentiële eenheden volgen een aparte verplichting, met een kortere termijn en een vaste lijst van maatregelen.

Elke niet-residentiële gebouweenheid die vanaf 1 januari 2022 wordt overgedragen, moet binnen vijf jaar na de overdracht voldoen aan een minimaal pakket maatregelen en een minimaal energielabel halen. Die maatregelen mikken op de voor de hand liggende verliezen: dakisolatie, vervanging van enkel glas, en vervanging van centrale ruimteverwarmers en koelsystemen ouder dan 15 jaar. Daarbovenop moet de eenheid sinds 1 januari 2023 binnen vijf jaar een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5 % halen, of label E.

Aan die verplichting hangt een sanctie vast. Niet-naleving wordt bestraft met een administratieve geldboete van 500 tot 200.000 euro, en daarom lezen kopers van kantoren, winkels en werkplaatsen het certificaat vóór de akte in plaats van erna.

Brussel: doelstellingen voor elke woning

Brussel koppelt zijn verplichting niet aan een verkoop. Het gewest legt gedateerde doelstellingen vast die elke woning moet halen, wie de eigenaar ook is en wanneer ze ook van eigenaar verandert.

Tegen 1 januari 2033 mag een woning niet meer dan 275 kWh/m²/jaar verbruiken, wat vandaag overeenkomt met maximaal klasse E. De doelstelling wordt tegen 31 december 2045 opgetrokken tot 150 kWh/m²/jaar, een niveau dat vandaag overeenkomt met maximaal klasse C. Om te weten waar een woning staat, steunt het gewest op het certificaat: elke woning moet ten vroegste tegen 31 december 2030 over een geldig EPC-certificaat beschikken.

De werken zelf zijn niet onmiddellijk verplicht. Wat bindt, is het resultaat op de vervaldag, waardoor eigenaars de renovatie kunnen spreiden over de jaren die resten in plaats van alles op de dag van een verkoop te doen.

Wallonië: eerst het certificaat, de audit voor de steun

Wallonië kent voor woningen geen renovatietermijn die door een overdracht wordt geactiveerd. Het certificaat is wat verplicht is, en de audit is de deur naar overheidssteun.

Een EPC-certificaat is vereist bij de verkoop of verhuur van een woning. De woningaudit is een vrijwillige stap: ze analyseert het gebouw en levert precieze aanbevelingen op, gerangschikt volgens prioriteit en gebundeld in pakketten werken. In de praktijk wordt ze onvermijdelijk zodra een eigenaar de gewestelijke Habitation-premies wil, die alleen toegankelijk zijn met een audit door een erkende auditeur.

Wat dit betekent als u koopt

Een renovatieverplichting is een kost die met de sleutels binnenkomt: ze hoort in het aankoopbudget thuis, niet in een lijstje goede voornemens.

Drie vragen bepalen hoe zwaar ze weegt: in welk gewest de woning ligt, welke letter het certificaat vandaag toont, en welke termijn de overdracht start. Een Vlaamse woning die al op label C of D staat, draagt geen onmiddellijke plicht, terwijl hetzelfde huis onderaan de schaal zowel een termijn als een factuur draagt. Het certificaat dat u leest voor u een bod doet, is het document dat zegt in welk geval u zit.

Twee punten worden makkelijk over het hoofd gezien. De termijn loopt vanaf de akte, niet vanaf de dag waarop de werken worden gepland, zodat een trage renovatie de marge opeet. En een woning die wordt gekocht om ze te verhuren, blijft een residentiële eenheid, zodat de residentiële regel er op dezelfde manier op van toepassing is.

FAQ

Korte antwoorden op de vragen die kopers het vaakst stellen.

Bestaat de renovatieverplichting overal in België?

Niet in dezelfde vorm. Vlaanderen legt een minimaal label op binnen een vastgelegde termijn na een overdracht, Brussel stelt gedateerde doelstellingen voor elke woning, en Wallonië vereist een certificaat bij de verkoop of verhuur van een woning.

Wie moet ze naleven, de verkoper of de koper?

In Vlaanderen rust de plicht op de nieuwe eigenaar na de overdracht, en de termijn loopt vanaf de datum van de authentieke akte.

Wat gebeurt er als de termijn niet wordt gehaald?

De handhaving hangt af van het gewest en van het type gebouw. Voor niet-residentiële eenheden in Vlaanderen voorzien de regels in een administratieve geldboete.