Markt
Gepubliceerd op 6 oktober 20266 min leestijd
Hypotheek zonder eigen inbreng: wat de bank bekijkt
De redactie van Immolytics
Een hypotheek zonder eigen inbreng bestaat in België, maar betekent zelden lenen zonder één euro opzij. De bank financiert doorgaans de aankoopprijs van het pand. Wat de aankoop verder met zich meebrengt, blijft vaak voor uw rekening. Hieronder leest u wat dat concreet verandert in een dossier, en waarop u zich voorbereidt voor u een verkoopovereenkomst ondertekent.
Wat "zonder eigen inbreng" betekent bij een Belgische bank
Zonder eigen inbreng betekent dat u geen eigen geld in de prijs van het pand steekt: het krediet dekt de volledige som, of bijna de volledige som, die in de verkoopovereenkomst staat.
De bank spreekt over quotiteit: het deel van het pand dat ze financiert. Ze vergelijkt het kredietbedrag met de waarde van het pand, niet met de vraagprijs in de advertentie. Een hoge quotiteit is mogelijk, maar nooit automatisch: ze hangt af van uw profiel, van het pand en van het beleid van elke bank. Geen enkele regel legt één percentage op voor het hele land.
Twee dingen worden vaak verward. De eerste inbreng gaat over de prijs: dat is wat u zelf in de aankoop steekt. De tweede gaat over de kosten: het geld dat u bovenop de prijs betaalt op de dag van de ondertekening. Een dossier kan volledig op de prijs gefinancierd zijn en toch vastlopen op die tweede post. Het glossarium van de eigen inbreng legt dat verschil uit, en het glossarium van het hypothecair krediet herneemt de termen die banken gebruiken.
De kosten die de bank niet financiert
Zelfs zonder inbreng op de prijs betaalt u de verwervingskosten. Zij bepalen of een dossier zonder eigen inbreng standhoudt.
Daaronder vallen de registratierechten, het ereloon van de notaris en de administratieve kosten van de akte, de dossierkosten van de bank, soms een schatting, en de premie van een schuldsaldoverzekering. De notaris stelt de aankoopakte op en de hypothecaire inschrijving die de bank waarborgt: beide verrichtingen kosten geld, bovenop de prijs. De website van het Belgische notariaat herinnert eraan dat die kosten bij de aankoopprijs komen en berekend worden op basis van de akte en de situatie van de partijen.
De registratierechten zijn regionaal. Het tarief, de verminderingen en de voorwaarden hangen af van het Gewest waar het pand ligt en van uw persoonlijke situatie. Controleer de regel die in uw Gewest geldt in plaats van een cijfer dat u elders leest.
Sommige banken financieren een deel van die kosten door het kredietbedrag te verhogen. Zelden het volledige bedrag, en het verzwaart de maandelijkse aflossing. Om een aflossing te situeren, geeft de pagina kopen de maandelijkse last op de mediaanprijs van een gemeente, bijvoorbeeld op de pagina Pecq.
Waar de bank naar kijkt voor ze toestemt
De bank kijkt niet eerst naar wat u inbrengt, maar naar uw vermogen om elke maand af te betalen zonder in overmatige schulden te belanden.
Drie elementen wegen het zwaarst: de stabiliteit en de hoogte van uw inkomen, uw bestaande lasten (andere kredieten, kaarten, debetstanden) en de werkelijke waarde van het pand. Een bank raadpleegt de Centrale voor kredieten aan particulieren, beheerd door de Nationale Bank van België, waarin lopende kredieten staan. Een dossier met meerdere open kredieten doet het minder goed dan een dossier zonder andere verbintenissen, ook met een goed loon.
De looptijd speelt ook mee: een langere lening verlaagt de maandelijkse aflossing maar verhoogt de totale kost. De keuze tussen een vaste en een variabele rente bepaalt het risico dat u aanvaardt; het artikel over vaste of variabele rente legt uit hoe u een aanbod leest. Via een hypotheekbemiddelaar vergelijkt u meerdere banken, maar dat vervangt geen sterk dossier. De gids over het hypothecair krediet in België herneemt het volledige traject.
Het pand zelf telt mee. De energieprestatie weegt op de waarde en op de toekomstige uitgaven, en de regels verschillen per Gewest. In Vlaanderen kan een renovatieverplichting van kracht worden door de verkoop van een woning. In Brussel gelden gedateerde prestatie-eisen per wooneenheid, zonder band met een verkoop. In Wallonië is het PEB-certificaat verplicht bij de verkoop en de verhuur van een woning. Informeer u bij de bevoegde gewestelijke overheid.
Een kaderpunt: immolytics.be publiceert informatie, geen promotie van krediet. De site is geen erkende kredietbemiddelaar en toont dus geen bank om aan te bevelen, geen bemiddelaar en geen lokrentevoet.
De kosten financieren: realistische pistes
Er bestaan enkele pistes om de kosten te dekken zonder startkapitaal, maar geen enkele is automatisch en geen enkele hangt alleen van u af.
De eerste is een iets hoger bedrag lenen dan de prijs, als de bank dat aanvaardt en uw terugbetalingscapaciteit het toelaat. De tweede is werken opnemen in hetzelfde krediet: als het pand gerenoveerd moet worden, zijn sommige formules rond energieprestatie goedkoper, zoals de pagina over de groene lening uitlegt. De derde is de kosten zelf drukken: de keuze van het pand en de timing van de verkoop wegen op het budget, ook al is het ereloon niet onderhandelbaar.
Premies en gewestelijke steun financieren de aankoop niet op het moment van de ondertekening. Ze hangen af van het Gewest, van uw situatie en van de facturen die u voorlegt. Reken ze niet mee als eigen inbreng, tenzij de betrokken instantie dat schriftelijk bevestigt.
Waarom de schatting van het pand het dossier beslist
De bank financiert een deel van de waarde van het pand, niet de prijs die u wil betalen: een realistische schatting is dus beter dan een redenering op de vraagprijs.
Een vraagprijs in een advertentie is geen verkoopprijs. Statbel publiceert de prijzen van de geregistreerde verkopen, per gemeente en per kwartaal; dat is de referentie om een pand te situeren. De pagina prijzen van onroerend goed herneemt die gegevens, de pagina evolutie van de prijzen toont de bewegingen in de tijd, en de pagina trends plaatst uw gemeente in haar context.
Als de bank het pand lager waardeert dan de prijs die u betaalt, wordt het verschil een feitelijke eigen inbreng: u financiert het zelf. Een dossier zonder eigen inbreng kan dus stuklopen op een schatting, ook met comfortabele inkomsten. Laat voor u een verkoopovereenkomst tekent een onderbouwde waarde opmaken: de schatting geeft een grootteorde, en een vastgoedexpertise levert een document dat u kunt inroepen.
Veelgestelde vragen
Kan u in België een hypotheek zonder eigen inbreng krijgen?
Ja, dat kan, op voorwaarde dat de bank de volledige aankoopprijs financiert en uw terugbetalingscapaciteit dat toelaat. Dat ontslaat u niet van de kosten van de akte, tenzij een bijzondere constructie die de kredietgever aanvaardt.
Moet u eigen inbreng hebben voor de kosten van de akte?
Ja, in de grote meerderheid van de gevallen. De registratierechten, het ereloon van de notaris en de dossierkosten betaalt u bovenop de prijs, ook wanneer het krediet de volledige aankoopprijs dekt.
Kost een krediet zonder eigen inbreng meer?
Het kan meer kosten, omdat de bank meer risico neemt en dat doorrekent in de voorwaarden die ze voorstelt. Deze site publiceert geen enkel aanbod en geen enkele rentevoet: vergelijk bij meerdere banken of bij een erkende tussenpersoon.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Ontvang trends, analyses en nieuwe tools via email.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.