Kopen
Gepubliceerd op 26 september 20266 min leestijd
Rentevoeten hypothecaire lening: vast of variabel?
De redactie van Immolytics
De rentevoet van een hypothecaire lening in België bestaat uit twee delen: een basisrente die de kredietgever zelf betaalt om geld op te halen, en een opslag die past bij jouw dossier. Je profiel, de looptijd, het bedrag en de waarborgen wegen mee. Vast of variabel bepaalt of die rente de hele looptijd vastligt of meebeweegt met de markt.
Hoe komt een rentevoet tot stand?
Een rentevoet komt tot stand als de som van een marktrente en een risico-opslag. De marktrente volgt wat de kredietgever betaalt om geld aan te trekken, de opslag vertelt hoeveel risico hij in jouw dossier ziet.
Bij een variabele lening volgt de rente een referentie-index. Die index wordt afgeleid van de rente op Belgische staatsobligaties en beweegt mee met de markt. Bij een vaste lening rekent de kredietgever met de rente voor de volledige looptijd die je kiest. Een vaste rente voor twintig jaar ziet er daarom anders uit dan een vaste rente voor tien jaar, ook al sluit je op dezelfde dag af.
Op die marktrente komt een opslag. Daarin zitten het risico dat je niet terugbetaalt, de kosten van het dossier, de marge van de kredietgever en de waarborgen die je aanbrengt. Hoe meer zekerheid hij krijgt, hoe kleiner die opslag meestal wordt. Hypothecair krediet is in België geregeld in het Wetboek van economisch recht, met regels over informatie, bedenktijd en het aanbod dat je voor je tekent krijgt. Wil je de begrippen op een rij, lees dan de gids over het hypothecair krediet in België.
Een rentevoet staat nooit los van het dossier. Hetzelfde inkomen en hetzelfde bedrag kunnen bij twee kredietgevers anders uitvallen, omdat ze anders naar risico kijken en omdat ze op dat moment andere dossiers willen afsluiten. Onderhandelen hoort er dus bij, net als de vraag welke vorm van hypothecair krediet bij jouw situatie past.
Vast of variabel: wat past bij jouw budget?
Een vaste rentevoet zet je maandlast vast voor de hele looptijd, een variabele rentevoet volgt een index en kan dalen of stijgen. Welke beter is, hangt af van hoeveel ruimte je in je budget hebt en hoe lang je in de woning denkt te blijven.
Bij een variabele lening werkt de kredietgever met een herzieningsformule. Soms wordt de rente elk jaar herzien, soms zijn er opeenvolgende periodes waarin de rente vast blijft en daarna opnieuw wordt bekeken, zoals bij de klassieke driejaarlijkse formules. Daar horen grenzen bij: een plafond per herziening en een maximum over de hele looptijd. Die grenzen staan in je contract, niet in de folder.
Het voordeel van variabel is dat de startrente vaak lager ligt dan een vaste rente. Het nadeel is dat je maandlast kan stijgen als de marktrente stijgt, ook al verandert er niets aan je inkomen. Kies je voor vast, dan koop je zekerheid en betaal je die zekerheid in de rente.
Vraag ook wat er gebeurt bij een vervroegde terugbetaling of een herfinanciering. De kredietgever kan dan een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen. Hoeveel dat is, hangt af van de formule en van de voorwaarden in je contract, dus laat dat voor je tekent op papier zetten.
Welke factoren bepalen jouw tarief?
Je tarief volgt uit het bedrag, de looptijd en de zekerheden die je geeft. Twee dossiers met hetzelfde inkomen kunnen toch een verschillende rente krijgen, omdat elk van die elementen anders is.
- Het geleende bedrag in verhouding tot de waarde van het goed.
- De looptijd: een langere looptijd betekent meestal een hogere rente.
- Je inkomen, hoe stabiel dat is, en je andere kredieten of vaste lasten.
- Je eigen inbreng en je spaargeld.
- De waarborgen: een hypothecaire inschrijving, een schuldsaldoverzekering of een brandverzekering kunnen het tarief beïnvloeden.
- Het type goed en de ligging.
- Of je alleen leent of met twee ontleners.
Een hypothecair bemiddelaar vergelijkt meerdere kredietgevers. Hij wordt betaald door de kredietgever, door jou, of door beide, en dat moet duidelijk zijn voor je tekent. Vergelijk zijn voorstel met wat je rechtstreeks bij je eigen bank krijgt.
Het goed zelf: waarde, energieprestatie en kosten
Je rentevoet hangt ook af van het onderpand dat de bank krijgt. Een goed dat vlot verkoopt, geeft meer zekerheid dan een pand met een moeilijke ligging of een zware staat van onderhoud. Daarom laat een kredietgever de woning schatten. Voor de inschrijving van de hypotheek en de kosten die daarbij horen bestaat een aparte uitleg over de hypothecaire inschrijving.
Energieprestaties wegen steeds zwaarder, zowel in de waarde van het goed als in de kosten die je na de aankoop verwacht. De regels verschillen per gewest. In Wallonië is het PEB-certificaat verplicht bij de verkoop en bij de verhuur van een woning, zonder verplichte renovatiedeadline. In Vlaanderen kan een verkoop een renovatieverplichting uitlokken. In Brussel werkt het gewest met doelstellingen per woning, zonder dat die aan een verkoop hangen. De gids over de renovatieverplichting per gewest zet die situaties naast elkaar. Wat een PEB precies zegt, lees je in het PEB uitgelegd en in de complete gids over het EPC.
Reken ook de kosten na de aankoop mee. De renovatiecalculator en de energievergelijker geven een idee van wat een slecht presterende woning je later kost. Koop je een ouder pand, dan vind je in renoveren van een ouder pand de kosten en de premies, en in de waarde van vastgoed schatten hoe je de prijs van het goed zelf benadert.
Bij de aankoop komen nog belastingen en notariskosten. Het verkooprecht en de registratierechten hangen af van het gewest waar het goed ligt en van je situatie. Gebruik de calculator voor de onroerende belastingen voor een indicatie. Die kosten betaal je uit je eigen middelen, en ze verkleinen dus het bedrag dat je zonder extra risico kan lenen.
Voorstellen vergelijken zonder verrassingen
Vergelijk niet alleen de rentevoet, maar de volledige kost van het krediet over de hele looptijd. Een lagere rente met dure verplichte verzekeringen kan duurder uitvallen dan een iets hogere rente met een sober pakket.
Voor je tekent krijg je een gestandaardiseerd informatiedocument waarin rentevoet, kosten, verzekeringen en voorwaarden op dezelfde manier worden voorgesteld, zodat je voorstellen naast elkaar kan leggen. Let daarbij op de dossierkosten, de schattingskosten, de kosten van de hypothecaire inschrijving, de verplichte verzekeringen en het jaarlijks kostenpercentage, dat al die elementen samen telt. Vraag ook wat er gebeurt als je vervroegd terugbetaalt, verhuist of herfinanciert.
En kijk naar de woning zelf voor je een bod doet. De waarde van een woning schatten helpt je onderhandelen over de prijs, en bij een appartement komen daar de rechten en kosten van de mede-eigendom in België bovenop.
Veelgestelde vragen
Kan mijn rentevoet dalen als de marktrente daalt?
Bij een vaste rentevoet blijft je rente staan voor de hele looptijd, ook als de marktrente daalt. Bij een variabele rente volgt je tarief de referentie-index uit je contract, binnen de grenzen die daarin staan.
Moet ik een schuldsaldoverzekering nemen voor mijn hypothecaire lening?
Een schuldsaldoverzekering is niet in alle gevallen verplicht, maar veel kredietgevers koppelen een gunstiger rentevoet aan een verzekering die het saldo dekt als de ontlener overlijdt. Vergelijk daarom het volledige pakket en niet alleen de rente.
Wat is een wederbeleggingsvergoeding?
Een wederbeleggingsvergoeding is een bedrag dat de kredietgever kan aanrekenen wanneer je een hypothecaire lening vervroegd terugbetaalt of herfinanciert. Het bedrag hangt af van de formule, het resterende kapitaal en de voorwaarden in je contract, dus vraag het op voorhand na.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Ontvang trends, analyses en nieuwe tools via email.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.