Markt
Gepubliceerd op 8 oktober 20266 min leestijd
Echtscheiding en de woning: soulte, krediet, EPB
De redactie van Immolytics
Bij een scheiding in België draaien drie beslissingen alles: wie de gezinswoning houdt, hoe de andere partij wordt uitbetaald, en op welke waarde dat gebeurt. De procedure telt mee, maar het lot van de woning weegt het zwaarst in de verdeling. Hieronder staat de volgorde waarin je de vragen aanpakt, van het huwelijksvermogensstelsel tot de waardering van het goed.
Het huwelijksvermogensstelsel bepaalt het eigendom, niet de procedure
In België bepaalt het huwelijksvermogensstelsel wie wat bezit: de rechter spreekt de ontbinding van het huwelijk uit, maar herverdeelt geen goederen. Een gehuwd koppel zonder contract valt onder het wettelijk stelsel: goederen die tijdens het huwelijk worden verworven, zijn in principe gemeenschappelijk, terwijl wat uit schenking of erfenis komt, eigen blijft aan wie het ontvangt. Een huwelijkscontract of een stelsel van scheiding van goederen verandert alles. Lees die akte opnieuw voor je over bedragen onderhandelt.
Bij niet-gehuwde koppels volgt het eigendom de aankoopakte en de inbreng van ieder: het bewijs van betalingen weegt zwaarder dan de intentie. Wettelijk samenwonenden genieten een bescherming van de gezinswoning, maar de verdeling van goederen blijft bepaald door wat is gekocht en betaald. In beide gevallen gebeurt de verdeling na het einde van het huwelijk of de samenwoning, en bij een scheiding met wederzijdse instemming kan één akte het volledige akkoord vastleggen, woning inbegrepen.
De notaris is de spilfiguur van deze stap: hij stelt de verkoopakte of de akte van overname van een aandeel op, controleert de rechten van elk en regelt de betalingen. Raadpleeg hem vroeg, voor je over bedragen praat.
Vier uitwegen voor de gezinswoning
In de praktijk zijn er vier uitwegen: het goed verkopen en de opbrengst delen, het aandeel van de andere partij overnemen, in onverdeeldheid blijven, of het goed aan een kind overdragen. De keuze hangt af van de financiële ruimte van elk, de waarde van het goed en hoe ver de partijen het eens raken.
- Verkopen en de opbrengst delen: de eenvoudigste oplossing wanneer niemand de financiering kan overnemen. De behaalde prijs bepaalt al de rest, dus waardeer voor je tekent.
- Het aandeel van de andere overnemen met een soulte: je houdt de woning, de andere partij krijgt haar deel in geld. De berekening van de soulte houdt rekening met de waarde van het goed, het openstaande krediet en de kosten die al zijn betaald.
- In onverdeeldheid blijven: mogelijk, maar zwaar. De kosten van mede-eigendom blijven doorlopen en een latere verkoop wordt moeilijker te organiseren.
- Het goed aan een kind overdragen: een schenking van een woning kan de verdeling regelen, maar de successierechten en de gewestelijke regels moet je nakijken voor je iets ondertekent.
Wanneer onenigheid alles blokkeert, kan een gerechtelijke verdeling uitmonden in een openbare verkoop, die het goed opnieuw op de markt brengt. Een andere piste voor wie kapitaal wil zonder te verhuizen: verkoop op lijfrente in België.
Soulte en krediet: check de financiering voor je iets belooft
De soulte is het bedrag dat aan de andere partij wordt betaald om de aandelen gelijk te maken, en de bank bepaalt of dat financierbaar is. Ze kijkt naar inkomsten, lasten, het lopende krediet en de waarde van het goed na de operatie, nooit naar intenties.
Drie punten zijn beslissend. Eerst moet het gemeenschappelijke krediet worden terugbetaald of overgenomen: wie het goed houdt, moet vaak herfinancieren, met een hogere lening of een nieuwe hypotheek. Ten tweede blijft de medeontlener gebonden tegenover de bank tot die schriftelijk aanvaardt om hem te ontlasten: die kwijting is de enige propere uitweg. Ten derde herberekent de bank de quotiteit en het gewicht van de maandelijkse aflossing op één inkomen, wat een overname die op papier logisch lijkt, kan doen mislukken.
De gids over hypothecair krediet in België beschrijft de formules, de kosten en de berekening van de leencapaciteit. Hier wordt geen tarief beloofd: de reclame voor kredieten is geregeld door de FSMA, en een site die geen erkende tussenpersoon is, blijft bij informatie. Voor je kiest tussen houden en verkopen, helpt een simulatie kopen of huren om te berekenen wat het goed op lange termijn echt kost.
EPB en werken: de regels verschillen per gewest
De energïele verplichtingen zijn niet federaal: ze verschillen per gewest, en een scheiding schorst ze niet. Een goed dat wordt verkocht of verhuurd, blijft onderworpen aan de regels van zijn grondgebied.
- In Vlaanderen activeert een verkoop een renovatieverplichting. Vlaanderen is het enige van de drie gewesten met die regel.
- In Brussel gelden prestatiedoelstellingen per woning, met eigen data en zonder link met een verkoop.
- In Wallonië is het energieprestatiecertificaat verplicht bij verkoop en bij verhuur van een woning, zonder renovatiedeadline.
Die regels veranderen de werkelijke waarde van het goed en dus het bedrag van de soulte. De renovatieverplichting in België legt het Vlaamse geval uit, en het EPB-certificaat in België geeft prijs en verplichtingen. Een energie-audit helpt bepalen wat moet gebeuren, een renovatiecalculator om de kost te ramen, en het rendement van een groene renovatie om na te gaan of de werken in de verkoopprijs terugkomen. De EPB-premies hangen af van de factuur en van gewestelijke criteria: die check je dossier per dossier.
Waardeer het goed voor je verdeelt
De verdeling gebeurt op een onderbouwde marktwaarde, nooit op een vraagprijs of op de aankoopprijs van tien jaar geleden. Een te hoge schatting laat een te hoge soulte betalen; een te lage doet het aandeel van een van beide onder de prijs weggaan.
De ijkpunten komen uit officiële cijfers: de vastgoedprijzen van Statbel en de cijfers van de notarissen, gemeente per gemeente vergeleken. De gratis schatter van je gemeente geeft in enkele minuten een grootteorde, en een schriftelijke schatting van een appartement dient als basis voor het gesprek tussen de partijen. Om een atypisch goed te situeren, herinnert de vergelijking met de goedkoopste gemeenten van België eraan dat hetzelfde budget niet overal hetzelfde koopt.
Een methodepunt: alleen verkochte panden tellen. Een duur te koop staand goed is geen bewijs van waarde, en een advertentie vervangt geen vergelijking van echte transacties.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt het krediet van de woning tijdens de scheiding?
Elke ontlener blijft gebonden tegenover de bank zolang die niet schriftelijk heeft aanvaard om hem te ontlasten. De rechter kan het gebruik van de gezinswoning regelen, maar vervangt het akkoord van de bank over het krediet niet.
Kan de woning worden verkocht voor het vonnis van de scheiding?
Ja, in principe, als alle eigenaars hun akkoord voor de notaris geven. Zonder dat akkoord verloopt de verkoop via de verdeling van goederen, en een volledige blokkering kan tot een openbare verkoop leiden.
Wat als een van beide de woning wil houden?
Wie de woning houdt, betaalt een soulte aan de andere partij en neemt de financiering over, met het akkoord van de bank. Als die overname niet financierbaar is, blijft verkoop de meest waarschijnlijke uitweg.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Ontvang trends, analyses en nieuwe tools via email.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.