Monitoringdienst voor Belgische openbare verkopen
De openbare verkopen die onder de echte prijs van hun gemeente gaan.
Elke maandag de nationale rangschikking van de verschillen tussen inzetprijs en Statbel-mediaan van de gemeente, lot per lot, met de prijs waarboven een investeerder zijn marge verliest.
Een volledige editie bekijkenDe panden met vaste prijs, zonder veiling
De lichte editie ontvangen
Gratis. De vijf grootste verschillen van de week, meteen, daarna elke maandag.
Gratis. De lichte editie vertrekt meteen naar uw mailbox, daarna elke maandag.
- 517
- openbare verkopen opgevolgd bij de laatste meting
- 67 / 88
- afgesloten verkopen die onder de mediaan van hun gemeente verkocht werden
- -29,4%
- mediaanverschil tussen sluitingsprijs en gemeentelijke mediaan
Wat u elke week ontvangt
Eén editie, twee delen: de nationale rangschikking van de verschillen, daarna de becijferde fiche van elk lot. Geen edito, geen actualiteit, geen reclame.
Een volledige editie bekijken, zoals ze verstuurd werd
De rangschikking van de verschillen
Echt fragment uit de rangschikking van de meting van 15 september 2026. Van de 517 lopende openbare verkopen die dag gescoord, de 10 grootste verschillen onder de huizen en appartementen met een gepubliceerd EPC-label en een instelprijs vanaf 50.000 euro.
- -87,5% onder de mediaan
Lubbeek
Linden · Vlaams-Brabant
Woning · EPC F · 2 slk.
- Instelprijs
- € 55.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 439.500T1 2026
- Zitdag
- 27 sep tot 5 okt
- -85% onder de mediaan
Lokeren
Oost-Vlaanderen
Woning · EPC E · 1 slk.
- Instelprijs
- € 50.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 332.500T1 2026
- Zitdag
- 19 okt tot 27 okt
- -79,6% onder de mediaan
Maasmechelen
Mechelen-aan-de-Maas · Limburg
Woning · EPC F · 2 slk.
- Instelprijs
- € 50.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 245.000T1 2026
- Zitdag
- 16 sep tot 24 sep
- -78% onder de mediaan
Ans
Luik
Woning · EPC G · 5 slk.
- Instelprijs
- € 50.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 227.500T1 2026
- Zitdag
- 1 okt tot 9 okt
- -77,8% onder de mediaan
Braine-le-Comte
Henegouwen
Woning · EPC G · 3 slk.
- Instelprijs
- € 50.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 225.000T1 2026
- Zitdag
- 12 okt tot 20 okt
- -77,3% onder de mediaan
Luik
Angleur · Luik
Woning · EPC G · 3 slk.
- Instelprijs
- € 50.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 220.000T1 2026
- Zitdag
- 28 sep tot 6 okt
- -76,9% onder de mediaan
Brussel
Bruxelles · Brussel
Woning · EPC G · 6 slk.
- Instelprijs
- € 100.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 432.500T1 2026
- Zitdag
- 12 okt tot 20 okt
- -76,9% onder de mediaan
Izegem
West-Vlaanderen
Woning · EPC F · 3 slk.
- Instelprijs
- € 50.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 216.000T1 2026
- Zitdag
- 6 okt tot 14 okt
- -76,7% onder de mediaan
Olne
Nessonvaux · Luik
Woning · EPC G · 3 slk.
- Instelprijs
- € 80.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 343.500T4 2025
- Zitdag
- 12 okt tot 20 okt
- -76,6% onder de mediaan
Dilbeek
Vlaams-Brabant
Appartement · EPC D · 2 slk.
- Instelprijs
- € 74.999
- Gemeentelijke mediaan
- € 320.000T1 2026
- Zitdag
- 30 sep tot 8 okt
Zonder die filter wordt de top van de rangschikking ingenomen door ruïnes en onverdeelde aandelen met een symbolische instelprijs. De volledige editie bevat die ook, als zodanig gelabeld.
De instelprijs is geen verkoopprijs: het is het bewust lage startpunt van de biedingen. Daarom telt de tabel met afgesloten verkopen hierboven zwaarder dan deze.
Eén fiche, veld per veld
Het eerste lot uit de rangschikking hierboven, zoals het in een editie aankomt.
Het exacte adres, de link naar de Biddit-fiche en de lezing van het lastenboek worden hier niet gepubliceerd: dat is de waarde van het abonnement.
Lubbeek
-87,5% onder de mediaan- Gemeente
- Lubbeek (Linden)
- Provincie
- Vlaams-Brabant
- Woningtype
- Woning
- EPC-label
- F
- Slaapkamers
- 2
- Oppervlakte
- niet gepubliceerd
- Instelprijs
- € 55.000
- Gemeentelijke mediaan (T1 2026)
- € 439.500
- Risicolabels
- oppervlakte niet gepubliceerd · EPC F of G, renovatieplicht in Vlaanderen
- Opening van de biedingen
- 27 sep tot 5 okt
- Biedplafond
- € 199.700
- Renovatiebudget
- € 112.000
- Geschatte maandhuur
- € 1.494
- Brutorendement op het plafond
- 7,5%
- Adres en link naar de verkoop
- Voorbehouden aan abonnees
- Verkoopvoorwaarden
- Voorbehouden aan abonnees
Worden die panden echt onder de marktprijs verkocht?
Het enige eerlijke antwoord zit in de verkopen die al afgelopen zijn. Voor elk ervan: de instelprijs, de prijs bij het sluiten van de biedingen, en de reële mediaanprijs van hetzelfde woningtype in dezelfde gemeente. Het verschil is de afstand tussen de sluitingsprijs en die mediaan.
Onlineverkopen afgesloten tussen 26 augustus 2026 en 14 september 2026: 161 opgevolgd. De meting houdt alleen de 88 over die minstens één bod kregen, die boven 30.000 euro verkocht werden, en waarvan de gemeente een Statbel-mediaan voor dat woningtype publiceert.
- 67 / 88
- verkocht onder de mediaan van hun gemeente
- -29,4%
- mediaanverschil op het einde met de gemeentelijke markt
- +26,4%
- mediane stijging tussen instelprijs en sluiting
Verschil tussen de slotprijs en de gemeentemediaan van hetzelfde type woning. De volle balken tellen de verkopen onder de mediaan, de grijze die erboven.
21 van deze 88 verkopen gingen boven de mediaan van hun gemeente. Ze staan in de tabel: een meting die alleen toont wat haar uitkomt, is geen meting meer.
De gemeentelijke mediaan is die van de werkelijke verkopen van hetzelfde woningtype in de gemeente, laatste door Statbel gepubliceerde kwartaal. Ze beschrijft de markt van de gemeente, niet dit specifieke pand: een kleinere, oudere of met EPC G gelabelde woning verkoopt terecht onder de mediaan.
Het laatste bod bij de sluiting is niet altijd de definitieve toewijzingsprijs: het lastenboek kan een recht van hoger bod of een weigering door de verkoper voorzien.
Bekijk de 88 gemeten verkopen, een voor een
De tabel begint bij de grootste verschillen onder de gemeentelijke mediaan en klimt daarna op tot de verkopen die erboven gingen.
- -74% onder de mediaan
Verviers
Ensival
Woning · 8 sep
- Instelprijs
- € 50.000
- Sluitingsprijs
- € 52.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 200.000T1 2026
- -68,5% onder de mediaan
Puurs-Sint-Amands
Puurs
Woning · EPC F · 10 sep
- Instelprijs
- € 71.400
- Sluitingsprijs
- € 105.400
- Gemeentelijke mediaan
- € 335.000T1 2026
- -66,3% onder de mediaan
Bouillon
Corbion
Woning · EPC G · 1 sep
- Instelprijs
- € 30.000
- Sluitingsprijs
- € 64.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 190.000T4 2025
- -66% onder de mediaan
Frameries
La Bouverie
Woning · 9 sep
- Instelprijs
- € 40.000
- Sluitingsprijs
- € 51.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 150.000T1 2026
- -61,7% onder de mediaan
Spa
Woning · EPC E · 10 sep
- Instelprijs
- € 40.000
- Sluitingsprijs
- € 111.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 290.000T4 2025
- -60,5% onder de mediaan
Charleroi
Montignies-sur-Sambre
Woning · 8 sep
- Instelprijs
- € 20.000
- Sluitingsprijs
- € 63.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 159.500T1 2026
- -59,4% onder de mediaan
Verviers
Appartement · EPC D · 8 sep
- Instelprijs
- € 65.000
- Sluitingsprijs
- € 67.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 165.000T1 2026
- -58,9% onder de mediaan
Oostkamp
Woning · EPC D · 4 sep
- Instelprijs
- € 145.000
- Sluitingsprijs
- € 146.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 355.000T1 2026
Bekijk de 80 andere afgesloten verkopen
- -58,8% onder de mediaan
Overijse
Woning · EPC E · 10 sep
- Instelprijs
- € 150.000
- Sluitingsprijs
- € 205.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 497.000T1 2026
- -58,2% onder de mediaan
Fosses-la-Ville
Woning · EPC G · 2 sep
- Instelprijs
- € 45.000
- Sluitingsprijs
- € 100.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 239.000T1 2026
- -57,5% onder de mediaan
Verviers
Ensival
Woning · EPC E · 27 aug
- Instelprijs
- € 70.000
- Sluitingsprijs
- € 85.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 200.000T1 2026
- -57,1% onder de mediaan
Jette
Appartement · 3 sep
- Instelprijs
- € 80.000
- Sluitingsprijs
- € 94.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 219.148T1 2026
- -57% onder de mediaan
Verviers
Appartement · EPC D · 8 sep
- Instelprijs
- € 35.000
- Sluitingsprijs
- € 71.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 165.000T1 2026
- -55,2% onder de mediaan
Oostkamp
Woning · EPC E · 4 sep
- Instelprijs
- € 150.000
- Sluitingsprijs
- € 159.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 355.000T1 2026
- -54,9% onder de mediaan
Bergen
Jemappes
Woning · EPC G · 28 aug
- Instelprijs
- € 75.000
- Sluitingsprijs
- € 79.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 175.000T1 2026
- -53% onder de mediaan
Charleroi
Marchienne-au-Pont
Woning · EPC G · 14 sep
- Instelprijs
- € 60.000
- Sluitingsprijs
- € 75.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 159.500T1 2026
- -51,9% onder de mediaan
Lokeren
Woning · EPC C · 9 sep
- Instelprijs
- € 148.000
- Sluitingsprijs
- € 160.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 332.500T1 2026
- -51,6% onder de mediaan
Kluisbergen
Ruien
Woning · EPC F · 8 sep
- Instelprijs
- € 120.000
- Sluitingsprijs
- € 140.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 289.000T1 2026
- -49,2% onder de mediaan
Middelkerke
Appartement · EPC D · 11 sep
- Instelprijs
- € 65.000
- Sluitingsprijs
- € 118.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 232.500T1 2026
- -49,1% onder de mediaan
Beernem
Woning · EPC E · 1 sep
- Instelprijs
- € 155.000
- Sluitingsprijs
- € 203.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 399.110T1 2026
- -49,1% onder de mediaan
La Louvière
Maurage
Woning · EPC F · 26 aug
- Instelprijs
- € 80.000
- Sluitingsprijs
- € 89.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 175.000T1 2026
- -47,3% onder de mediaan
Chapelle-lez-Herlaimont
Woning · EPC G · 3 sep
- Instelprijs
- € 65.000
- Sluitingsprijs
- € 79.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 150.000T1 2026
- -46,6% onder de mediaan
Beringen
Koersel
Woning · EPC F · 8 sep
- Instelprijs
- € 130.000
- Sluitingsprijs
- € 132.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 247.000T1 2026
- -45,7% onder de mediaan
Kortemark
Woning · EPC F · 1 sep
- Instelprijs
- € 125.000
- Sluitingsprijs
- € 133.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 245.000T1 2026
- -42,2% onder de mediaan
Hoeselt
Woning · EPC E · 4 sep
- Instelprijs
- € 160.000
- Sluitingsprijs
- € 188.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 325.000T1 2026
- -42,1% onder de mediaan
Charleroi
Appartement · EPC C · 8 sep
- Instelprijs
- € 60.000
- Sluitingsprijs
- € 70.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 121.000T1 2026
- -41,9% onder de mediaan
Lanaken
Woning · EPC E · 1 sep
- Instelprijs
- € 160.000
- Sluitingsprijs
- € 171.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 294.500T1 2026
- -41,4% onder de mediaan
Vilvoorde
Woning · EPC D · 4 sep
- Instelprijs
- € 200.000
- Sluitingsprijs
- € 241.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 411.000T1 2026
- -41% onder de mediaan
Liedekerke
Woning · 9 sep
- Instelprijs
- € 75.000
- Sluitingsprijs
- € 171.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 290.000T1 2026
- -40,4% onder de mediaan
Vilvoorde
Woning · EPC C · 4 sep
- Instelprijs
- € 220.000
- Sluitingsprijs
- € 245.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 411.000T1 2026
- -40,4% onder de mediaan
Charleroi
Marchienne-au-Pont
Woning · EPC D · 2 sep
- Instelprijs
- € 40.000
- Sluitingsprijs
- € 95.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 159.500T1 2026
- -39,7% onder de mediaan
Ruiselede
Woning · EPC F · 1 sep
- Instelprijs
- € 190.000
- Sluitingsprijs
- € 211.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 350.000T1 2026
- -39,1% onder de mediaan
Ukkel
Uccle
Appartement · EPC G · 11 sep
- Instelprijs
- € 200.000
- Sluitingsprijs
- € 201.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 330.000T1 2026
- -38,6% onder de mediaan
Attert
Woning · EPC E · 8 sep
- Instelprijs
- € 275.000
- Sluitingsprijs
- € 298.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 485.000T4 2025
- -38% onder de mediaan
Maaseik
Woning · EPC F · 27 aug
- Instelprijs
- € 130.000
- Sluitingsprijs
- € 206.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 332.500T1 2026
- -36,3% onder de mediaan
Maasmechelen
Mechelen-aan-de-Maas
Woning · EPC E · 4 sep
- Instelprijs
- € 155.000
- Sluitingsprijs
- € 156.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 245.000T1 2026
- -34% onder de mediaan
Antwerpen
Appartement · EPC C · 2 sep
- Instelprijs
- € 150.000
- Sluitingsprijs
- € 165.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 250.000T1 2026
- -34% onder de mediaan
Bastenaken
Bastogne
Woning · EPC D · 2 sep
- Instelprijs
- € 150.000
- Sluitingsprijs
- € 165.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 250.000T1 2026
- -33,8% onder de mediaan
Boussu
Woning · EPC D · 9 sep
- Instelprijs
- € 85.000
- Sluitingsprijs
- € 96.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 145.000T1 2026
- -33,7% onder de mediaan
Sint-Joost-ten-Node
Saint-Josse-ten-Noode
Woning · EPC G · 8 sep
- Instelprijs
- € 150.000
- Sluitingsprijs
- € 237.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 357.500T4 2025
- -33,2% onder de mediaan
Brugge
Woning · EPC C · 8 sep
- Instelprijs
- € 220.000
- Sluitingsprijs
- € 227.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 340.000T1 2026
- -32,4% onder de mediaan
Leuven
Appartement · EPC C · 10 sep
- Instelprijs
- € 140.000
- Sluitingsprijs
- € 218.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 322.500T1 2026
- -31,5% onder de mediaan
Namen
Jambes
Woning · EPC E · 10 sep
- Instelprijs
- € 100.000
- Sluitingsprijs
- € 185.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 270.000T1 2026
- -30,1% onder de mediaan
Harelbeke
Woning · EPC E · 9 sep
- Instelprijs
- € 75.000
- Sluitingsprijs
- € 153.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 219.000T1 2026
- -28,7% onder de mediaan
Pepingen
Woning · EPC D · 27 aug
- Instelprijs
- € 280.000
- Sluitingsprijs
- € 294.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 412.500T4 2025
- -28,6% onder de mediaan
Ruiselede
Woning · EPC F · 1 sep
- Instelprijs
- € 190.000
- Sluitingsprijs
- € 250.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 350.000T1 2026
- -27% onder de mediaan
Kortrijk
Heule
Woning · EPC B · 8 sep
- Instelprijs
- € 200.000
- Sluitingsprijs
- € 208.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 285.000T1 2026
- -26,3% onder de mediaan
Berlare
Woning · EPC C · 28 aug
- Instelprijs
- € 220.000
- Sluitingsprijs
- € 221.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 300.000T1 2026
- -26,2% onder de mediaan
Brugge
Woning · EPC E · 4 sep
- Instelprijs
- € 235.000
- Sluitingsprijs
- € 251.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 340.000T1 2026
- -26,1% onder de mediaan
Anderlecht
Appartement · EPC E_M · 14 sep
- Instelprijs
- € 120.000
- Sluitingsprijs
- € 146.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 197.500T1 2026
- -25,8% onder de mediaan
Ronse
Renaix
Woning · EPC F · 31 aug
- Instelprijs
- € 120.000
- Sluitingsprijs
- € 155.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 209.000T1 2026
- -22,5% onder de mediaan
Flémalle
Woning · EPC E · 2 sep
- Instelprijs
- € 90.000
- Sluitingsprijs
- € 157.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 202.500T1 2026
- -22,4% onder de mediaan
Liedekerke
Woning · 9 sep
- Instelprijs
- € 120.000
- Sluitingsprijs
- € 225.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 290.000T1 2026
- -21,4% onder de mediaan
Houffalize
Mont
Woning · EPC E · 3 sep
- Instelprijs
- € 234.400
- Sluitingsprijs
- € 235.400
- Gemeentelijke mediaan
- € 299.500T4 2025
- -21,1% onder de mediaan
Oostkamp
Woning · EPC D · 1 sep
- Instelprijs
- € 250.000
- Sluitingsprijs
- € 280.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 355.000T1 2026
- -20,7% onder de mediaan
Vilvoorde
Peutie
Woning · EPC F · 9 sep
- Instelprijs
- € 280.000
- Sluitingsprijs
- € 326.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 411.000T1 2026
- -20% onder de mediaan
Binche
Woning · EPC D · 27 aug
- Instelprijs
- € 120.000
- Sluitingsprijs
- € 141.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 176.250T1 2026
- -19,5% onder de mediaan
Vielsalm
Woning · EPC G · 4 sep
- Instelprijs
- € 85.000
- Sluitingsprijs
- € 147.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 182.500T4 2025
- -18,9% onder de mediaan
La Louvière
Haine-Saint-Pierre
Woning · EPC F · 4 sep
- Instelprijs
- € 55.000
- Sluitingsprijs
- € 142.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 175.000T1 2026
- -18,6% onder de mediaan
Viroinval
Oignies-en-Thiérache
Woning · EPC D · 1 sep
- Instelprijs
- € 65.000
- Sluitingsprijs
- € 115.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 141.300T1 2026
- -17,9% onder de mediaan
Charleroi
Montignies-sur-Sambre
Woning · 8 sep
- Instelprijs
- € 50.000
- Sluitingsprijs
- € 131.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 159.500T1 2026
- -16,6% onder de mediaan
Middelkerke
Appartement · EPC F · 11 sep
- Instelprijs
- € 65.000
- Sluitingsprijs
- € 194.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 232.500T1 2026
- -15,9% onder de mediaan
De Panne
Woning · EPC F · 8 sep
- Instelprijs
- € 210.000
- Sluitingsprijs
- € 222.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 264.000T1 2026
- -14,2% onder de mediaan
Oreye
Woning · EPC G · 14 sep
- Instelprijs
- € 120.000
- Sluitingsprijs
- € 215.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 250.500T4 2025
- -13,8% onder de mediaan
Braives
Latinne
Woning · EPC B · 10 sep
- Instelprijs
- € 150.000
- Sluitingsprijs
- € 235.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 272.500T4 2025
- -10,9% onder de mediaan
Oudenaarde
Woning · EPC F · 1 sep
- Instelprijs
- € 151.000
- Sluitingsprijs
- € 236.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 265.000T1 2026
- -3,9% onder de mediaan
Herve
Appartement · EPC C · 1 sep
- Instelprijs
- € 165.000
- Sluitingsprijs
- € 195.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 203.000T4 2025
- +0,2% erboven
Nieuwpoort
Appartement · EPC B · 10 sep
- Instelprijs
- € 210.000
- Sluitingsprijs
- € 287.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 286.500T1 2026
- +1% erboven
Verviers
Woning · EPC D · 8 sep
- Instelprijs
- € 140.000
- Sluitingsprijs
- € 202.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 200.000T1 2026
- +3,5% erboven
Sint-Niklaas
Saint-Nicolas
Woning · EPC D · 8 sep
- Instelprijs
- € 150.000
- Sluitingsprijs
- € 206.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 199.000T1 2026
- +4,9% erboven
Thimister-Clermont
Woning · EPC D · 9 sep
- Instelprijs
- € 175.000
- Sluitingsprijs
- € 257.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 245.000T4 2025
- +6,1% erboven
Maasmechelen
Eisden
Woning · 2 sep
- Instelprijs
- € 215.000
- Sluitingsprijs
- € 260.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 245.000T1 2026
- +9% erboven
Roeselare
Rumbeke
Woning · EPC B · 2 sep
- Instelprijs
- € 199.500
- Sluitingsprijs
- € 272.500
- Gemeentelijke mediaan
- € 250.000T1 2026
- +9,7% erboven
Charleroi
Gilly
Woning · EPC C · 26 aug
- Instelprijs
- € 140.000
- Sluitingsprijs
- € 175.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 159.500T1 2026
- +29% erboven
Fleurus
Brye
Woning · EPC F · 10 sep
- Instelprijs
- € 140.000
- Sluitingsprijs
- € 271.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 210.000T1 2026
- +31,4% erboven
Ciney
Appartement · EPC A · 10 sep
- Instelprijs
- € 175.000
- Sluitingsprijs
- € 222.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 169.000T1 2026
- +31,5% erboven
Harelbeke
Woning · 27 aug
- Instelprijs
- € 260.000
- Sluitingsprijs
- € 288.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 219.000T1 2026
- +32,6% erboven
Ruiselede
Woning · EPC F · 1 sep
- Instelprijs
- € 380.000
- Sluitingsprijs
- € 464.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 350.000T1 2026
- +46% erboven
Bastenaken
Bastogne
Woning · EPC G · 9 sep
- Instelprijs
- € 240.000
- Sluitingsprijs
- € 365.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 250.000T1 2026
- +47,6% erboven
Willebroek
Woning · EPC D · 4 sep
- Instelprijs
- € 350.000
- Sluitingsprijs
- € 465.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 315.000T1 2026
- +63,2% erboven
Boechout
Woning · EPC F · 9 sep
- Instelprijs
- € 650.000
- Sluitingsprijs
- € 695.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 425.750T1 2026
- +84,8% erboven
Remicourt
Hodeige
Woning · EPC A · 8 sep
- Instelprijs
- € 200.000
- Sluitingsprijs
- € 462.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 250.000T4 2025
- +89,3% erboven
Namen
Malonne
Woning · 8 sep
- Instelprijs
- € 105.000
- Sluitingsprijs
- € 511.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 270.000T1 2026
- +95,5% erboven
Oostende
Appartement · EPC B · 26 aug
- Instelprijs
- € 250.000
- Sluitingsprijs
- € 430.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 220.000T1 2026
- +97,6% erboven
Morlanwelz
Carnières
Woning · EPC G · 31 aug
- Instelprijs
- € 220.000
- Sluitingsprijs
- € 336.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 170.000T1 2026
- +125,3% erboven
Hasselt
Woning · EPC A · 9 sep
- Instelprijs
- € 600.000
- Sluitingsprijs
- € 776.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 344.500T1 2026
- +189,2% erboven
Beloeil
Woning · EPC C · 3 sep
- Instelprijs
- € 340.000
- Sluitingsprijs
- € 428.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 148.000T1 2026
- +214,1% erboven
Oupeye
Hermalle-sous-Argenteau
Appartement · 10 sep
- Instelprijs
- € 450.000
- Sluitingsprijs
- € 680.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 216.500T4 2025
De grens van het referentiekader werkt in twee richtingen. Een groot eigendom in een gemeente met een lage mediaan komt mechanisch boven de markt uit zonder duur te zijn, en een studio in een gemeente met een hoge mediaan lijkt goedkoop zonder een buitenkans te zijn. Het verschil situeert een lot in zijn lokale markt, het vervangt geen bezoek.
Bekijk de 17 loten die op hun inzetprijs bleven
17 verkopen eindigden exact op hun instelprijs, zonder één bod. Een lot dat niemand tegen de instelprijs wilde, wordt zeer waarschijnlijk niet toegewezen: het bewijst geen korting en telt in geen enkel cijfer hierboven mee.
3 sluitingen onder 30.000 euro vallen eveneens weg: ruïnes, onverdeelde aandelen, garages die als woning geteld worden. Op dat prijsniveau meet de verhouding tot een gemeentelijke mediaan niets meer.
- -86,6% onder de mediaan
Balen
Woning · EPC F · 10 sep
- Instelprijs
- € 47.000
- Sluitingsprijs
- € 47.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 350.000T1 2026
- -64,4% onder de mediaan
Vielsalm
Woning · EPC F · 4 sep
- Instelprijs
- € 65.000
- Sluitingsprijs
- € 65.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 182.500T4 2025
- -60,3% onder de mediaan
Ellezelles
Woning · EPC G · 8 sep
- Instelprijs
- € 120.000
- Sluitingsprijs
- € 120.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 302.500T1 2026
- -47,9% onder de mediaan
Oostkamp
Woning · EPC E · 4 sep
- Instelprijs
- € 185.000
- Sluitingsprijs
- € 185.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 355.000T1 2026
- -46,5% onder de mediaan
Oostkamp
Woning · EPC F · 4 sep
- Instelprijs
- € 190.000
- Sluitingsprijs
- € 190.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 355.000T1 2026
- -42,5% onder de mediaan
Lille
Woning · EPC F · 10 sep
- Instelprijs
- € 227.000
- Sluitingsprijs
- € 227.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 395.000T1 2026
- -38% onder de mediaan
Lille
Wechelderzande
Woning · EPC D · 10 sep
- Instelprijs
- € 245.000
- Sluitingsprijs
- € 245.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 395.000T1 2026
- -36,9% onder de mediaan
Gavere
Asper
Woning · EPC F · 4 sep
- Instelprijs
- € 265.000
- Sluitingsprijs
- € 265.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 420.000T1 2026
- -36,1% onder de mediaan
Ninove
Appelterre-Eichem
Woning · EPC F · 1 sep
- Instelprijs
- € 190.000
- Sluitingsprijs
- € 190.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 297.500T1 2026
- -32,4% onder de mediaan
Lille
Gierle
Woning · EPC D · 10 sep
- Instelprijs
- € 267.000
- Sluitingsprijs
- € 267.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 395.000T1 2026
- -14,9% onder de mediaan
Binche
Ressaix
Woning · EPC G · 8 sep
- Instelprijs
- € 150.000
- Sluitingsprijs
- € 150.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 176.250T1 2026
- -6,2% onder de mediaan
Beveren
Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht
Woning · 8 sep
- Instelprijs
- € 305.000
- Sluitingsprijs
- € 305.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 325.000T1 2026
- -3,8% onder de mediaan
Sint-Jans-Molenbeek
Molenbeek-Saint-Jean
Woning · EPC G · 2 sep
- Instelprijs
- € 350.000
- Sluitingsprijs
- € 350.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 363.750T4 2025
- -3,4% onder de mediaan
Estaimpuis
Néchin
Woning · EPC D · 2 sep
- Instelprijs
- € 250.000
- Sluitingsprijs
- € 201.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 208.000T1 2026
- +12,3% erboven
Antwerpen
Woning · EPC B · 8 sep
- Instelprijs
- € 420.000
- Sluitingsprijs
- € 420.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 373.875T1 2026
- +18,8% erboven
Riemst
Zichen-Zussen-Bolder
Appartement · EPC A · 8 sep
- Instelprijs
- € 240.000
- Sluitingsprijs
- € 240.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 202.000T4 2025
- +25% erboven
Honnelles
Angre
Woning · EPC G · 31 aug
- Instelprijs
- € 250.000
- Sluitingsprijs
- € 250.000
- Gemeentelijke mediaan
- € 200.000T1 2026
Tot waar bieden
Weten dat een lot goedkoop is, helpt niet als u niet weet waar u moet stoppen. Elk lot in de editie draagt zijn biedplafond, voor iedereen op dezelfde manier berekend, en met de hand na te rekenen.
01
De waarde na renovatie
Oppervlakte vermenigvuldigd met de mediane prijs per m² van hetzelfde woningtype in de gemeente. Zonder gepubliceerde oppervlakte dient de gemeentelijke mediaan van het woningtype als referentiewaarde.
02
Het renovatiebudget volgens het EPC
Belgisch barema per post en per klasse: ongeveer 400 euro per m² om op te frissen, 600 voor een zware renovatie, 900 voor een klasse F of G die op niveau moet worden gebracht.
03
De aankoopkosten, 20%
Registratierechten, kosten van de openbare verkoop, erelonen. Bij een openbare verkoop worden die kosten niet onderhandeld en komen ze bovenop de toewijzingsprijs.
04
Een veiligheidsmarge, 20%
Van het resultaat afgetrokken. Dat is wat een operatie van een gok onderscheidt: zonder marge eet de eerste verrassing op de werf de winst op.
Het plafond, daarna de biedruimte
Het plafond is het bedrag waarboven de operatie niet meer rendeert. De biedruimte is de afstand tussen de instelprijs en dat plafond: de plaats die u hebt om te bieden zonder buiten het kader te treden.
Op het eerste lot van de rangschikking
- € 55.000
- Instelprijs
- € 199.700
- Biedplafond
- € 144.700
- Biedruimte
Waardebasis : gemeentelijke mediaan van het woningtype
Plafond berekend op de gepubliceerde gegevens van dit lot. Het vervangt geen bezoek en geen lezing van het lastenboek.
Het plafond is geen voorspelling
81 / 93
Wij hebben de berekening opnieuw gespeeld op de al afgelopen verkopen: de sluitingsprijs ging 81 keer op 93 boven het plafond. Dat is geen fout in de berekening, dat is de kern van de vaststelling. De zaal stijgt voorbij het punt waarop de operatie niet meer rendeert, omdat de meeste bieders dat punt nooit hebben bepaald. Het plafond is de prijs waarboven een investeerder zijn marge verliest, geen schatting van de prijs waartegen het lot zal weggaan.
De conclusie is ongemakkelijk en dat is precies de bedoeling: meestal is de juiste beslissing het lot laten gaan. Volg de massa niet, volg uw plafond.
HET TWEEDE FORMAAT
Panden met een vaste prijs, waar niemand hoger biedt.
Openbare instellingen stoten een deel van hun patrimonium af. De prijs ligt op voorhand vast en beweegt niet: geen veiling, dus geen zaal die u boven uw plafond meeneemt. Deze panden staan op geen enkele zoekertjessite, hun sites maken geen reclame, en u belandt er niet toevallig.
Bij de laatste opname paste het grootste verschil op één regel: een woning aangeboden voor € 78.000 in een gemeente waar een woning mediaan € 227.500 opbrengt, oftewel 65,7% onder de lokale markt. Op de tweede bron: volledige gebouwen en gronden, verkocht bij schriftelijk bod.
Deze panden komen in de volledige editie, zonder supplement, voor wie al een plaats heeft. Wij noemen die bronnen hier niet, en u begrijpt waarom: de dag dat iedereen ze kent, zijn ze niets meer waard. Dat is precies de reden van de dertig plaatsen.
- 70
- panden met vaste prijs bij de laatste opname
- 45
- betrokken gemeenten
- 22
- woningen
- 25
- gronden
Opname van 15 september 2026, op beide bronnen. Het aantal verandert elke week. De verschillen worden alleen berekend voor de 16 panden waarvan de gemeente een mediaan van hetzelfde type publiceert: een grond heeft geen vergelijkingspunt.
Het aanbod
Eén abonnement, één prijs, dezelfde editie voor iedereen.
Jaarabonnement
€ 1.000per jaar
De prijs verandert niet naargelang de dag waarop u aankomt. Het aantal abonnees is wel begrensd.
Veilige betaling via Stripe. Eerste volledige editie op de eerstvolgende maandag.
Dertig plaatsen, en dat is geen stijlfiguur
Een openbare verkoop is een veiling. Krijgen dertig mensen dezelfde rangschikking en mikken ze op hetzelfde lot, dan drijven ze samen de prijs op die ze net kwamen halen. Dit soort informatie vernietigt zichzelf wanneer ze te breed circuleert. Zijn de dertig plaatsen bezet, dan sluit de inschrijving en gaat ze weer open zodra er een plaats vrijkomt.
Oordeel voordat u betaalt
De verkorte editie verschijnt elke maandag, gratis en zonder tijdslimiet. U ziet de methode, de rangschikking en de kwaliteit van de loten voordat u beslist. Het abonnement heft de grens van vijf loten op en voegt het adres, de link naar de verkoop en het biedplafond toe.
- De volledige wekelijkse editie: alle openbare verkopen van het land gerangschikt op verschil, zonder beperking op het aantal loten.
- Het biedplafond van elk lot, met het weerhouden renovatiebudget, de geschatte huur en het brutorendement op het plafond.
- De fiche van elk lot: adres, link naar de verkoop, EPC, oppervlakte, slaapkamers, openings- en sluitingsdatum.
- De verkoopvoorwaarden gelezen en gelabeld, inclusief de verkopen die investeerders uitsluiten.
- Een filter op provincies en budget, samen met u afgesteld.
Waarom niemand anders dit kan doen
Deze dienst rust op bouwstenen die al gebouwd zijn en die maanden vragen om opnieuw samen te stellen.
De medianen van de 581 gemeenten, gekoppeld tot op de deelgemeenten
De basis met de Statbel-medianen van de 581 Belgische gemeenten, per woningtype en per kwartaal, bijgehouden en via de postcode aan elke verkoop gekoppeld tot op de deelgemeenten: 1.186 postcodes. Een verkoopfiche draagt een localiteit, vaak een oude fusiegemeente; zonder die koppeling wordt ze met de verkeerde markt vergeleken.
Een geschiedenis van de sluitingen die Biddit niet publiceert
Alle openbare verkopen van het land worden elke dag opgenomen en de sluitingen worden bewaard. Biddit toont de lopende verkopen; de cumulatieve geschiedenis van de sluitingsprijzen publiceert niemand.
Een gepubliceerde en verifieerbare plafondmethode
Waarde na renovatie, werken volgens het EPC, aankoopkosten, veiligheidsmarge: de berekening staat op deze pagina en is met de hand na te rekenen op eender welk lot.
De publieke opvolging van de toewijzingen
Elk gemeld lot wordt tot zijn toewijzing opgevolgd en het resultaat wordt gepubliceerd: gemeld tegen die prijs, toegewezen tegen die prijs. Een methode die zich vergist, valt uiteindelijk op.
Een Belgisch barema van renovatiekosten
De renovatiebudgetten komen uit een barema per post en per EPC-klasse, opgesteld op de Belgische markt, niet uit een geïmporteerd gemiddelde.
Geen commissie, geen band
Geen notaris, geen platform, geen makelaar: er wordt niets ontvangen op welke verkoop dan ook. Het abonnement is het enige inkomen, en het enige belang is dat de meting klopt.
Wat Pépites niet is
Het is geen koopadvies
Wij publiceren een gemeten verschil en een berekend plafond, geen aanbeveling. Wij komen niet binnen in de panden, wij schatten ze niet, en een gunstig verschil garandeert geen meerwaarde. De beslissing en de controles blijven bij u.
Een veiling stijgt
De instelprijs is een startpunt. Bij de verkopen die wij tot het einde volgden, steeg de prijs mediaan met +26,4% tussen instelprijs en sluiting. Het verschil bij de start is nooit het eindverschil.
Een goedkoop lot verbergt vaak iets
Zware werken, EPC F of G, lopende bewoning, onverdeeld aandeel, erfdienstbaarheid. Precies daarom draagt de fiche het EPC, de oppervlakte en de verkoopvoorwaarden: om snel te schrappen, niet om snel te kopen.
Het is geen bevoorrechte toegang
De verkopen zijn openbaar en voor iedereen toegankelijk op Biddit. Wij reserveren niets en onderhandelen niets. Wat het abonnement wint, is het sorteerwerk, de becijfering en de tijd, geen voorrecht.
Waar de loten deze week liggen
Zitdagen: 107 openen, 85 sluiten binnen 7 dagen.Week van 14 september 2026.
517 residentiële openbare verkopen liepen bij de meting van 15 september 2026, als volgt verdeeld.
- Antwerpen82
- Oost-Vlaanderen82
- Brussel65
- Vlaams-Brabant64
- West-Vlaanderen46
- Limburg43
- Luik42
- Henegouwen38
- Namen21
- Luxemburg19
- Waals-Brabant15
Veelgestelde vragen
- De biedingen stijgen, verdwijnt de korting dan niet gewoon?
- Ze stijgen, en wij meten dat: +26,4% mediane stijging tussen instelprijs en sluitingsprijs. En toch werden 67 van de 88 gemeten afgesloten verkopen onder de mediaan van hun gemeente verkocht, met een mediaanverschil van -29,4% op het einde. De korting krimpt tijdens de biedingen, maar verdwijnt niet altijd. Bij de 21 andere ging de prijs boven de gemeentelijke mediaan, en die verkopen staan in de tabel.
- Je hebt toch heel snel cash nodig?
- Ja, en dat is de echte drempel van deze markt. Bij een online openbare verkoop moet u binnen de termijnen van het lastenboek kunnen betalen, vaak enkele weken, met een bankakkoord dat al rond is of met eigen middelen. Pépites zegt u waar u moet kijken en tot waar u mag gaan, het financiert niet. Is uw financiering niet klaar, dan is het abonnement voorbarig.
- Ik weet niets van openbare verkopen.
- De editie is geen cursus, maar ze leest zonder ervaring: elke fiche verwijst naar de verkoop op Biddit, met het lastenboek en de instrumenterende notaris, die vragen beantwoordt en de bezoeken regelt. Wat u vóór een eerste bod moet begrijpen, staat in één lastenboek. Is dat uw enige obstakel, begin dan met de lichte editie: ze is gratis en komt elke maandag.
- Waarom 1.000 euro?
- Omdat dit de prijs is van een werkinstrument, niet van een nieuwsbrief: een dagelijkse meting van alle openbare verkopen van het land, een bijgehouden basis van gemeentelijke prijzen, een biedplafond per lot en de lezing van de lastenboeken. Eén lot dat u tegen de verkeerde prijs vermijdt, of één lot dat u tegen de juiste prijs neemt, dekt het jaar. Koopt u nooit op een openbare verkoop, dan is dit abonnement niets waard voor u: neem het niet.
- Waar komen de gegevens precies vandaan?
- De openbare verkopen komen van Biddit, het officiële platform van de Belgische notarissen. De referentieprijzen komen van Statbel, het Belgische statistiekbureau, dat de reële prijzen uit notariële akten per gemeente en per woningtype publiceert. Het zijn dezelfde gegevens als op de prijspagina's van Immolytics, zonder eigen herwerking.
- Kan ik opzeggen?
- Ja, op elk moment. Het abonnement stopt aan het einde van de betaalde periode, en de gratis lichte editie verlaat u met één klik vanuit elke zending.
Om een bod voor te bereiden
De tools en gegevens van Immolytics die van pas komen vóór u biedt.
- Waar investeren in België, gemeente per gemeente
- De gemeenten met de grootste korting op de markt
- De vastgoedprijzen van de 581 gemeenten
- Rekenmodule huurrendement
- Simulator meerwaarde bij wederverkoop
- Notariskosten en registratierechten
- Renovatiebudget
- Het EPC gemeente per gemeente
- Onze methodologie en onze bronnen