De vastgoedmarkt in Vlaanderen: trends en prijzen

Vlaanderen, motor van de Belgische vastgoedmarkt

Vlaanderen vertegenwoordigt ongeveer 60% van de vastgoedtransacties in België en noteert de hoogste prijzen van het land. In 2025 geniet de Vlaamse markt van een belangrijk fiscaal voordeel: verlaagde registratierechten van 3% voor de eigen woning (tegenover 12,5% in Wallonië en Brussel), wat de vraag sterk stimuleert. Volgens cijfers van Statbel en de Notarisbarometer stegen de transacties in Vlaanderen met 8% in het eerste semester van 2025.

De mediaanprijs van een woning in Vlaanderen bereikt 330.000 euro in het eerste kwartaal van 2025, een stijging van 3,5% op jaarbasis. Voor een appartement bedraagt de mediaanprijs 245.000 euro (+3,8%). Deze cijfers verbergen echter belangrijke verschillen tussen provincies.

Analyse per provincie

Vlaams-Brabant: de duurste provincie

Vlaams-Brabant, met Leuven als hoofdplaats, is de duurste provincie van Vlaanderen en van België. De nabijheid van Brussel, de aanwezigheid van de KU Leuven en een dynamisch economisch weefsel (farma, tech) stuwen de prijzen omhoog.

• Mediaanprijs woning: 395.000 euro
• Mediaanprijs appartement: 275.000 euro
• Evolutie op jaarbasis: +4,2%
• Duurste gemeenten: Tervuren (520.000 euro), Overijse (480.000 euro), Leuven centrum (450.000 euro)
• Meer betaalbare gemeenten: Aarschot (280.000 euro), Diest (265.000 euro), Tienen (270.000 euro)

Antwerpen: dynamische en gevarieerde markt

De provincie Antwerpen is de op een na meest bevolkte van België. De metropool Antwerpen trekt aan door zijn haven (tweede van Europa), zijn diamantsector en zijn cultureel leven. De markt is sterk gesegmenteerd tussen het stadscentrum, de randgemeenten en het platteland.

• Mediaanprijs woning: 345.000 euro
• Mediaanprijs appartement: 240.000 euro
• Evolutie op jaarbasis: +3,8%
• Hotspots: Antwerpen-Zuid (Zurenborg, Berchem), Brasschaat, Schilde
• Stijgende zones: Hoboken, Merksem, Borgerhout (lopende gentrificatie)

Oost-Vlaanderen: Gent trekt de markt

Oost-Vlaanderen wordt gedomineerd door Gent, de derde stad van België. Als universiteits- en cultuurstad kent Gent een sterke vastgoeddruk, met een krappe markt en constant stijgende prijzen.

• Mediaanprijs woning: 320.000 euro
• Mediaanprijs appartement: 250.000 euro
• Evolutie op jaarbasis: +4,5%
• Gent centrum: een appartement wordt verhandeld tussen 280.000 en 400.000 euro
• Dynamische gemeenten: Aalst (270.000 euro, +5,1%), Dendermonde, Sint-Niklaas

West-Vlaanderen: de kust in de kijker

West-Vlaanderen onderscheidt zich door zijn kustlijn, die investeerders en kopers van tweede verblijven aantrekt. Kustgemeenten zoals Knokke-Heist, De Haan en Oostende vertonen sterk variërende prijzen naargelang de locatie.

• Mediaanprijs woning (buiten kust): 285.000 euro
• Mediaanprijs kustappartement: 290.000 euro
• Knokke-Heist: mediaanprijs appartement 450.000 euro (de duurste gemeente van België voor appartementen)
• Dynamische steden buiten kust: Brugge (380.000 euro), Kortrijk (250.000 euro, +3,9%), Roeselare (240.000 euro)

Limburg: de beste prijs-kwaliteit van Vlaanderen

Limburg blijft de financieel meest toegankelijke Vlaamse provincie. Met Hasselt en Genk als stedelijke polen biedt de provincie een groene omgeving en nog redelijke prijzen. De verbetering van de vervoersinfrastructuur (tramlijn Hasselt-Maastricht) zou de markt moeten stimuleren.

• Mediaanprijs woning: 270.000 euro
• Mediaanprijs appartement: 210.000 euro
• Evolutie op jaarbasis: +3,2%
• Hasselt centrum: 300.000 euro voor een woning, stijging van 4%
• Betaalbare landelijke zones: Peer, Bree, Lommel (200.000 tot 230.000 euro)

Het Vlaamse voordeel: 3% registratierechten

Sinds 2022 hanteert Vlaanderen een tarief van 3% registratierechten voor de aankoop van een eigen en enige woning (tegenover 6% voordien). Voor een woning van 300.000 euro betekent dit:

• In Vlaanderen: 300.000 × 3% = 9.000 euro
• In Wallonië/Brussel: 300.000 × 12,5% = 37.500 euro (voor abattement)

Dit verschil van 28.500 euro is een aanzienlijk concurrentievoordeel. Het verklaart deels waarom de Vlaamse markt dynamischer blijft en waarom het omslagpunt kopen/huren gunstiger is in Vlaanderen. Bereken uw precieze kosten met onze notariskostencalculator.

Voorwaarde: energetische renovatie

Let op: om van het tarief van 3% te genieten, verbindt de koper van een woning met EPC E of F zich ertoe binnen 5 jaar energetische verbeteringswerken uit te voeren. Voor een woning met EPC D of beter geldt geen bijkomende voorwaarde. Raadpleeg onze gids over het EPC voor meer details.

Trends op de Vlaamse markt in 2025

Druk op energieverslindende woningen

Vlaanderen is de Belgische regio die het verst staat met energetische regelgeving. De verplichting om slecht geclassificeerde woningen (EPC E, F) binnen 5 jaar na aankoop te renoveren creëert een korting van 10 tot 20% op deze woningen ten opzichte van performante woningen. Deze trend zou moeten versterken met de verscherping van EPC-verplichtingen voorzien in 2028.

De schaarste aan bouwgrond

Vlaanderen is de dichtstbevolkte regio van België (ongeveer 490 inwoners/km²). De "betonstop" (doelstelling om de verharding van de bodem te verminderen tegen 2040) beperkt geleidelijk nieuwe bouwprojecten in landelijk gebied, wat de grondprijzen opdrijft en de renovatie van bestaande gebouwen bevordert.

De boom van nieuwbouwappartementen

Gezien de schaarste aan bouwgrond blijft de bouw van nieuwbouwappartementen dynamisch, vooral in stedelijke centra en langs de kust. De nieuwbouwprijzen in Vlaanderen liggen tussen 3.200 en 4.500 euro/m² afhankelijk van de locatie, met 21% btw in plaats van registratierechten.

Vooruitzichten voor 2025-2026

• Gematigde prijsstijging: tussen 3 en 5% verwacht in 2025, gedragen door dalende rente en sterke vraag
• Aanhoudende spanning in grote steden: Gent, Antwerpen en Leuven blijven krappe markten met weinig aanbod
• Kansen in middelgrote steden: Aalst, Kortrijk, Hasselt bieden nog een goede prijs-kwaliteitverhouding met potentieel voor meerwaarde
• Toenemende korting op energieverslinders: woningen met EPC E, F, G zullen relatief blijven dalen in waarde

Verken de gedetailleerde prijzen voor elke Vlaamse gemeente op onze interactieve prijskaart en vergelijk met de gegevens van de nationale balans 2025.