Hoe de waarde van uw vastgoed schatten

Waarom uw eigendom correct schatten?

Of u nu wilt verkopen, uw krediet herfinancieren of gewoon de waarde van uw vermogen wilt kennen, een nauwkeurige schatting is onmisbaar. In België vertegenwoordigt een schattingsfout van 10% op een pand van 300.000 euro een verschil van 30.000 euro. Uw woning overschatten jaagt kopers weg en verlengt de verkooptermijn. Onderschatten betekent met verlies verkopen.

Drie professionele methoden bestaan naast elkaar om vastgoed te schatten. Experts combineren ze vaak om tot een betrouwbare prijsvork te komen.

Methode 1: de vergelijking (vergelijkende methode)

Principe

De vergelijkende methode analyseert de werkelijke verkoopprijzen van gelijkaardige panden die recent in hetzelfde geografische gebied werden verkocht. Het is de meest gebruikte en betrouwbaarste methode voor residentieel vastgoed in België.

Hoe toepassen

1. Identificeer 5 tot 10 vergelijkbare panden die in de afgelopen 12 maanden werden verkocht, binnen een straal van 2 tot 5 km
2. Vergelijkingscriteria: type woning, bewoonbare oppervlakte, aantal slaapkamers, bouwjaar, algemene staat, EPC, perceel, garage, oriëntatie
3. Pas de verschillen aan: als uw woning een tuin van 200 m² heeft en het vergelijkbaar pand niet, voeg de tuinwaarde toe (ongeveer 100 tot 200 euro/m² in stedelijk gebied)
4. Bereken het aangepaste gemiddelde om tot uw schatting te komen

Waar de gegevens vinden

• Statbel: officiële prijsstatistieken per gemeente (gegevens die wij op Immolytics gebruiken)
• Notarisbarometer: mediaanprijzen per type woning en per gemeente, gebaseerd op authentieke akten
• Immolytics: raadpleeg onze prijsfiches per gemeente voor de meest recente gegevens
• Advertentiesites: Immoweb, Zimmo tonen de vraagprijzen (let op: vraagprijzen liggen gemiddeld 5 tot 10% hoger dan de effectieve verkoopprijzen)

Voorbeeld

U bezit een 2-slaapkamerappartement van 85 m² in Namen, EPC C, met terras van 10 m². Vijf recente vergelijkbare verkopen:

• Appt 80 m², EPC D, zonder terras: verkocht voor 185.000 euro → aangepast +8.000 (oppervlakte) +5.000 (EPC) +5.000 (terras) = 203.000 euro
• Appt 90 m², EPC B, met terras: verkocht voor 225.000 euro → aangepast −3.000 (oppervlakte) −5.000 (EPC) = 217.000 euro
• Appt 85 m², EPC C, zonder terras: verkocht voor 195.000 euro → aangepast +5.000 (terras) = 200.000 euro

Vergelijkende schatting: gemiddelde van 203.000, 217.000 en 200.000 = ongeveer 207.000 euro

Methode 2: de kapitalisatie van het inkomen

Principe

De kapitalisatiemethode schat de waarde van een pand op basis van het potentiële huurinkomen. Ze is bijzonder relevant voor investeringspanden (huurappartementen, opbrengsteigendommen).

Formule

Waarde = Jaarlijks netto huurinkomen / Kapitalisatiepercentage

Voorbeeld

Ons appartement in Namen zou verhuurd kunnen worden voor 800 euro/maand (9.600 euro/jaar bruto). Na niet-verhaalbare kosten (1.500 euro/jaar) is het netto-inkomen 8.100 euro/jaar.

Met een kapitalisatiepercentage van 4% (typisch voor Namen in 2025): 8.100 / 0,04 = 202.500 euro

Kapitalisatiepercentages variëren per regio:

• Brussel dure gemeenten: 2,5 tot 3,5%
• Brussel volkswijken: 3,5 tot 5%
• Vlaanderen grote steden: 3 tot 4%
• Wallonië middelgrote steden: 4 tot 6%

Hoe lager het kapitalisatiepercentage, hoe duurder het pand ten opzichte van zijn rendement. Om het precieze rendement van uw investering te berekenen, gebruik onze huurrendementcalculator.

Methode 3: de vervangingskost

Principe

Deze methode schat hoeveel het zou kosten om het pand vandaag opnieuw te bouwen, en past vervolgens een korting toe voor veroudering. Ze wordt vooral gebruikt voor atypische panden (kastelen, industriële gebouwen) of wanneer vergelijkbare panden schaars zijn.

Formule

Waarde = (Grondwaarde + Nieuwbouwkost) − Veroudering

Voorbeeld

Voor een woning van 150 m² op een perceel van 300 m² in Waver:

• Grondwaarde: 300 m² × 250 euro/m² = 75.000 euro
• Nieuwbouwkost: 150 m² × 1.800 euro/m² = 270.000 euro
• Veroudering (woning 30 jaar, goed onderhouden): −25% = −67.500 euro
• Geschatte waarde: 277.500 euro

De impact van het EPC op de waarde

Het energieprestatiecertificaat (EPC) heeft een toenemende impact op de waarde van panden in België. Volgens gegevens van Notaris.be:

• Een pand met EPC A wordt gemiddeld 15 tot 20% duurder verkocht dan een vergelijkbaar pand met EPC D
• Een pand met EPC F of G ondergaat een korting van 15 tot 25% ten opzichte van EPC C
• Het verschil groeit elk jaar met de verscherping van wettelijke verplichtingen

Om de impact van het EPC op uw pand te begrijpen, raadpleeg onze volledige gids over het EPC-certificaat.

Online schattingstools

• Immolytics: onze gegevens per gemeente geven u de mediaanprijs en evolutie voor elke Belgische gemeente
• Realo: automatische schatting op basis van kadastrale gegevens en recente verkopen
• Immoweb Schatting: gratis schattingstool op basis van advertenties
• Onafhankelijk expert: voor een professionele schatting, reken op 250 tot 500 euro. Aanbevolen bij belangrijke verkopen of erfenissen.

Tips voor een betrouwbare schatting

• Kruis de methoden: gebruik minstens twee van de drie methoden voor een betrouwbare prijsvork
• Wees objectief: eigenaars overschatten hun pand vaak met 10 tot 15% (emotionele gehechtheid heeft geen marktwaarde)
• Houd rekening met seizoensgebondenheid: de markt is actiever in lente en herfst. Prijzen kunnen 3 tot 5% variëren per seizoen.
• Controleer het kadastraal inkomen: het beïnvloedt de onroerende voorheffing en dus de aantrekkelijkheid voor investeerders
• Vergeet de verborgen gebreken niet: vocht, asbest, dak te vernieuwen... deze elementen kunnen de waarde met 10 tot 30% verlagen