Gids voor het hypothecair krediet in België

Het hypothecair krediet in België: de basis

Het hypothecair krediet is de hoeksteen van eigendomsverwerving in België. In 2025 wordt ongeveer 85% van de vastgoedaankopen deels gefinancierd met een krediet. Begrijpen hoe het werkt, de subtiliteiten en de specifieke Belgische regels is essentieel om de beste voorwaarden te krijgen en valkuilen te vermijden.

In tegenstelling tot andere Europese landen wordt de Belgische hypothecaire markt gedomineerd door de grote banken (BNP Paribas Fortis, KBC, ING, Belfius) die samen ongeveer 70% van de markt in handen hebben. Deze relatieve concentratie laat echter ruimte voor onderhandeling, zeker als u een goed profiel heeft.

Vast tarief vs variabel tarief: wat kiezen?

Het vast tarief

Het vast tarief is de meest gangbare keuze in België (ongeveer 80% van de kredieten). Uw maandtermijn blijft identiek gedurende de hele looptijd, wat totale budgettaire zekerheid biedt.

• Gemiddeld tarief februari 2025: 3,1 tot 3,5% op 20 jaar, 3,2 tot 3,6% op 25 jaar
• Voordeel: totale voorspelbaarheid, bescherming tegen toekomstige stijgingen
• Nadeel: initieel hoger tarief dan variabel, geen voordeel bij rentedaling

Het variabel tarief

Het variabel (of herzienbaar) tarief is gekoppeld aan een referentie-index en wordt periodiek aangepast. In België zijn de meest gangbare formules:

• 1/1/1: jaarlijkse herziening (het risicovolst)
• 3/3/3: herziening om de 3 jaar
• 5/5/5: herziening om de 5 jaar (het populairst bij variabel)
• 10/5/5: vast gedurende 10 jaar, daarna herzienbaar om de 5 jaar

Belgische wettelijke bescherming: de wet beperkt de stijging van het variabel tarief tot het dubbele van het initiële tarief. Als uw starttarief 2,5% is, kan het nooit hoger worden dan 5%. Deze bescherming is uniek in Europa en maakt het variabel tarief minder risicovol dan elders.

Gemiddeld variabel tarief in 2025

• 5/5/5 op 20 jaar: 2,7 tot 3,1%
• 10/5/5 op 25 jaar: 3,0 tot 3,3%

Het verschil tussen vast en variabel is relatief klein in 2025 (0,3 tot 0,5 procentpunt). In deze context wordt het vast tarief doorgaans aanbevolen, tenzij u zeker bent van doorverkoop voor de eerste herziening.

De regels van de Nationale Bank van België (NBB)

Sinds 2020 legt de NBB prudentiële regels op aan banken om overmatige schuldenlast te beperken:

De quotiteit (loan-to-value)

• Eigen woning (eerste aankoop): maximum 90% van de prijs van het pand. U moet minstens 10% + aankoopkosten (notaris, registratierechten) inbrengen. In de praktijk voorziet u 20 tot 25% van de totale prijs.
• Eigen woning (niet-eerste aankoop): maximum 90%
• Investering voor verhuur: maximum 80%. U moet dus minstens 20% + kosten inbrengen.

De NBB staat banken echter toe deze limieten te overschrijden voor 35% van de dossiers van starters (waarvan 5% tot 100% mag gaan). Dit betekent dat een krediet van 100% mogelijk blijft, maar voorbehouden is voor de beste dossiers.

De schuld/inkomen-ratio (DSTI)

De maandtermijnen van al uw kredieten mogen niet meer bedragen dan een derde van uw netto-inkomen. Voor een koppel dat 5.000 euro netto per maand verdient, is de maximale maandtermijn dus 1.667 euro.

De schuldsaldoverzekering

De schuldsaldoverzekering (SSV) is quasi-verplicht in België: de bank eist ze in 95% van de gevallen. Ze betaalt het resterende kapitaal terug bij overlijden van de ontlener.

Kosten van de SSV

De kostprijs hangt af van uw leeftijd, gezondheidstoestand en verzekerd kapitaal:

• Ontlener van 30 jaar, niet-roker: ongeveer 0,08% van het kapitaal per jaar, ofwel 200 euro/jaar voor 250.000 euro
• Ontlener van 40 jaar, niet-roker: ongeveer 0,15%, ofwel 375 euro/jaar
• Ontlener van 50 jaar: ongeveer 0,30%, ofwel 750 euro/jaar

Fiscaal voordeel

SSV-premies geven recht op een belastingvermindering van 30% op federaal niveau (fiscaal regime langetermijnsparen). Voor een jaarlijks plafond van 2.450 euro aan premies kan de fiscale besparing oplopen tot 735 euro per jaar.

Tips voor de SSV

• Vergelijk: u bent niet verplicht de SSV bij uw bank te nemen. Verzekeraars als Ethias, AG, Delta Lloyd of NN bieden vaak betere tarieven.
• 100% dekking of degressief: een degressieve SSV (die daalt met het resterende kapitaal) is goedkoper dan een constante dekking.
• Medische vragenlijst: wees eerlijk. Elke valse verklaring kan leiden tot weigering van dekking op het moment van het schadegeval.

Hoe het beste tarief verkrijgen

Bereid uw dossier voor

• Hoge eigen inbreng: hoe lager uw quotiteit, hoe beter het tarief. Een inbreng van 20% of meer geeft toegang tot de beste tarieven.
• Professionele stabiliteit: een langdurig vast contract is ideaal. Zelfstandigen moeten minstens 3 jaar positieve balansen voorleggen.
• Geen lopende schulden: los uw consumentenkredieten af voor u een hypothecair krediet aanvraagt.
• Goed bankverleden: geen terugkerend debetsaldo, geen registratie bij de Centrale voor Kredieten van de NBB.

Onderhandel actief

• Vraag minstens 3 banken aan: tarieven variëren van 0,2 tot 0,5 procentpunt tussen banken voor hetzelfde dossier.
• Speel de concurrentie uit: toon concurrerende aanbiedingen om een tegenvoorstel te krijgen.
• Onderhandel ook de dossierkosten: banken kunnen ze verlagen of schrappen (500 tot 1.000 euro besparing).
• Schakel een makelaar in: hypotheekbemiddelaars (gratis voor u, vergoed door de bank) hebben toegang tot de hele markt en kunnen voorkeursvoorwaarden verkrijgen.

De looptijd van het krediet: welke impact?

Voor een krediet van 250.000 euro met vast tarief van 3,3%:

• 20 jaar: maandtermijn 1.428 euro, totale interestkost: 92.720 euro
• 25 jaar: maandtermijn 1.220 euro, totale interestkost: 116.000 euro
• 30 jaar: maandtermijn 1.096 euro, totale interestkost: 144.560 euro

De looptijd verlengen van 20 naar 25 jaar verlaagt de maandtermijn met 208 euro maar kost 23.280 euro extra interest. De keuze hangt af van uw maandelijks budget en doelstellingen. Simuleer uw krediet met onze hypotheeksimulator.

Vervroegde terugbetaling

In België kunt u uw krediet vervroegd terugbetalen, maar de bank kan een wederbeleggingsvergoeding (boete) aanrekenen, wettelijk beperkt tot 3 maanden interest op het vervroegd terugbetaalde kapitaal. Voor een resterend kapitaal van 200.000 euro aan 3,3% bedraagt dit ongeveer 1.650 euro.

Checklist voor u tekent

• Vergelijk minstens 3 kredietaanbiedingen (JKP, niet alleen het nominale tarief)
• Controleer de kosten van de schuldsaldoverzekering (vergelijk ook buiten de bank)
• Begrijp de voorwaarden van het variabel tarief als u dat kiest
• Controleer dossier- en expertisekosten
• Bereken uw TOTAAL maandelijks budget (krediet + verzekeringen + voorheffing + lasten)
• Voorzie een veiligheidsmarge van 10 tot 15% op uw budget
• Raadpleeg onze gids notariskosten voor een volledige schatting van de aankoopkosten