Kopen
Gepubliceerd op 11 oktober 20266 min leestijd
Bouwgrond kopen: waarop u vooraf moet letten
De redactie van Immolytics
Bouwgrond kopen vraagt meer controles dan de aankoop van een bestaande woning. U koopt geen gebouw maar een recht om te bouwen, en dat recht hangt af van het gewest, van het ruimtelijk plan en van de staat van de grond. Wie de juiste documenten opvraagt voor het bod, vermijdt de grootste verrassingen.
Wat u vooraf controleert op de grond
De eerste vraag is niet wat de grond kost, maar wat u er mag bouwen. Dat staat in het ruimtelijk plan en in de voorschriften die daarop van toepassing zijn: in Vlaanderen onder meer het gewestplan of een ruimtelijk uitvoeringsplan, in Wallonië het plan de secteur, in Brussel het gewestplan. Vraag bij de gemeente een uittreksel op en lees de bestemming letterlijk, in plaats van af te gaan op wat de verkoper of de buur zegt.
Daarna komen de beperkingen die het perceel small maken. Ligt het in een overstromingsgevoelig gebied, dan kan de watertoets extra voorwaarden opleggen aan de bouw. Grenst het aan een weg die nog niet is aangelegd of nog niet aan de gemeente is overgedragen, dan blijven de aanlegkosten vaak bij de koper. Een rooilijn die de bouwzone verkleint, een erfdienstbaarheid van doorgang, een wachtbuis of een leiding die over het perceel loopt: het zijn details die de waarde bepalen en die u alleen ziet als u ze opvraagt.
Informeer ook naar wat de gemeente zelf plant. Een geplande weg, een nieuw verkavelingsdossier of een aanpassing van het plan wegen op de toekomst van het perceel. Wie een eerste aankoop voorbereidt, vindt de volledige volgorde in de gids over huis kopen in België en in de gids voor de eerste woning.
Welke documenten vraagt u op voor u tekent?
Vraag minstens het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen en het kadastraal uittreksel op, en voeg de verkavelingsvoorschriften toe als de grond in een verkaveling ligt. Die stukken vertellen u of er vervuiling in de grond zit, wat er mag worden gebouwd en hoe groot het perceel juridisch is.
Het bodemattest komt van de gewestelijke bodemautoriteit en hoort bij de akte. Het vermeldt of er een bodemonderzoek bestaat en of er een saneringsplicht rust op de grond. De stedenbouwkundige inlichtingen komen van de gemeente: bestemming, rooilijn, verkavelingsvergunning en de voorschriften die bij die vergunning horen. Het kadastraal uittreksel toont de afbakening en de oppervlakte zoals de administratie die kent.
Vraag daarnaast de identiteit van de eigenaar op, de titel waarop hij eigenaar is, en een overzicht van de lasten die op het perceel rusten. Is de grond nog niet afgesplitst van een groter geheel, dan is een splitsing of een verkavelingsvergunning nodig voor u kan bouwen; dat traject kost tijd en volgt de procedure van het gewest. Laat het ontwerp van akte vooraf nalezen, ook als u de aankoop via een kantoor regelt.
Waarom de regels per gewest verschillen
Bodemregels, stedenbouwkundige documenten, voorkooprechten en registratiebelasting zijn bevoegdheden van de gewesten. Vlaanderen, Wallonië en Brussel hebben elk hun eigen regeling, hun eigen documenten en hun eigen procedures, ook wanneer de naam van een stuk hetzelfde klinkt.
De renovatieverplichting die aan een verkoop hangt, bestaat alleen in het Vlaams Gewest, en ze geldt voor gebouwen, niet voor onbebouwde grond. In Brussel gelden gedateerde prestatieverplichtingen per woning, zonder dat een verkoop de aanleiding is. In Wallonië is een PEB-certificaat vereist bij de verkoop en de verhuur van een woning, zonder renovatieverplichting. Koopt u grond met een oud gebouw erop dat u wil slopen of verbouwen, dan komt u in dat kader terecht; over de grond zelf gaat het niet.
Vergelijkt u markten of regio's, dan helpen analyses zoals Brussel tegenover de rand en Antwerpen tegenover Gent om te zien waar de vraag zit en waar het aanbod krap is.
Wat er bovenop de vraagprijs komt
Reken op meer dan het bedrag op het verkoopbord. Bij een aankoop komen registratiebelasting of, in bepaalde gevallen, btw, het ereloon van de notaris, de kosten van de akte en vaak ook de aansluiting op nutsvoorzieningen of de aanleg van de wegenis.
De tarieven, de verminderingen en de voorwaarden van de registratiebelasting verschillen per gewest en hangen af van uw situatie. De notaris berekent het bedrag voor u en neemt het op in het ontwerp van akte. Vraag daarnaast naar de lasten die aan het perceel kleven: een weg die nog moet worden overgedragen, een rioolaansluiting die nog niet is betaald, of werken die de verkavelaar in de prijs heeft opgenomen. Zet die posten op papier voor u een bod doet, niet erna.
Wilt u weten of de vraagprijs strookt met wat in die gemeente gangbaar is, gebruik dan officiële, gedateerde cijfers en een onafhankelijke schatting van de gemeente. Een uitgebreid schattingsverslag geeft u de onderbouwing die u bij de bank en bij de onderhandeling nodig hebt.
Hoe u de aankoop financiert
Kredietverstrekkers kijken anders naar bouwgrond dan naar een gebouwde woning, omdat de grond zelf geen inkomsten oplevert. De looptijd is vaak korter en de eigen inbreng hoger, en de bank wil weten wat u van plan bent: meteen bouwen of eerst sparen.
Informeer u vooraf over de formules, de kosten en de stukken die een kredietverstrekker vraagt. Reken de totale kost van het krediet door, met inbegrip van de schuldsaldoverzekering en de dossierkosten, en vergelijk meerdere voorstellen naast elkaar. Of kopen voor u voordeliger uitkomt dan huren, hangt af van uw horizon en van de regio; de simulatie kopen tegenover huren en de tool kopen met uw huur zetten beide scenario's naast elkaar.
Van bod tot akte
Een bod op bouwgrond is bindend zodra de verkoper het aanvaardt, dus laat het afhangen van voorwaarden. Gebruik een opschortende voorwaarde voor de financiering en, als u nog een vergunning nodig hebt, ook voor het verkrijgen van die vergunning.
Werkt u met een makelaar, dan loopt de communicatie via het kantoor; een overzicht vindt u bij de immokantoren. Zoekt u een perceel buiten de stad, dan is de markt van de huizen in de Ardennen een apart verhaal met eigen regels rond natuur en water. Komt u uit het buitenland, dan bundelt de expatgids de stappen die in België anders verlopen dan u gewend bent.
Veelgestelde vragen
Welke documenten vraagt u het best op voor de aankoop van bouwgrond?
Vraag minstens het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen en het kadastraal uittreksel op, en voeg de verkavelingsvoorschriften toe als de grond in een verkaveling ligt. Die stukken tonen de bodemtoestand, de bestemming en de juiste afbakening van het perceel.
Mag u op elke bouwgrond bouwen?
Nee, bouwen mag alleen als de bestemming en de voorschriften het toelaten. Controleer het ruimtelijk plan van het gewest, de verkavelingsvoorschriften, de rooilijn en de watertoets voor u een bod doet.
Kan u een hypothecair krediet krijgen voor bouwgrond?
Ja, dat kan, maar kredietverstrekkers beoordelen bouwgrond anders dan een gebouwde woning. Verwacht een kortere looptijd en een grotere eigen inbreng, en informeer u vooraf over de formules en de kosten.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Ontvang trends, analyses en nieuwe tools via email.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.