Wat is mijn huis waard? Zo berekent u de prijs

• De prijs in uw gemeente opzoeken. Statbel publiceert per gemeente de mediaanprijs van de verkochte huizen en appartementen, op basis van de notariële aktes. U vindt die cijfers per gemeente op onze vastgoedprijzen en op de prijzenkaart. Dat is een vertrekpunt, nog geen prijs voor uw huis.
• Online schatten. Een online schatting past de prijs van uw gemeente aan uw woning aan. Gratis en zonder bezoek.
• Een makelaar laten komen. Hij ziet wat geen tool ziet: de afwerking, de lichtinval, de buren. Meestal gratis als u overweegt te verkopen.
• Een schattingsverslag vragen. Een schatter-expert legt de waarde schriftelijk vast. Betalend, en nodig bij een erfenis of een schenking. Meer daarover in onze gids huis laten schatten.

1. Vertrek van de mediaanprijs van uw type woning

Neem de prijs van huizen zoals het uwe, in uw gemeente. Een rijwoning of halfopen bebouwing verkoopt niet aan dezelfde prijs als een open bebouwing. In Gent bijvoorbeeld bedraagt de mediaanprijs van een huis met twee of drie gevels € 382.500, tegen € 595.500 voor een open bebouwing (in het eerste semester van 2026, Statbel).

2. Vergelijk de oppervlakte

Is uw huis groter of kleiner dan een gewoon huis van dat type in uw gemeente? Tel enkel de bewoonbare oppervlakte, zonder garage, kelder of onafgewerkte zolder. De prijs stijgt met de oppervlakte, maar minder snel: een huis dat dubbel zo groot is, is niet dubbel zoveel waard.

3. Houd rekening met de staat

Een koper rekent uit wat hij nog moet doen. In onze berekening is een huis in nieuwstaat 15 % meer waard, een huis dat gerenoveerd moet worden 15 % minder, en een huis met zware werken 30 % minder. Voor een rijwoning in Gent geeft dat ongeveer € 325.000 als ze gerenoveerd moet worden, en € 440.000 in nieuwstaat.

4. Kijk naar het EPC-label en de troeven

Tussen het beste en het slechtste EPC-label schommelt de prijs in onze berekening met 32 %. Wie in Vlaanderen een woning met een slecht label koopt, moet ze bovendien renoveren: lees wat de renovatieplicht inhoudt. Een tuin, een garage, een terras of zonnepanelen duwen de prijs omhoog; een drukke straat drukt hem.

De schattingstool zet die vier stappen in één berekening om, en geeft u ook een prijsvork: smaller als er in uw gemeente veel verkocht wordt, breder als er weinig verkopen zijn.

De ligging weegt het zwaarst. Hetzelfde huis is in Leuven veel meer waard dan in Roeselare, en zelfs binnen één stad verschilt de prijs van wijk tot wijk. Daarna komt het type woning: in de helft van de Belgische gemeenten kost een open bebouwing minstens 42 % meer dan een rijwoning of halfopen bebouwing in dezelfde gemeente.

Dan volgen de oppervlakte, de staat en het EPC-label, en ten slotte het moment: de prijzen bewegen met de markt en met de rente op hypothecaire leningen. Bij een appartement tellen ook de verdieping, de lift en de kosten van de mede-eigendom: daarover gaat ons artikel appartement schatten.

De prijs in een zoekertje is wat de verkoper vraagt. De prijs in de notariële akte is wat de koper na onderhandeling echt betaald heeft, en die ligt vaak wat lager. De cijfers van Statbel, en dus onze schatting, vertrekken van die werkelijk betaalde prijzen.

Een schatting is de prijs waaraan uw huis vandaag redelijkerwijs verkoopt. Uw vraagprijs zet u daar meestal iets boven, om ruimte te laten voor onderhandeling, maar niet te veel: een huis dat te duur te koop staat, trekt minder bezoekers. De juridische term voor die waarde is de verkoopwaarde.

Het kadastraal inkomen op uw aanslagbiljet is geen marktwaarde. Het is een fiscale huurwaarde die berust op een oude referentie en elk jaar geïndexeerd wordt. Twee huizen met hetzelfde kadastraal inkomen kunnen vandaag tienduizenden euro's verschillen. Voor de waarde van uw huis kijkt u naar de recente verkopen, niet naar het kadastraal inkomen.

Wie meer wil weten over de methodes die professionals gebruiken (vergelijking, kapitalisatie van de huur, vervangingskost), leest ons artikel over de waarde van vastgoed schatten.