Huis laten schatten: door wie, hoe en wat het kost

In België is schatten geen beschermd beroep. Wie de waarde van uw huis bepaalt, hangt af van waarvoor u ze nodig hebt.

• Online, door uzelf. Gratis en meteen. U krijgt een grootteorde op basis van de verkoopprijzen in uw gemeente. Handig voor u een makelaar belt, of gewoon om te weten wat uw huis vandaag waard is.
• Een vastgoedmakelaar. Meestal gratis als u overweegt te verkopen. De makelaar ziet de echte staat van de woning, de afwerking en de straat, en kent de recente verkopen in de buurt.
• Een schatter-expert of landmeter-expert. Betalend. U krijgt een schriftelijk en ondertekend verslag met de waarde op een bepaalde datum. Dat hebt u nodig bij een erfenis, een schenking of een verdeling. Voor de Vlaamse erfbelasting kiest u best een schatter-expert die erkend is door VLABEL.
• Een notaris. Ook een notaris kan een woning schatten, meestal in het kader van een erfenis of een verkoop die hij begeleidt. Dat is betalend.
• De bank. Leent u met uw huis als waarborg, dan laat de bank het zelf schatten. U kiest die schatter niet, en de kosten zitten in de dossierkosten van de lening.

Een makelaar schat gratis omdat hij hoopt dat u hem de verkoop toevertrouwt. U tekent niets tijdens het bezoek en u bent tot niets verplicht.

Een goede schatting door een makelaar herkent u aan drie dingen:

• Hij toont u de verkopen waarop hij zich baseert: vergelijkbare huizen die de voorbije maanden in uw buurt verkocht zijn, niet de vraagprijzen van de zoekertjes.
• Hij legt uit wat de prijs omhoog of omlaag trekt: de werken die nog moeten gebeuren, het EPC-label, de tuin, de ligging in de straat.
• Hij geeft een realistische vraagprijs. Een makelaar die een veel hogere prijs belooft dan de verkopen in uw gemeente, wil vooral de opdracht binnenhalen. Een huis dat te duur te koop staat, blijft maanden staan en verkoopt uiteindelijk goedkoper.

Na een schatting op Immolytics kunt u zelf een bezoek vragen: een van de beste makelaars uit uw regio, die bij uw woning past, bevestigt de prijs dan gratis bij u thuis. Slechts één kantoor belt u, op het moment dat u kiest.

De online schatting en het bezoek van een makelaar die uw verkoop wil begeleiden, zijn meestal gratis. Een schriftelijk verslag is betalend. De erelonen zijn vrij in België: er bestaat geen officieel tarief, elk kantoor bepaalt zijn prijs.

De tarieven die kantoren in Vlaanderen op hun website publiceren, opgezocht in september 2026:

• Gewone schatting van een huis of appartement, met bezoek en verslag: ongeveer 250 tot 450 euro.
• Schatting voor de erfbelasting door een erkende schatter-expert van VLABEL: tussen 450 en 545 euro inclusief btw.

De prijs stijgt met de oppervlakte, met een bijzonder goed (een opbrengsteigendom, een villa met veel grond) en met de reden van de schatting. Vraag de prijs altijd vóór het bezoek. Bij een erfenis betalen de erfgenamen de schatter.

Het bezoek duurt meestal ongeveer een uur. De makelaar of de schatter:

• loopt alle ruimtes door, van de kelder tot de zolder, en meet of controleert de bewoonbare oppervlakte;
• bekijkt de technische staat: dak, ramen, verwarming, elektriciteit, vocht;
• noteert wat de waarde verhoogt, zoals een tuin, een garage, zonnepanelen of een recente keuken;
• vraagt naar de documenten van de woning en naar de werken die u gedaan hebt;
• vergelijkt daarna met de recente verkopen in de buurt.

Een makelaar zegt u de prijs vaak meteen of binnen enkele dagen. Een schatter-expert stuurt zijn ondertekend verslag meestal enkele dagen na het bezoek.

Met de juiste papieren krijgt u een juistere prijs, en u wint tijd als u daarna verkoopt.

• het EPC van de woning;
• het keuringsverslag van de elektrische installatie;
• het asbestattest, voor een huis van vóór 2001 in Vlaanderen;
• het bodemattest en het stedenbouwkundig uittreksel;
• het laatste aanslagbiljet van de onroerende voorheffing;
• de facturen en vergunningen van grote werken.

De volledige lijst per gewest staat op onze pagina documenten om uw huis te verkopen.

Wie de grootteorde kent voor de makelaar langskomt, staat sterker in het gesprek. U ziet meteen of een voorgestelde prijs klopt met de verkopen in uw gemeente, of veel te hoog ligt om u te overtuigen.

Onze schattingstool vertrekt van de mediaanprijs van de verkopen in uw gemeente, uit de notariële aktes die Statbel publiceert, en past die aan volgens uw woning: oppervlakte, gevels, slaapkamers, staat, EPC-label en troeven. Per gemeente vindt u ook een eigen pagina, bijvoorbeeld huis schatten in Gent, in Antwerpen of in Hasselt.

Wilt u eerst weten hoe die berekening werkt, lees dan hoeveel uw huis waard is en hoe u het zelf berekent.

• Voor u verkoopt. De vraagprijs bepaalt hoe snel u verkoopt. Laat de woning schatten voor u ze te koop zet, niet erna.
• Bij een erfenis. In Vlaanderen dient u de aangifte van nalatenschap in binnen vier maanden na het overlijden, als de overledene in België woonde. De woning staat erin aan haar verkoopwaarde op de dag van het overlijden. Meer over de berekening in ons artikel over de erfbelasting.
• Bij een schenking of een scheiding. Iedereen moet op dezelfde waarde kunnen steunen. Lees ook hoe de woning bij een echtscheiding verdeeld wordt.
• Voor een lening. De bank laat zelf schatten, maar als u de waarde vooraf kent, onderhandelt u beter.