Mede-eigendom in België: rechten, kosten en reglement

Mede-eigendom in België: een versterkt wettelijk kader

In België zijn ongeveer 1,3 miljoen woningen in mede-eigendom, voornamelijk appartementen. De wet op de mede-eigendom werd ingrijpend hervormd in 2018 en opnieuw aangepast in 2024 om mede-eigenaars beter te beschermen en het gebouwbeheer te verbeteren. Of u nu een eerste appartement koopt of een ervaren investeerder bent, inzicht in de werking van mede-eigendom is essentieel.

De basisdocumenten

De basisakte

De basisakte is het notarieel document dat de beschrijving van het gebouw, de verdeling tussen privatieve en gemeenschappelijke delen, en de aandelen (duizendsten) van elk lot vastlegt. Deze aandelen bepalen uw deel in de kosten en uw stemgewicht op de algemene vergadering.

Het reglement van mede-eigendom

Het reglement bepaalt de regels van samenleven: gebruik van gemeenschappelijke delen, toegelaten werken in privatieve delen, huisdieren, lawaai, enz. Het is bindend voor alle mede-eigenaars en hun huurders.

Het huishoudelijk reglement

Minder formeel, het vult het reglement van mede-eigendom aan met praktische regels: verhuisuren, gebruik van de gemeenschappelijke wasruimte, afval, enz. Het kan gewijzigd worden door eenvoudige beslissing van de algemene vergadering (gewone meerderheid).

De syndicus: beheerder van het gebouw

Rol en verplichtingen

De syndicus is de wettelijke vertegenwoordiger van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Sinds de hervorming van 2018 zijn zijn verplichtingen versterkt:

• Financieel beheer: boekhouding voeren, kosten innen, werkkapitaal en reservefonds beheren
• Onderhoud: onderhoud van gemeenschappelijke delen verzorgen, nodige verzekeringen afsluiten
• Administratie: jaarlijkse algemene vergadering bijeenroepen en organiseren, beslissingen uitvoeren
• Transparantie: alle boekhoudkundige documenten en verslagen ter beschikking stellen van elke mede-eigenaar

Professionele vs vrijwillige syndicus

• Professionele syndicus: verplicht lid van het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). Kost: 150 tot 400 euro per lot per jaar afhankelijk van de grootte van het gebouw en de diensten. Aanbevolen voor gebouwen met meer dan 10 lots.
• Vrijwillige syndicus: een mede-eigenaar die het beheer gratis of tegen lage kosten verzorgt. Mogelijk voor kleine mede-eigendommen (2 tot 10 lots). Opgelet: hij/zij draagt dezelfde wettelijke verantwoordelijkheden als een professional.

De algemene vergadering: de macht van de mede-eigenaars

Werking

De jaarlijkse algemene vergadering (AV) is het moment waarop mede-eigenaars de belangrijke beslissingen nemen. Elke mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen evenredig met zijn aandelen.

Vereiste meerderheden

• Gewone meerderheid (50% + 1 van aanwezigen/vertegenwoordigden): lopend onderhoud, goedkeuring rekeningen, keuze syndicus
• Meerderheid van 2/3: belangrijke renovatiewerken, wijziging huishoudelijk reglement
• Meerderheid van 4/5: wijziging basisakte, bestemmingswijziging gebouw
• Unanimiteit: wijziging aandelen, ontbinding mede-eigendom

De kosten van mede-eigendom

Gewone kosten

De gewone kosten dekken de dagelijkse werking van het gebouw:

• Schoonmaak gemeenschappelijke delen: 1.500 tot 4.000 euro/jaar voor het gebouw
• Lift: onderhoud en servicecontract, 3.000 tot 6.000 euro/jaar
• Gebouwverzekering: 2.000 tot 5.000 euro/jaar afhankelijk van de grootte
• Energie gemeenschappelijke delen: verlichting, verwarming hallen, 1.000 tot 3.000 euro/jaar
• Honoraria syndicus: variabel volgens contract

Gemiddeld vertegenwoordigen de gewone kosten 150 tot 250 euro per maand voor een standaardappartement in een middelgroot gebouw.

Buitengewone kosten

De buitengewone kosten dekken grote werken: dakrenovatie, gevelrenovatie, liftvervanging, energetische renovatie. Deze uitgaven kunnen zeer hoog zijn (50.000 tot 200.000 euro voor het gebouw) en worden verdeeld volgens de aandelen.

Het reservefonds: verplicht sinds 2018

De wet verplicht elke mede-eigendom om een reservefonds aan te leggen voor toekomstige grote werken. De minimale jaarlijkse bijdrage is 5% van de totale gewone kosten.

In de praktijk is 5% vaak onvoldoende. Goed beheerde mede-eigendommen voorzien 10 tot 15% per jaar. Een ontoereikend reservefonds is een alarmsignaal: het betekent dat mede-eigenaars aanzienlijke bedragen zullen moeten betalen bij onverwachte grote werken.

Wat controleren voor de aankoop

• Het bedrag van het reservefonds: een gebouw van 20 jaar zou minstens 30.000 tot 50.000 euro in reserve moeten hebben
• De goedgekeurde maar nog niet uitgevoerde werken
• De geplande werken voor de komende 5 jaar (dak, gevel, lift)
• De 3 laatste verslagen van de AV
• Eventuele lopende geschillen

Uw rechten als mede-eigenaar

• Stemrecht op de algemene vergadering, evenredig met uw aandelen
• Recht op inzage in alle documenten van de mede-eigendom (rekeningen, verslagen, contracten)
• Recht om beslissingen aan te vechten bij de vrederechter binnen 4 maanden
• Recht om te verhuren (tenzij beperkingen in het reglement)
• Recht om werken uit te voeren in uw privatieve delen (conform het reglement)
• Recht om een buitengewone AV te vragen als u minstens 20% van de aandelen vertegenwoordigt

De valkuilen van mede-eigendom

• Verborgen kosten: sommige mede-eigendommen voorzien bewust te weinig om de kosten laag te houden, maar verrassende afroepingen komen vroeg of laat
• De incompetente syndicus: een slechte syndicus kan duur uitvallen door slecht beheer, slecht onderhandelde werken en onopgeloste geschillen
• Wanbetalende mede-eigenaars: als sommigen hun kosten niet betalen, moeten de anderen compenseren
• Werken gestemd net voor uw aankoop: controleer of er recent belangrijke werken zijn goedgekeurd. U erft ze als nieuwe eigenaar.

Praktische tips

• Vraag ALLE documenten op voor de aankoop (basisakte, reglement, 3 laatste verslagen, rekeningen, reservefonds)
• Woon indien mogelijk een AV bij voor de aankoop — het is de beste manier om de sfeer van de mede-eigendom te voelen
• Vergelijk de kosten met gelijkaardige gebouwen in de buurt
• Betrek uzelf bij het beheer: neem deel aan de AV, stel vragen, controleer de rekeningen
• Aarzel niet om van syndicus te veranderen als het beheer onbevredigend is

Om de appartementsprijzen in uw gemeente te verkennen, raadpleeg onze gegevens per gemeente. Zoekt u een appartement in Brussel, lees dan onze wijk per wijk gids.