Kopen vs huren in België: volledige simulatie

Het grote Belgische dilemma: kopen of huren?

België is van oudsher een land van eigenaars: ongeveer 72% van de huishoudens bezit een eigen woning, een van de hoogste percentages in Europa. Deze "eigenaarsreflex" is diep verankerd in de Belgische cultuur, maar is het altijd rationeel in 2025? Met hoge vastgoedprijzen, aanzienlijke aankoopkosten en rentetarieven die, hoewel dalend, hoger blijven dan in 2020-2021, verdient de vraag een cijfermatige analyse.

De werkelijke kosten van kopen

We nemen een standaardappartement in Brussel van 280.000 euro als basis voor onze simulatie.

Aankoopkosten (eenmalig)

• Registratierechten (12,5% in Brussel): 35.000 euro (met abattement van 200.000 euro op de eerste schijf voor eigen woning, wordt het effectieve bedrag verlaagd tot ongeveer 10.000 euro)
• Notarishonoraria: ongeveer 4.500 euro
• Bankdossierkosten: ongeveer 500 euro
• Hypotheekkosten: ongeveer 4.000 euro
• Totale kosten: ongeveer 19.000 euro

Gebruik onze notariskostencalculator voor een nauwkeurige schatting op basis van uw situatie.

Maandelijkse kosten eigenaar

• Maandtermijn krediet (252.000 euro over 25 jaar aan 3,2%): 1.220 euro/maand
• Schuldsaldoverzekering: 60 euro/maand
• Onroerende voorheffing: 125 euro/maand (1.500 euro/jaar)
• Woningverzekering: 40 euro/maand
• Onderhoud en herstellingen (1% waarde/jaar): 233 euro/maand
• Mede-eigendomskosten: 180 euro/maand
• Totaal maandelijks eigenaar: ongeveer 1.858 euro

De werkelijke kosten van huren

Maandelijkse kosten huurder

• Maandelijkse huur voor een vergelijkbaar pand: 1.100 euro/maand
• Huurdersverzekering: 15 euro/maand
• Huurlasten: 100 euro/maand
• Totaal maandelijks huurder: ongeveer 1.215 euro

Het "gespaarde" geld van de huurder

De huurder besteedt 643 euro minder per maand dan de eigenaar. Als hij dit verschil belegt op de beurs (gemiddeld rendement van 6% per jaar na inflatie), bouwt hij een alternatief kapitaal op. Bovendien heeft de huurder de 47.000 euro eigen inbreng + kosten niet vastgelegd, die ook belegd kunnen worden.

Simulatie over 5, 10 en 20 jaar

Hypotheses

• Vastgoedprijsstijging: 2% per jaar
• Huurstijging: 2% per jaar (gezondheidsindex)
• Rendement financiële beleggingen: 6% per jaar
• Inflatie: 2% per jaar

Na 5 jaar

• Eigenaar: woning waard 309.000 euro, afgelost kapitaal 35.000 euro, maar aankoopkosten verloren (19.000 euro) en verkoopkosten (~10.000 euro). Netto vermogen: ongeveer 33.000 euro
• Huurder-belegger: belegd spaargeld = ongeveer 52.000 euro
• Verdict na 5 jaar: de huurder wint (voornamelijk door de hoge aankoopkosten)

Na 10 jaar

• Eigenaar: woning waard 341.000 euro, afgelost kapitaal 82.000 euro. Netto vermogen: ongeveer 103.000 euro
• Huurder-belegger: belegd spaargeld = ongeveer 108.000 euro
• Verdict na 10 jaar: quasi-gelijkspel — dit is het omslagpunt

Na 20 jaar

• Eigenaar: woning waard 416.000 euro, krediet voor 80% afgelost. Netto vermogen: ongeveer 280.000 euro
• Huurder-belegger: belegd spaargeld = ongeveer 245.000 euro
• Verdict na 20 jaar: de eigenaar wint — het hefboomeffect en de meerwaarde maken het verschil

Het omslagpunt: wanneer kopen rendabel wordt

In onze Brusselse simulatie ligt het omslagpunt rond 8 tot 12 jaar. Voor die periode is huren en het verschil beleggen rendabeler. Daarna nemen de voordelen van eigendom (hefboomeffect, meerwaarde, geen huur op termijn) de bovenhand.

Dit omslagpunt varieert afhankelijk van:

• Aankoopkosten: hoe hoger, hoe later het omslagpunt. In Vlaanderen (3% rechten) kan het dalen tot 5-6 jaar.
• Rentetarief: hoe lager het tarief, hoe sneller kopen voordelig wordt.
• Prijsstijging: als de prijzen 3% stijgen in plaats van 2%, schuift het omslagpunt 2-3 jaar op.
• Beleggingsrendement: als de beurs 8% rendeert in plaats van 6%, schuift het omslagpunt naar achteren.

Fiscale voordelen van eigendom

In Vlaanderen

De woonbonus werd afgeschaft in 2020, maar het verlaagde tarief registratierechten van 3% (in plaats van 12%) voor de eigen woning is een belangrijk fiscaal voordeel dat het omslagpunt aanzienlijk vervroegt.

In Brussel

Het abattement op de registratierechten maakt het mogelijk de eerste schijf van 200.000 euro vrij te stellen voor de eigen woning (besparing van 25.000 euro voor een pand van 280.000 euro).

In Wallonië

Sinds 2025 bedraagt het abattement 40.000 euro op de registratierechten voor de eigen woning, goed voor een besparing van 5.000 euro. De chèque-habitat werd afgeschaft.

Niet-financiële voordelen

Voordelen van eigendom

• Zekerheid: geen risico op uitzetting of onverwachte huurverhoging
• Vrijheid: u kunt renoveren, inrichten, verbouwen zoals u wilt
• Gedwongen sparen: elke kredietaflossing vergroot uw vermogen
• Bescherming tegen inflatie: uw maandtermijn blijft vast (vast tarief) terwijl huren stijgen

Voordelen van huren

• Flexibiliteit: gemakkelijk verhuizen om professionele of persoonlijke redenen
• Geen onderhoudszorgen: grote werken zijn voor rekening van de eigenaar
• Liquiditeit: uw spaargeld blijft beschikbaar, niet vastgelegd in steen
• Geen risico op minderwaarde: als de markt daalt, wordt u niet getroffen

Wanneer huren duidelijk beter is

• U plant minder dan 5 jaar in dezelfde stad te blijven
• Uw beroepssituatie is onstabiel (tijdelijk contract, beginnend freelancer)
• U heeft onvoldoende eigen inbreng (minstens 10 tot 20% van de prijs)
• U bent een gedisciplineerde belegger die systematisch het verschil belegt

Wanneer kopen duidelijk beter is

• U plant minstens 10 jaar op dezelfde plek te blijven
• U heeft een vast contract en een inbreng van 20% of meer
• De rentetarieven zijn laag (onder 3%)
• U koopt in Vlaanderen (registratierechten aan 3%)
• U heeft niet de discipline om het verschil elke maand te beleggen

Om de prijzen te verkennen in de gemeente die u interesseert, raadpleeg onze interactieve prijskaart. En om uw aankoopkosten te schatten, gebruik onze notariskostencalculator.