Markt
Gepubliceerd op 11 oktober 20265 min leestijd
Stedenbouwkundige inlichtingen: aanvraag en inhoud
De redactie van Immolytics
Stedenbouwkundige inlichtingen zijn het officiële antwoord van de gemeente of het gewest op de vraag wat je met een perceel mag doen. Ze bundelen de bestemming, de verkavelingsvoorschriften en de vergunningen die op het goed rusten. Wie verkoopt of koopt, vraagt ze op voor de akte wordt ondertekend. De benaming en de procedure verschillen per gewest.
Wat stedenbouwkundige inlichtingen precies zijn
Het zijn uittreksels uit de plannen en de vergunningen, afgeleverd voor één welbepaald perceel. Je krijgt geen algemene uitleg over de regels van een stad, maar een beschrijving van wat er op dat ene goed van toepassing is op het ogenblik van aflevering.
Het document heet niet overal hetzelfde. In het Vlaamse Gewest spreken gemeenten en het Omgevingsloket over stedenbouwkundige inlichtingen. In het Waalse Gewest en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gaat het om renseignements urbanistiques, en daar hoort soms ook de term certificat d'urbanisme bij. Wie de termen door elkaar haalt, vindt de juiste aanvraagformulieren niet terug. De woordenlijst op deze site zet de belangrijkste begrippen per gewest naast elkaar.
Wat je altijd terugvindt, is de bestemming van het perceel volgens het gewestplan, een plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan, en de voorschriften die daaraan hangen. Daarnaast vermeldt de aflevering welke vergunningen er voor het goed zijn uitgevaardigd.
Waarom ze tellen bij een verkoop
Zonder die inlichtingen weet een koper niet of hij zijn plannen kan uitvoeren, en dat raakt rechtstreeks de waarde van het goed. Een perceel in woongebied waar nog een verkaveling op rust, is iets anders dan een perceel waar de gemeente geen nieuwe bebouwing meer toelaat.
De inlichtingen brengen ook zaken aan het licht die de verkoper zelf niet altijd kent. Een uitbreiding die nooit werd vergund, een bouwvrije strook langs de straat, een voorschrift dat de kroonlijsthoogte beperkt: het staat er allemaal in. Een koper die dat pas na de akte ontdekt, onderhandelt niet meer.
Daarom hoort de aanvraag bij de voorbereiding van de verkoop, samen met de andere documenten die de notaris opvraagt. In de praktijk vraagt de notaris de inlichtingen op voor de akte wordt verleden. Zo weet de koper wat hij koopt, en kan de prijs worden afgestemd op wat het goed werkelijk toelaat.
Vergelijk de uitkomst met de officiële cijfers van de gemeente. Op de pagina vastgoedprijzen staan de mediane prijzen per gemeente, en de prijzenkaart toont ze in reliëf op één kaart. Zo zie je meteen of een perceel met beperkingen nog binnen de normale bandbreedte valt.
Hoe je de inlichtingen aanvraagt
Je vraagt ze aan bij de gemeente waar het perceel ligt. In het Vlaamse Gewest kan dat ook digitaal via het Omgevingsloket. In het Waalse Gewest en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest loopt de aanvraag via de gemeentediensten die met stedenbouw en ruimtelijke ordening zijn belast.
De aanvrager is in de regel de eigenaar of iemand die een belang kan aantonen, zoals een kandidaat-koper of de notaris die de akte voorbereidt. Bezorg het adres, de kadastrale gegevens en een ligging van het perceel mee, dan vermijd je heen en weer schrijven met de dienst.
De termijn en de kosten verschillen per gemeente en per gewest. Vraag dat vooraf na bij de dienst Ruimtelijke Ordening, want een onvolledige aanvraag schuift alles op. Wie met een immokantoor verkoopt, kan de aanvraag daar laten lopen; wie zelf verkoopt, doet het zelf of via de notaris.
Voor een eerste inschatting van wat een goed waard is, zijn er de tools op deze site. Ze vervangen de inlichtingen niet, maar ze geven een bandbreedte voor je de aanvraag opstart.
Wat er in het document staat
De aflevering beschrijft de toestand van het perceel op het ogenblik dat de gemeente of het gewest ze opstelt. Ze is geen bouwvergunning en geen goedkeuring van je plannen: ze zegt alleen wat er geldt.
Je vindt er doorgaans:
- de bestemming van het perceel volgens het gewestplan, het plan van aanleg of het ruimtelijk uitvoeringsplan
- de voorschriften van een verkaveling of van een bijzonder plan
- de vergunningen die voor het goed zijn afgeleverd, met de bijhorende plannen
- de rooilijn en eventuele bouwvrije stroken
- vastgestelde overtredingen of lopende procedures over het goed
- bijzondere lasten die met de stedenbouwkundige toestand te maken hebben
De stedenbouwkundige inlichtingen zeggen niets over de energieprestatie van de woning. Dat is een apart spoor, met eigen attesten en eigen regels per gewest. In het Waalse Gewest is het PEB-certificaat verplicht bij de verkoop en bij de verhuur van een woning, en dat staat los van de stedenbouwkundige toestand. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest legt het gewest prestatiedoelen per woning vast, zonder dat daar een verkoop voor nodig is. In het Vlaamse Gewest zet de verkoop van een woning een renovatieverplichting in gang. Die drie sporen mag je niet door elkaar halen, en ze hebben elk hun eigen documenten.
Wat je met de antwoorden doet
Je gebruikt de inlichtingen om de waarde van het goed te toetsen. Een bouwverbod, een onregelmatige uitbouw of een verkavelingsvoorschrift dat de indeling vastlegt, verandert wat een koper bereid is te betalen.
Blijkt het goed volledig in orde en zonder beperkingen, dan is de vergelijking met de eigen gemeente de logische volgende stap. De schatting van een goed in de gemeente waar het ligt, geeft een onderbouwde bandbreedte, en het schattingsverslag bundelt die in een document dat je aan een koper of een bank kan voorleggen. Voor een vergelijking binnen een specifieke markt werkt de regionale pagina, bijvoorbeeld Antwerpen. De cijfers achter die pagina's komen uit de officiële vastgoedprijzen van Statbel, op basis van de verkoopakten, niet uit vraagprijzen.
Bij een openbare verkoop wegen de inlichtingen nog zwaarder, omdat je het goed koopt in de staat waarin het zich bevindt. Wie op veilingen wil bieden, kan de openbare verkopen volgen; het abonnement Pépites bundelt de dossiers en zet ze naast de mediaan van de gemeente. Zo zie je voor de bieding of een perceel met een beperking nog onder de bandbreedte van de gemeente valt.
Veelgestelde vragen
Wat kosten stedenbouwkundige inlichtingen?
De kostprijs verschilt per gemeente en per gewest, en hangt af van de dienst die de aflevering opstelt. Vraag het bedrag na bij de dienst Ruimtelijke Ordening voor je de aanvraag indient, zodat je niet voor een verrassing staat.
Hoelang blijven stedenbouwkundige inlichtingen geldig?
De aflevering beschrijft de toestand op het ogenblik van aflevering, niet de toestand vandaag. Er bestaat geen geldigheidsduur die in alle gewesten dezelfde is. Is de aflevering ouder dan de laatste wijziging van een plan of een vergunning, dan vraag je ze beter opnieuw op.
Wat is het verschil met het PEB-attest?
Het PEB-attest gaat over de energieprestatie van de woning, de stedenbouwkundige inlichtingen over wat je met het perceel mag doen. Het zijn twee aparte documenten met eigen regels per gewest. In het Waalse Gewest is het PEB-certificaat verplicht bij verkoop en verhuur van een woning, in het Vlaamse Gewest zet de verkoop een renovatieverplichting in gang, en in Brussel legt het gewest prestatiedoelen per woning vast.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Ontvang trends, analyses en nieuwe tools via email.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.