Fiscaliteit
Gepubliceerd op 10 november 20267 min leestijd
Meeneembaarheid registratierechten: voorwaarden
De redactie van Immolytics
Verkoop je je woning en koop je een nieuwe in Vlaanderen, dan kun je onder voorwaarden de registratierechten van je eerste aankoop meenemen naar de tweede. Zo betaal je op de nieuwe woning minder. Het gaat om een Vlaamse regeling met strikte voorwaarden en een termijn. Hieronder lees je hoe ze werkt en wat je vooraf moet nakijken.
Wat is meeneembaarheid van registratierechten?
Meeneembaarheid betekent dat je registratierechten die je betaalde op een eerdere woning, in mindering brengt van de registratierechten op je volgende aankoop. Je betaalt dus niet twee keer de volle prijs voor het verhuizen binnen hetzelfde gewest.
De regeling bestaat in Vlaanderen. Ze is bedoeld voor mensen die hun eigen woning verkopen en een nieuwe eigen woning kopen. Ze is niet bedoeld voor beleggers die een pand na pand opstapelen. Het principe is eenvoudig: wat je al betaalde, wordt gedeeltelijk teruggeschreven op je nieuwe factuur.
Om te begrijpen wat je meeneemt, helpt het om te weten wat registratierechten precies zijn. Ons woordenlijst-artikel over registratierechten legt het begrip kort uit. De tarieven en het wettelijk kader vind je op de pagina Registratierechten België. Die pagina geeft de tarieven, deze pagina gaat over het meenemen ervan bij verkoop en herkoop.
Welke voorwaarden gelden voor meeneembaarheid?
In grote lijnen moet het gaan om een woning waarop je zelf registratierechten betaalde en die je als eigen woning gebruikte. De nieuwe woning moet je ook zelf kopen, om er zelf te wonen. De details wijzigen van tijd tot tijd, dus controleer ze altijd bij de Vlaamse Belastingdienst of bij je notaris voor je tekent.
De punten die je zeker nakijkt:
- Je betaalde zelf registratierechten op de eerste woning, bijvoorbeeld bij een gewone aankoop.
- Je verkoopt die woning, of hebt ze verkocht, binnen de termijn die de regelgeving oplegt.
- De nieuwe woning ligt in het Vlaamse Gewest en is bestemd als je eigen woning.
- Je vraagt de meeneembaarheid correct aan in de akte of via de notaris.
- Je hebt de volledige eigendom, of het aandeel waarvoor je betaalde, en de verhouding klopt.
Zit je bij een van die punten in een grijze zone, bijvoorbeeld bij een gedeeld eigendom, een schenking of een echtscheiding, vraag dan een schriftelijk advies. Een fout kost je later geld.
Hoe zit het met de termijn bij verkoop en herkoop?
De regeling kent een volgorde en een termijn: de oude woning moet binnen een bepaalde periode verkocht zijn, en de nieuwe woning moet binnen een bepaalde periode zijn gekocht. Welke periode precies geldt, hangt af van de versie van de regelgeving op de dag van je akte. We noemen daarom hier bewust geen vaste termijn.
Praktisch zijn er twee scenario's.
Eerst verkopen, dan kopen
Je verkoopt je woning en koopt daarna een nieuwe. Het bedrag dat je op de eerste aankoop betaalde, kan dan op de nieuwe aankoop worden toegepast. Dit is het eenvoudigste pad, omdat de verkoop al vaststaat als je tekent.
Eerst kopen, dan verkopen
Je koopt eerst en verkoopt je oude woning nadien. Dan betaal je bij de akte in principe de volle rechten, en vraag je later de teruggave of verrekening aan als je de oude woning tijdig verkoopt. Dit scenario is riskanter: lukt de verkoop niet op tijd, dan vervalt je voordeel. Reken dus met een marge, zeker in een trage markt.
Wie wil weten wat zijn huidige woning waard is om de timing te plannen, doet er goed aan eerst een schatting te maken. Een realistische verkoopwaarde zegt veel over hoe snel je kan verkopen.
Geldt meeneembaarheid ook bij nieuwbouw, grond en een tweede woning?
Dat hangt af van het type aankoop en van het gebruik. Meeneembaarheid is gekoppeld aan registratierechten, en die betaal je niet op elke aankoop. Bij nieuwbouw met btw betaal je doorgaans geen registratierechten op het gebouw, maar wel btw. Voor de grond kan dat anders liggen.
Daarom is het nuttig om per situatie te kijken:
- Nieuwbouw: kijk of er registratierechten zijn op de grond of op het gebouw, en of de btw-regeling van toepassing is. Zonder registratierechten valt er ook niets in mindering te brengen.
- Grond: de regels voor bouwgrond en landbouwgrond verschillen. Voor landbouwgrond gelden eigen tarieven, die je op de wetgevingspagina vindt.
- Tweede woning: de meeneembaarheid is bedoeld voor de eigen woning. Bij een tweede verblijf of een investering geldt ze in principe niet. Lees daarvoor registratierechten voor een tweede woning.
- Eerste aankoop: wie voor het eerst koopt, heeft geen eerdere rechten om mee te nemen, maar kan wel andere voordelen hebben. Bekijk registratierechten voor een eerste woning.
Wat telt is wat in de akte staat. Laat de notaris dus altijd nagaan of je dossier onder de regeling valt.
Hoe bereken je wat meeneembaarheid je oplevert?
Je haalt het voordeel uit het verschil tussen de rechten op de nieuwe aankoop en het bedrag dat je kan meenemen. Het voordeel is nooit groter dan de rechten die je op de nieuwe woning verschuldigd bent. Daarom hangt de winst af van de prijs van je nieuwe woning en van wat je vroeger betaalde.
Ga als volgt te werk:
- Zoek in je oude akte op hoeveel registratierechten je betaalde.
- Bepaal de verwachte aankoopprijs van de nieuwe woning.
- Bereken de rechten op de nieuwe aankoop met het juiste tarief.
- Vergelijk beide bedragen en kijk hoeveel je kan aftrekken.
- Voeg de andere kosten toe: notariskosten, hypotheekkosten en btw als die van toepassing zijn.
Voor de laatste stap gebruik je het calculateur frais notaire. Je ziet er het totaal van je aankoopkosten en je kan scenario's naast elkaar leggen. Meer rekenhulp vind je bij onze tools.
Het is ook zinvol om de prijs van je nieuwe buurt te kennen. Op de prijzenkaart zie je per gemeente de officiële mediaanprijzen, en met vergelijken zet je twee gemeenten naast elkaar. Heb je een officieel gedocumenteerd waardebewijs nodig, bijvoorbeeld voor je bank, dan helpt een schattingsverslag. Financier je de aankoop met een lening, lees dan ook onze uitleg over de hypotheekrente. Dat is informatie, geen aanbeveling van een kredietverstrekker.
En in Brussel en Wallonië?
De regels voor registratierechten verschillen per gewest, en wat in Vlaanderen geldt, geldt niet automatisch in Brussel of Wallonië. Beide gewesten hebben eigen tarieven en eigen vermindering- of aftrekregelingen, met eigen voorwaarden.
Wie in Brussel of Wallonië koopt of verkoopt, kijkt dus niet naar de Vlaamse meeneembaarheid, maar naar de regeling van het gewest waar de nieuwe woning ligt. Vraag het na bij je notaris en bij de bevoegde gewestelijke administratie. Een overzicht van de tarieven in België vind je op onze pagina Registratierechten België.
Verhuis je van het ene gewest naar het andere, dan is de situatie nog gevoeliger. Reken in dat geval niet op meeneembaarheid zonder schriftelijke bevestiging.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de voorwaarden voor een vermindering van de registratierechten in Vlaanderen?
De voorwaarden hangen af van de regeling die je gebruikt, maar meestal moet het om je eigen woning gaan, in het Vlaamse Gewest, waarop je zelf registratierechten betaalde. Voor meeneembaarheid komt daar een termijn bij voor de verkoop van de oude woning. Laat je notaris de exacte voorwaarden nakijken voor je tekent.
Moet je registratierechten betalen op nieuwbouw?
Bij nieuwbouw met btw betaal je doorgaans btw op het gebouw in plaats van registratierechten, maar op de grond kunnen wel registratierechten verschuldigd zijn. Wat precies geldt, hangt af van hoe de aankoop is opgebouwd. Je notaris kan dat bij het compromis voor je uitzoeken.
Kan ik registratierechten meenemen naar een tweede woning?
In principe niet, want de meeneembaarheid is bedoeld voor de eigen woning die een vorige eigen woning vervangt. Voor een tweede woning of een investering gelden andere regels. Vraag het altijd na bij je notaris.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Om de twee weken één e-mail: de prijzen die bewegen, één gemeente onder de loep en het nieuws van de site.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.