Fiscaliteit
Gepubliceerd op 16 oktober 20266 min leestijd
Btw 6% op nieuwbouw: voorwaarden en regels
De redactie van Immolytics
Het verlaagde btw-tarief van 6% op nieuwbouw bestaat in België, maar het is een uitzondering op het standaardtarief van 21%. Het geldt alleen als u de woning zelf betrekt als enige en eigen woning en als u aan de voorwaarden van de federale administratie voldoet. Bouwt u om te verhuren of als tweede verblijf, dan blijft 21% de regel.
Wanneer geldt 6% op nieuwbouw?
Het tarief van 6% geldt wanneer een particulier een woning bouwt of laat bouwen die hij zelf als enige en eigen woning betrekt, en wanneer aan alle voorwaarden is voldaan. Woont u er niet zelf of verhuurt u het pand, dan factureert de aannemer in principe 21%.
Btw is in België een federale materie. Het tarief en de voorwaarden zijn dus dezelfde in Vlaanderen, Wallonië en Brussel. Dat ligt anders bij de registratierechten, de premies en de PEB-regels: die verschillen per gewest en soms per gemeente. Wie de totale kost wil inschatten, moet beide naast elkaar leggen en niet alleen naar het btw-tarief kijken.
De 6% slaat op de bouw van de woning zelf. Voor de grond betaalt u geen btw maar registratierechten. Gebruik daarvoor de berekening van de notariskosten en zet het resultaat naast de btw op de werken. Zo ziet u meteen welk deel van uw budget door welk tarief wordt bepaald.
Koopt u een nieuwbouwwoning van een professionele verkoper, dan wordt in de praktijk het gewone tarief van 21% toegepast. Het verlaagde tarief komt vooral aan bod wanneer u zelf opdrachtgever bent van de werken op eigen grond.
Wie komt in aanmerking voor het verlaagde tarief?
Alleen een particulier die de woning zelf betrekt als zijn enige en eigen woning komt in aanmerking voor 6%. Een vennootschap, een verhuurder of de koper van een tweede verblijf valt terug op 21%.
De administratie kijkt naar het gebruik van de woning, niet naar de naam op de factuur. Ze wil weten of dit uw enige woning is, of u ze zelf bewoont en of u ze blijft bewonen gedurende de termijn die zij voorschrijft. Die voorwaarden blijven gelden na de oplevering, niet alleen tijdens de werken. Wie de woning tussentijds van bestemming verandert, raakt het verlaagde tarief kwijt.
Vraag de verbintenis die u aangaat schriftelijk op bij de FOD Financiën voor u de werken laat starten. Zo past u het verlaagde tarief niet toe op basis van een mondelinge verklaring van een aannemer of een makelaar. Een verkeerd tarief op de eerste factuur sleept meestal door op alle volgende.
Sloop en heropbouw: een aparte regeling
Bij sloop en heropbouw van een woning bestaat er ook een verlaagd tarief van 6%, maar de toepassing wijkt af van de gewone eigenwoningregeling. Voor een aantal stedelijke gebieden die de administratie aanwijst, is de regeling blijvend; daarbuiten hangt ze af van de periode en van de voorwaarden die op dat moment gelden.
Omdat die voorwaarden kunnen wijzigen, laat u het tarief best schriftelijk bevestigen voor de aannemer begint. Vraag ook na of de sloopfactuur zelf onder hetzelfde tarief valt of niet, want dat verschilt van situatie tot situatie.
Bij sloop en heropbouw speelt de waarde van wat er al staat. Laat de grond en het te slopen gebouw apart beoordelen: een schattingsverslag geeft een onderbouwd cijfer dat u met de bank en met de administratie kunt bespreken. Dat cijfer is ook nuttig wanneer u de totale kost van uw project vergelijkt met wat een gelijkaardige woning in uw gemeente waard is.
Welke attesten en formaliteiten vraagt de administratie?
U bezorgt de aannemer een attest waaruit blijkt dat de woning uw enige en eigen woning is. Met dat attest past hij het tarief van 6% toe. Zonder attest factureert hij 21%, ook als u achteraf gelijk krijgt.
Het model van dat attest legt de federale administratie vast. Vraag het document op tijd op en bewaar een kopie bij de facturen. Een aannemer mag het verlaagde tarief niet toepassen op basis van een gewone mail of een telefonische afspraak. Twijfelt u over de juiste term, dan helpt de woordenlijst om uw vraag correct te formuleren bij de administratie of bij uw boekhouder.
Bewaar facturen, plannen en attesten samen in één dossier. Bij een controle is een volledig dossier het verschil tussen een korte vraag en een lange discussie. Noteer ook per factuur welk tarief is toegepast en op welk deel van de werken.
Wat valt onder 6% en wat niet?
De 6% geldt voor de werken en materialen die de aannemer factureert voor de woning die u zelf betrekt. Voor een tweede verblijf, voor een pand dat u verhuurt of voor werken die losstaan van die woning blijft 21% gelden.
De grond volgt een ander spoor: geen btw, maar registratierechten. Dat is een gewestelijke bevoegdheid, dus de tarieven en de verminderingen verschillen tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel. Reken de grond dus nooit mee in de btw op de bouw, en vergelijk de gewestelijke regels niet met elkaar alsof ze dezelfde zijn.
Erelonen van een notaris of een architect en de kosten van een aannemer die buiten de woning werkt, volgen hun eigen regels. Splits zulke posten op in de offerte, zodat u ziet welk deel onder welk tarief valt. Vraag bij twijfel een aparte factuurregel, niet één totaalbedrag.
Zo wordt de totale kost van uw bouw zichtbaar
De btw is één regel in de totale kost. Naast 6% of 21% op de werken komen de registratierechten op de grond, de erelonen en de financiering. Zet die posten naast elkaar voor u een aannemer kiest, want het tarief alleen zegt niets over wat u uiteindelijk betaalt.
Over financiering vindt u hier alleen informatie: welke formules bestaan, welke kosten eraan hangen en hoe een bank naar uw leencapaciteit kijkt. Deze site verkoopt geen krediet en is geen kredietbemiddelaar, dus u leest er geen aanbod en geen tariefreclame. De uitleg over hypotheekrente helpt u de juiste vragen te stellen aan uw bank.
Wilt u weten wat een gelijkaardige woning in uw gemeente waard is, dan geeft de schatting een cijfer op basis van officiële prijsgegevens. De prijzenkaart toont de verschillen tussen gemeenten, de pagina over vastgoedprijzen gaat dieper in op de cijfers, en op top en in de barometer volgt u de officiële cijfers van Statbel en de notarissen met datum erbij. Alle rekenhulpmiddelen staan samen op tools. Voor de verkoop van uw huidige woning vindt u kantoren in uw buurt.
Veelgestelde vragen
Geldt 6% op nieuwbouw voor iedereen?
Nee, het verlaagde tarief geldt alleen als de woning uw enige en eigen woning is en als aan alle voorwaarden is voldaan. Voor verhuur of voor een tweede verblijf blijft 21% gelden.
Moet ik een attest aan de aannemer bezorgen?
Ja, de aannemer kan het verlaagde tarief alleen toepassen als u hem het attest bezorgt dat de federale administratie voorschrijft. Zonder dat attest factureert hij 21%.
Verschilt de regeling per gewest?
De btw is een federale materie, dus het tarief en de voorwaarden zijn dezelfde in Vlaanderen, Wallonië en Brussel. Regionale verschillen zitten vooral in registratierechten, premies en PEB-regels.
Blijf op de hoogte van de vastgoedmarkt
Ontvang trends, analyses en nieuwe tools via email.
Geen spam. Eén klik om uit te schrijven.