Investir dans un kot étudiant : rendement et fiscalité

Le kot étudiant : un investissement de niche à fort rendement

La Belgique compte environ 530.000 étudiants dans l'enseignement supérieur, dont une part croissante d'étudiants internationaux. Cette demande structurelle, combinée à une offre souvent insuffisante dans les villes universitaires, fait du kot étudiant l'un des investissements immobiliers les plus rentables du marché belge, avec des rendements bruts allant de 5 à 8%.

Cependant, investir dans un kot n'est pas aussi simple qu'acheter un appartement classique. La réglementation est spécifique, la gestion plus intensive et les risques différents. Voici un guide complet pour réussir votre investissement.

Les villes universitaires : où investir ?

Louvain-la-Neuve : la valeur sûre

Ville 100% universitaire, Louvain-la-Neuve accueille l'UCLouvain et ses 33.000 étudiants. La demande de kots est structurellement supérieure à l'offre. C'est le marché le plus sûr mais aussi le plus cher.

• Prix d'achat d'un kot : 120.000 à 180.000 euros
• Loyer mensuel : 450 à 650 euros charges comprises
• Rendement brut : 5 à 6%
• Taux d'occupation : très élevé (95%+), vacance quasi nulle
• Particularité : l'UCLouvain est elle-même un acteur majeur du marché via sa régie des kots

Leuven : le marché flamand premium

La KU Leuven est la plus grande université de Belgique avec 65.000 étudiants. Le marché des kots à Leuven est très tendu, avec une forte demande internationale.

• Prix d'achat : 150.000 à 220.000 euros
• Loyer mensuel : 500 à 700 euros
• Rendement brut : 4,5 à 5,5%
• Avantage : droits d'enregistrement à 3% en Flandre (vs 12,5% ailleurs)
• Attention : réglementation stricte de la ville sur la qualité des kots (normes de sécurité incendie, superficie minimale)

Gand : le marché dynamique

L'UGent et la Hogeschool Gent totalisent plus de 70.000 étudiants. Gand est une ville très prisée des étudiants pour sa vie culturelle et nocturne.

• Prix d'achat : 130.000 à 200.000 euros
• Loyer mensuel : 450 à 650 euros
• Rendement brut : 5 à 6%
• Le quartier étudiant de la Overpoort et les alentours du Citadelpark sont les zones les plus demandées

Liège : le meilleur rendement

L'ULiège et la HELMo accueillent environ 30.000 étudiants. Liège offre les rendements les plus élevés grâce à des prix d'achat bas.

• Prix d'achat : 80.000 à 130.000 euros
• Loyer mensuel : 400 à 550 euros
• Rendement brut : 6 à 8%
• Le Sart-Tilman (campus) et le centre-ville (quartier des Guillemins) sont les zones prioritaires
• Attention : certains quartiers proches de l'université sont en déclin

Namur : le compromis

L'UNamur et la Haute École de la Province de Namur accueillent 15.000 étudiants dans une ville à taille humaine.

• Prix d'achat : 100.000 à 160.000 euros
• Loyer mensuel : 400 à 550 euros
• Rendement brut : 5 à 7%
• La vieille ville et les alentours de la citadelle sont les plus demandés

Quel type de kot acheter ?

Le kot individuel dans un immeuble

C'est le format le plus courant : une chambre individuelle avec sanitaires partagés dans un immeuble de kots. Prix le plus bas, gestion la plus simple si vous achetez un lot dans un ensemble existant.

Le studio étudiant

Un studio complet avec kitchenette et salle de bain privative. Plus cher à l'achat mais loyer plus élevé et demande très forte, notamment des étudiants internationaux et des doctorants.

L'immeuble de rapport entier

Acheter un immeuble entier (4 à 10 kots) offre le meilleur rendement mais nécessite un investissement plus important (400.000 à 800.000 euros) et une gestion plus intensive. L'avantage : vous contrôlez l'ensemble du bâtiment.

La fiscalité de l'investissement en kot

Revenus locatifs

En Belgique, les revenus locatifs de biens meublés (ce qui est le cas de la plupart des kots) sont imposés de manière mixte :

• Part immobilière (généralement 60%) : imposée sur base du revenu cadastral indexé × 1,40, au taux marginal (25 à 50%)
• Part mobilière (généralement 40%, pour le mobilier) : imposée forfaitairement à 30% après déduction de 50% de frais forfaitaires, soit un taux effectif de 15% sur la part mobilière

Cette répartition est un avantage fiscal significatif par rapport à la location nue classique. Consultez notre article sur la fiscalité de l'investissement locatif pour les détails.

Droits d'enregistrement

• Flandre : 12% (pas de taux réduit car ce n'est pas une habitation propre)
• Wallonie et Bruxelles : 12,5%

Ces frais sont à intégrer dans le calcul de rentabilité. Pour un kot à 120.000 euros en Wallonie, comptez environ 18.000 euros de frais d'acquisition. Utilisez notre calculateur de frais de notaire.

TVA sur le neuf

Pour les constructions neuves de résidences étudiantes, c'est la TVA de 21% qui s'applique au lieu des droits d'enregistrement. Pour les promoteurs qui proposent un "rendement garanti" de 3 à 5 ans, vérifiez bien le prix hors TVA et la durée réelle de la garantie.

La réglementation des kots

Chaque région a ses propres normes pour les kots étudiants :

En Wallonie

• Permis de location obligatoire (délivré par la commune après inspection)
• Surface minimale de la chambre : 12 m² pour un kot individuel
• Normes de sécurité incendie strictes (détecteurs de fumée, extincteurs, plan d'évacuation)
• Ventilation et éclairage naturel obligatoires

En Flandre

• Conformitéattest (attestation de conformité) obligatoire
• Surface minimale : 12 m²
• Normes de sécurité et de confort renforcées (isolation acoustique minimale, chauffage individuel)
• Contrôles réguliers par la commune

À Bruxelles

• Attestation de contrôle de conformité
• Respect du Code bruxellois du Logement
• Normes PEB applicables

La gestion locative : les particularités

Le bail étudiant

Le bail étudiant est un contrat spécifique en Belgique (1 an maximum, renouvelable). Il offre plus de flexibilité que le bail classique de 9 ans, tant pour le propriétaire que pour l'étudiant. Le préavis est de 2 mois pour l'étudiant.

Turn-over et périodes creuses

Le principal défi est le turn-over annuel. Chaque année, une partie des étudiants quitte leur kot (fin d'études, changement de ville). La période de vacance est généralement juillet-août. Prévoyez 1,5 à 2 mois de vacance par an dans votre calcul de rendement.

Gestion des états des lieux

Avec un turn-over annuel, les états des lieux d'entrée et de sortie sont fréquents. Prévoyez un budget entretien plus élevé que pour un logement classique : peinture, petites réparations, nettoyage approfondi entre chaque locataire.

Les pièges à éviter

• Les promoteurs avec "rendement garanti" : méfiez-vous des rendements trop beaux (8-10% garantis). Vérifiez que le prix d'achat n'est pas gonflé et que la garantie est réellement adossée à un mécanisme solide.
• L'emplacement hors zone étudiante : un kot à plus de 15 minutes à pied de l'université ou d'un arrêt de transport sera difficile à louer.
• Les normes de sécurité : la mise en conformité d'un immeuble ancien peut coûter 10.000 à 30.000 euros (sécurité incendie, électricité).
• La concurrence des résidences neuves : les nouveaux projets de résidences étudiantes avec services (salle de sport, co-working) attirent les étudiants aisés et internationaux.
• La réglementation changeante : les communes renforcent régulièrement les normes. Anticipez les investissements de mise en conformité.

Calcul de rentabilité : exemple concret

Un kot à Liège acheté 100.000 euros :

• Frais d'acquisition (12,5% + notaire) : 15.000 euros → coût total : 115.000 euros
• Loyer mensuel : 480 euros × 10,5 mois (1,5 mois de vacance) = 5.040 euros/an
• Charges annuelles : précompte (600) + assurance (200) + entretien (1.000) + gestion (500) = 2.300 euros
• Revenu net : 5.040 − 2.300 = 2.740 euros/an
• Rendement net : 2.740 / 115.000 = 2,38%
• Rendement brut : 5.760 / 100.000 = 5,76%

Pour un calcul plus détaillé avec effet de levier et plus-value, utilisez notre guide de calcul de rentabilité.

Conclusion : pour qui est cet investissement ?

L'investissement en kot étudiant convient aux investisseurs qui :

• Recherchent un rendement supérieur à la moyenne (5-8% brut vs 3-5% pour un appartement classique)
• Acceptent une gestion plus active (turn-over annuel, entretien régulier)
• Ont un budget d'entrée modéré (à partir de 80.000 euros)
• Investissent dans une ville universitaire avec une demande structurelle forte

Pour comparer les prix dans les villes universitaires, explorez nos données par commune.