Comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier

Pourquoi calculer la rentabilité avant d'investir ?

Investir dans l'immobilier sans calculer précisément la rentabilité, c'est comme piloter un avion sans instruments. Trop d'investisseurs se contentent du rendement brut annoncé par les agences, qui ne reflète pas la réalité économique de l'investissement. En Belgique, les frais d'acquisition élevés (droits d'enregistrement de 12,5% en Wallonie et Bruxelles, 3% en Flandre) et la fiscalité spécifique rendent le calcul encore plus crucial.

Quatre indicateurs clés vous permettent d'évaluer un investissement immobilier de manière complète : le rendement brut, le rendement net, le cash-on-cash return et le taux de rendement interne (TRI). Voyons chacun en détail avec des exemples concrets.

Le rendement brut : le premier filtre

Formule

Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100

C'est l'indicateur le plus simple et le plus rapide à calculer. Il permet de comparer rapidement différents biens entre eux, mais il ne tient compte ni des charges ni des frais d'acquisition.

Exemple concret

Vous achetez un appartement à Liège pour 180.000 euros. Le loyer mensuel est de 850 euros.

• Loyer annuel : 850 × 12 = 10.200 euros
• Rendement brut : (10.200 / 180.000) × 100 = 5,67%

En Belgique, un rendement brut de 4 à 6% est considéré comme correct. Au-delà de 6%, c'est excellent. En dessous de 3,5%, l'investissement est peu intéressant sauf si vous misez sur la plus-value.

Le rendement net : la réalité économique

Formule

Rendement net = ((Loyer annuel − Charges annuelles) / (Prix d'achat + Frais d'acquisition)) × 100

Le rendement net intègre toutes les charges récurrentes et les frais d'acquisition. C'est l'indicateur le plus fiable pour comparer des biens.

Charges à inclure

• Précompte immobilier : varie selon la commune (en moyenne 1.000 à 2.500 euros/an en Belgique)
• Assurance propriétaire : environ 300 à 500 euros/an
• Charges de copropriété non récupérables : fonds de réserve, gros travaux (environ 500 à 1.500 euros/an)
• Entretien et réparations : prévoir 1% de la valeur du bien par an
• Vacance locative : prévoir 1 mois de vacance par an en moyenne (soit 8,33% des loyers)
• Frais de gestion : si vous passez par une agence, comptez 6 à 10% des loyers

Exemple concret

Reprenons notre appartement à Liège à 180.000 euros :

• Frais d'acquisition (Wallonie) : 180.000 × 15% (droits + notaire) = 27.000 euros
• Coût total : 180.000 + 27.000 = 207.000 euros
• Loyer annuel : 10.200 euros
• Charges annuelles : précompte (1.200) + assurance (400) + copropriété (800) + entretien (1.800) + vacance (850) = 5.050 euros
• Rendement net : ((10.200 − 5.050) / 207.000) × 100 = 2,49%

Vous voyez la différence : de 5,67% brut, on passe à 2,49% net. C'est pourquoi le rendement brut seul est trompeur. Utilisez notre calculateur de rendement locatif pour simuler votre projet.

Le cash-on-cash return : le rendement sur vos fonds propres

Formule

Cash-on-cash = (Cash-flow annuel net / Fonds propres investis) × 100

Cet indicateur mesure le rendement sur l'argent que vous avez réellement investi (votre apport personnel). Il est particulièrement pertinent lorsque vous financez votre achat avec un crédit hypothécaire, car l'effet de levier peut significativement améliorer votre rendement.

Exemple concret

Toujours notre appartement à Liège :

• Prix total (bien + frais) : 207.000 euros
• Apport personnel : 50.000 euros (environ 24%)
• Crédit hypothécaire : 157.000 euros sur 20 ans à 3,2% → mensualité de 890 euros → 10.680 euros/an
• Revenu locatif net (après charges) : 5.150 euros/an
• Cash-flow net après remboursement : 5.150 − 10.680 = −5.530 euros/an

Dans cet exemple, le cash-flow est négatif : vous devez ajouter 461 euros par mois de votre poche. C'est fréquent en Belgique pour un premier investissement. Cependant, vous remboursez du capital chaque mois, et la valeur du bien augmente avec le temps.

Si le cash-flow était positif (par exemple avec un loyer plus élevé ou un bien moins cher), le cash-on-cash return donnerait : (cash-flow positif / 50.000) × 100.

Le TRI (Taux de Rendement Interne) : la vision complète

Formule

Le TRI est le taux d'actualisation qui rend la valeur actuelle nette (VAN) de tous les flux de trésorerie égale à zéro. Il ne se calcule pas à la main mais avec un tableur (fonction TRI/IRR dans Excel ou Google Sheets).

Ce que le TRI intègre

• L'investissement initial (apport + frais)
• Les cash-flows annuels nets (loyers − charges − remboursement crédit)
• La plus-value à la revente (prix de revente − capital restant dû − frais de revente)
• Les avantages fiscaux éventuels

Exemple simplifié sur 10 ans

Avec notre appartement à Liège, en supposant une plus-value de 2% par an :

• Investissement initial : −50.000 euros
• Cash-flows annuels : −5.530 euros pendant 10 ans
• Revente après 10 ans : valeur estimée 219.000 euros − capital restant dû 95.000 euros − frais de revente 5.000 euros = +119.000 euros
• TRI estimé : environ 6,8% par an

Le TRI montre que malgré un cash-flow négatif annuel, l'investissement est rentable sur 10 ans grâce à l'effet de levier et à la plus-value. C'est la mesure la plus complète de la performance d'un investissement.

Comparaison des indicateurs

• Rendement brut (5,67%) : utile pour un premier tri rapide, mais incomplet
• Rendement net (2,49%) : reflète mieux la réalité annuelle, indispensable pour comparer
• Cash-on-cash (négatif ici) : montre l'impact sur votre trésorerie mensuelle
• TRI (6,8%) : seul indicateur intégrant la durée, l'effet de levier et la plus-value

Les pièges à éviter

• Ne pas sous-estimer les charges : les charges réelles sont toujours plus élevées que prévu. Prévoyez une marge de sécurité de 10 à 15%.
• Oublier la vacance locative : même dans les marchés tendus, prévoyez au minimum 1 mois de vacance par an.
• Ignorer les frais d'acquisition : en Belgique, ils représentent 12 à 15% du prix d'achat. Les frais de notaire sont un poste majeur.
• Surestimer la plus-value : comptez 1,5 à 2,5% par an en moyenne, pas plus.
• Ne pas tenir compte de la fiscalité : le revenu cadastral indexé est imposé au taux marginal pour les biens mis en location. Consultez notre guide sur la fiscalité de l'investissement locatif.

Quel rendement viser en Belgique ?

En 2025, voici les fourchettes de rendement net observées par région :

• Bruxelles : 2,5 à 4% net (3 à 5,5% brut)
• Flandre : 2 à 3,5% net (3,5 à 5% brut)
• Wallonie : 3 à 5% net (5 à 7% brut)

Les rendements les plus élevés se trouvent dans les villes wallonnes (Charleroi, Liège, Mons) et dans certaines communes bruxelloises (Saint-Josse, Molenbeek, Anderlecht). Pour trouver les meilleures opportunités, consultez nos données par commune.