Comment acheter son premier bien en Belgique : guide complet

Acheter son premier bien en Belgique : par où commencer ?

L'achat d'un premier bien immobilier est l'un des projets les plus importants de votre vie. En Belgique, le processus est bien encadré mais comporte de nombreuses étapes qu'il est essentiel de maîtriser. Ce guide vous accompagne de la définition de votre budget jusqu'à la remise des clés.

Étape 1 : Définir votre budget

Avant de commencer vos recherches, vous devez connaître précisément votre capacité financière. En Belgique, les banques appliquent la règle du tiers des revenus : vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets.

Votre budget total comprend :

• Le prix du bien : le montant que vous pouvez financer via votre crédit et votre apport personnel.
• Les frais de notaire : entre 11% et 15% du prix d'achat selon la région (droits d'enregistrement + honoraires du notaire + frais administratifs).
• L'apport personnel : minimum 10% du prix du bien, idéalement 20%. La Banque Nationale exige que 65% des crédits pour habitation propre aient une quotité inférieure à 90%.

Utilisez notre calculateur de frais de notaire pour estimer précisément les frais liés à votre achat.

Étape 2 : Obtenir un accord de principe bancaire

Avant même de visiter des biens, demandez un accord de principe à votre banque ou à un courtier en crédit. Ce document non contraignant confirme votre capacité d'emprunt et vous donne un avantage lors des négociations.

Les documents nécessaires pour la demande de crédit :

• Trois dernières fiches de paie
• Dernier avertissement-extrait de rôle (impôts)
• Relevés de compte des 3 derniers mois
• Contrat de travail
• Preuve de votre apport personnel (épargne, donation)

Étape 3 : Chercher le bien idéal

La recherche du bien peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois. Définissez vos critères prioritaires : localisation, surface, nombre de chambres, état du bien (neuf ou à rénover), proximité des transports et écoles.

Consultez les prix moyens par commune sur Immolytics pour vous assurer que vos attentes correspondent à votre budget. Les écarts de prix entre communes voisines peuvent être considérables : parfois 30 à 50% de différence en quelques kilomètres.

Étape 4 : Visiter et évaluer

Lors des visites, soyez attentif à plusieurs éléments critiques :

• Le certificat PEB : un mauvais score (E, F, G) impliquera des travaux de rénovation énergétique coûteux. Un bien classé A ou B sera plus cher à l'achat mais moins cher à l'usage.
• L'état de la toiture et des châssis : deux postes de rénovation parmi les plus coûteux.
• L'humidité : vérifiez les murs, les caves et les jonctions mur-sol.
• L'urbanisme : assurez-vous que toutes les modifications ont fait l'objet d'un permis.
• Les charges de copropriété : pour un appartement, demandez les 3 derniers PV d'assemblée générale et le montant du fonds de réserve.

Étape 5 : Faire une offre

En Belgique, l'offre d'achat peut être écrite ou orale, mais l'offre écrite est fortement recommandée. Elle doit mentionner : le prix proposé, la durée de validité de l'offre, et éventuellement des conditions (obtention de crédit, résultat d'une expertise). Attention : une offre acceptée au prix demandé est juridiquement contraignante.

Étape 6 : Signer le compromis de vente

Le compromis (ou convention de vente) est le contrat qui engage les deux parties. Il est généralement signé dans les 2 à 4 semaines après l'acceptation de l'offre. Points essentiels :

• Condition suspensive d'obtention de crédit : indispensable pour vous protéger. Prévoyez un délai de 6 à 8 semaines.
• Acompte : généralement 10% du prix, versé sur le compte du notaire.
• Description précise du bien : vérifiez chaque détail (cave, garage, terrain, servitudes).

Étape 7 : Finaliser le crédit hypothécaire

Une fois le compromis signé, vous disposez du délai prévu par la condition suspensive pour obtenir votre crédit définitif. Comparez les offres de plusieurs banques et courtiers. Les éléments à comparer :

• Le taux d'intérêt (fixe, variable, semi-variable)
• Les frais de dossier
• L'assurance solde restant dû (obligatoire en pratique)
• La possibilité de remboursement anticipé

Étape 8 : L'acte notarié

L'acte authentique est signé environ 4 mois après le compromis. Le jour de la signature, vous devez verser le solde du prix, les droits d'enregistrement et les frais de notaire. C'est le moment où vous devenez officiellement propriétaire et recevez les clés.

Les abattements régionaux pour primo-accédants

Chaque région belge offre des avantages fiscaux aux premiers acheteurs :

• Wallonie : abattement sur la première tranche de 20.000 euros, soit une économie de 2.500 euros de droits d'enregistrement. Taux normal : 12,5%.
• Bruxelles : abattement de 200.000 euros pour les biens de moins de 600.000 euros (économie de 25.000 euros). Taux normal : 12,5%.
• Flandre : taux réduit de 3% (au lieu de 12%) pour l'habitation propre et unique. Abattement supplémentaire de 93.600 euros (pour les biens jusqu'à 220.000 euros).

Pour calculer précisément les frais liés à votre achat, utilisez notre calculateur de frais de notaire qui intègre les spécificités de chaque région.